70個(gè)億！華潤出手在深圳龍崗拿下一塊“有故事”的地！

5月6日，深圳掛牌出讓龍崗區(qū)龍城街道地塊G01046-0106，華潤旗下公司以底價(jià)70.45億元競得，折合樓面地價(jià)約14776元/㎡！

為什么說有故事？這塊地的前身，是當(dāng)年轟動(dòng)一時(shí)的“世茂深港國際中心”。沒錯(cuò)，就是那個(gè)曾揚(yáng)言要蓋700米“深圳第一高樓”的項(xiàng)目。2017年底，世茂一出手就是239.43億，刷新深圳年度總價(jià)地王紀(jì)錄，打算再砸500億，建一座含超高層地標(biāo)的大型綜合體。

后來行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，世茂陷入債務(wù)危機(jī)，項(xiàng)目停工，兩度拍賣都沒人要，最后由政府收回。如今華潤接盤，這個(gè)停擺多年的地塊終于要重回正軌了。

一波三折的“地王”之路

先回憶一下這塊地經(jīng)歷的風(fēng)風(fēng)雨雨：2017年世茂以239.43億元拿地，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)深圳總價(jià)地王。據(jù)當(dāng)時(shí)規(guī)劃，世茂計(jì)劃投資超500億元，建造700米“深圳第一高樓”及大型綜合體。2022年，因母公司債務(wù)危機(jī)全面停工。再到地塊在2023年經(jīng)兩次司法拍賣，起拍價(jià)從130億降至104億仍無人問津，最終流拍。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2025年，龍崗區(qū)相關(guān)部門以約68億元的總價(jià)收儲(chǔ)世茂持有的相關(guān)地塊及地上物，此次以70.45億元起拍價(jià)重新掛牌，較政府收儲(chǔ)價(jià)略有上浮，但與世茂最初拿地成本相比已大幅降低約71.5%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，如此大體量的項(xiàng)目（總建面近50萬平米、住宅近31萬平米），當(dāng)下市場條件下，有能力、有意愿接盤的只有央企；同時(shí)，項(xiàng)目周邊有大運(yùn)中心體育場館以及華潤大運(yùn)天地，華潤置地拿下項(xiàng)目后可進(jìn)行片區(qū)開發(fā)，形成協(xié)同運(yùn)作之勢，相互賦能和借力，提升綜合業(yè)績。

據(jù)測算，按此次起拍價(jià)70.45億元拆分核算下來，住宅部分樓面地價(jià)約2.31萬元/㎡；而目前該項(xiàng)目所在的大運(yùn)片區(qū)內(nèi)，在售新房均價(jià)4.7萬-5.5萬元，二手房掛牌價(jià)4.5萬-5.5萬元，緊鄰的中海大運(yùn)玖章備案均價(jià)高達(dá)6.2萬元/㎡。

李宇嘉認(rèn)為，以此價(jià)格來看，該地塊與周邊項(xiàng)目相比具備一定價(jià)格優(yōu)勢，未來入市存在一定溢價(jià)空間。但同時(shí)，該項(xiàng)目的商業(yè)部分要求頗為嚴(yán)格，例如集中商業(yè)將打造為購物中心，要求引入不少于5個(gè)高端國際零售品牌和不少于5個(gè)國際一線戶外運(yùn)動(dòng)品牌；同時(shí)要求引入的高端酒店需要達(dá)到Upper Upscale超高端或Luxury奢華等級(jí)。這些要求，意味著開發(fā)商要有極強(qiáng)的打造能力，更要有極強(qiáng)的運(yùn)營能力、長期堅(jiān)守的能力，本質(zhì)上也是片區(qū)升級(jí)。

值得一提的是，這也是深圳運(yùn)用“清理、調(diào)整、供應(yīng)”手段優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃與實(shí)施條件，盤活存量項(xiàng)目的一次成功實(shí)踐。

