深圳東部最重要的一張中心牌，終于打出來了。

5月6日，龍崗大運新城核心 G01046-0106 地塊正式成交，華潤置地旗下深圳市潤圳房地產(chǎn)有限公司以70.45億元底價競得。按47.68萬平方米總建面計算，綜合樓面價約1.48萬元/平方米。

鑒于這塊地在東部、在深圳的重要性，以及這也是華潤置地首次在大運新城拿下堪比深圳灣后海、北站超核的絕版地塊，因此它一成交，便立即引發(fā)了市場的強烈關注。

我對這個項目的關注，集中在兩處：

1、政府對這幅地塊的定位有沒有變化？它是要做“大運城市中心”嗎？為此又做了什么努力？

2、華潤置地打算在這塊地上做出一個什么樣的產(chǎn)品？是否會再造一個大運版的華潤城，深圳東部會不會因此拿到一套屬于自己的后海劇本？

“清-調(diào)-供”背后的政府期盼

這塊地總用地面積約16.97萬平方米，位于大運新城核心區(qū)，緊鄰大運中心體育場館、地鐵16號線龍城公園站、在建深惠城際大運北站，也貼近已經(jīng)開業(yè)的大運天地、龍城公園，以及大運片區(qū)正在成形的文體、商業(yè)、生態(tài)資源。

（現(xiàn)場圖片，圖源：深圳交易集團）

即便是放在全深圳，這樣的位置、體量和功能組合，都非常少見。

我們首先來看龍崗區(qū)政府為這塊地所做的調(diào)整與努力，這個背后展示出當?shù)仂`活的市場干預手段，并可能會形成一個“模式”，也折射出當?shù)貙@個地段的巨大期待。

這塊地的要點如下：

1）規(guī)劃為住宅、酒店以及集中式商業(yè)，其中住宅占比64%；

2）集中式商業(yè)、高端酒店自持，住宅與配套商業(yè)可售；

3）要建設高達1.5萬平方米的文化活動中心，以及兩所幼兒園等配套設施。

深圳官方給這個模式起了個名字叫“清、調(diào)、供”——首先厘清土地權屬，其次重新調(diào)整地塊功能，最后再重新供地。

用最簡單的大白話解釋，就是這塊地重新“調(diào)規(guī)”了，和原來是完全不同的兩塊地了。

這是我認為最重要的地方。

關于這塊地的歷史，大家都清楚，但市場不清楚的是，龍崗區(qū)在去年花了68億把這塊土地從原有的法律關系網(wǎng)中“解放出來”了，政府愿意出錢“回購”快刀斬亂麻，僅此一點，便是非常重要的點睛之筆。

所以，市場應該將之理解為“一塊新地”。

這一次深圳大范圍土地調(diào)規(guī)的背后，說明了原有的土地功能設計不夠合理，只考慮了某一方面的需要，但是有些忽視了商業(yè)規(guī)律——導致一些項目一旦遇到市場調(diào)整，原有的商業(yè)邏輯便跑不通。

龍崗區(qū)重新調(diào)規(guī)，恰恰是順應市場規(guī)律之舉，讓這塊地可以發(fā)揮它最大的價值。關于這一點，大家仔細看下這塊土地的調(diào)規(guī)前后條件對比，就一清二楚了。

（調(diào)整前后對比）

“最大的價值”就是它依然要延續(xù)龍崗要打造一個“大運封面”的城市雄心。這也是地塊設計條件所清晰展示出來的線索，只需要你細心一點，便能發(fā)現(xiàn)。

這塊地未來將是“大運封面”

我當時一看到這塊地的調(diào)規(guī)思路，便定義說它可能是“大運新城有史以來最好的一塊地”，未來也勢必將會重塑大運的“城市封面”。

我們再來細看這塊地所擁有的所有資源。

首先，它擁有大運新城最全最好的資源，妥妥的“中心中的中心”。

這里有大運中心體育場館，有龍城公園，有地鐵16號線龍城公園站，有在建深惠城際大運北站，也有已經(jīng)開業(yè)的大運天地。體育、軌道、公園、科教、商業(yè)，這些條件早已經(jīng)陸續(xù)匯聚到大運片區(qū)。

但資源不等于中心。體育場館可以帶來賽事人流，軌道可以帶來通勤人流，公園可以提供生態(tài)底色，商業(yè)可以提供消費場景�？墒�，如果這些資源只是并列擺放，它們只能構成片區(qū)條件，不能構成真正的城市中心。

（大運站，圖源：深圳龍崗發(fā)布）

大運現(xiàn)在缺的，是一個能把這些點連成面的中心抓手。G01046-0106 這塊地塊，要承擔的，正是要把上述體育、軌道、公園、商業(yè)、居住、文化和公共服務等要素全部重新組織起來。其次，它是一個龐大的“城市綜合體”項目，未來將會發(fā)揮巨大的“居住價值和公共價值”。

配置約30.56萬平方米住宅：這是過去4年來深圳調(diào)規(guī)最突出的特征，將原來的過重的商業(yè)體量調(diào)配給居民最需要的住宅。

配置約11.6萬平方米集中式商業(yè)：補的是東部高端商業(yè)供應的缺環(huán)，整個東部的中心在大運，但是大運迄今為止缺乏一個可以匹配區(qū)域形象的商業(yè)場所。

配置約2.5萬平方米高端酒店：補的是賽事、商務、會展和文旅接待能力的缺環(huán)，大運舉辦過大運會，但是長期以來一直缺乏高星級酒店，這是龍崗區(qū)10多年來一直想要解決的問題。

配置約1.5萬平方米文化活動中心：補的是公共文化客廳的缺環(huán)，預料未來也會打造成一個“公園”級產(chǎn)品。

同時，要求