李宇嘉表示，首先是清風(fēng)險(xiǎn)，即深圳市政府以68億元收儲(chǔ)地塊，全面梳理項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)，實(shí)現(xiàn)歷史風(fēng)險(xiǎn)與新主體有效隔離，將爛尾地塊變?yōu)閮舻?；其次是調(diào)規(guī)劃，取消超高層設(shè)計(jì)、變更用地性質(zhì)、下調(diào)容積率，重構(gòu)開發(fā)邏輯，回歸市場剛需；最后是再供應(yīng)，將清理完成、規(guī)劃優(yōu)化后的地塊重新掛牌，優(yōu)選穩(wěn)健主體。

此外，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長吳睿表示，這一成交結(jié)果不僅為深圳東部中心建設(shè)注入強(qiáng)勁信心，也為大運(yùn)片區(qū)未來的房價(jià)走向提供了重要風(fēng)向標(biāo)。

地塊詳情

據(jù)出讓公告，該地塊的規(guī)劃已發(fā)生根本性改變。其用地性質(zhì)已由原先的純商業(yè)用地，調(diào)整為“二類居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地”，總建筑面積約47.68萬㎡。其中，住宅面積達(dá)30.56萬㎡，占總建筑面積的64%，取代商業(yè)成為項(xiàng)目絕對(duì)主角。商業(yè)部分則縮減至14.35萬㎡。同時(shí)，規(guī)劃容積率也大幅降至3.26。

此外，出讓條件中還引入了“分宗開發(fā)、分期建設(shè)”的模式，宗地出讓條件顯示，出讓宗地須自《出讓合同》簽訂之日起，住宅1年內(nèi)開工，4年內(nèi)竣工；集中商業(yè)及酒店2.5年內(nèi)開工，6年內(nèi)竣工。分宗后按規(guī)定核定各宗地開竣工年期。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為這種模式允許開發(fā)商優(yōu)先開發(fā)住宅以回籠資金，被視為對(duì)高總價(jià)地塊盤活模式的一次重要調(diào)整。

現(xiàn)場圖片。圖源：深圳交易集團(tuán)

值得一提的是，該宗地占位大運(yùn)新城核心，周邊有華師大龍崗附中、北理莫斯科大學(xué)、星河COCO Park、萬科廣場、華潤大運(yùn)天地等優(yōu)質(zhì)配套，且緊鄰16號(hào)線龍城公園站，規(guī)模優(yōu)勢顯著的項(xiàng)目未來大概率將打造為高品質(zhì)的綜合體住區(qū)。

周邊新房方面，附近在售新盤有中海大運(yùn)玖章花園，目前備案均價(jià)約6.2萬/㎡；二手房方面，附近奧林華府、陽光天健城、綠景大公館等住宅項(xiàng)目，目前掛牌均價(jià)普遍在6萬-7萬元之間。

華潤的接盤傳遞了幾個(gè)層面的信號(hào)

為全國爛尾樓處置提供“深圳樣本”。這是深圳 “清調(diào)供”政策（清理、調(diào)整、供應(yīng)）的標(biāo)桿案例，為如何系統(tǒng)性盤活大體量爛尾資產(chǎn)提供了一個(gè)可操作的范本。

城市發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變。曾經(jīng)追求讓項(xiàng)目從“高度競賽”轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼊?wù)實(shí)的 “商住社區(qū)” 。這里的轉(zhuǎn)變核心在于 “以住養(yǎng)商” ，即讓銷售型物業(yè)（住宅）來養(yǎng)活經(jīng)營性物業(yè)（商場、酒店），這對(duì)項(xiàng)目后期的現(xiàn)金流更友好。

行業(yè)信心的強(qiáng)力提振。在行業(yè)低谷期，華潤的進(jìn)場相當(dāng)于為市場注入了一劑“強(qiáng)心針”，穩(wěn)定了市場對(duì)大盤項(xiàng)目和龍崗區(qū)域的信心。

凸顯“央國企”主力軍角色。普通民企已難以入局，只有財(cái)務(wù)穩(wěn)健的央國企才有實(shí)力接下這樣的“巨無霸”，接手后還能發(fā)揮片區(qū)綜合運(yùn)營優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)。

來源：南方都市報(bào)(nddaily)、深圳大件事(nandusz)報(bào)道、第一財(cái)經(jīng)等

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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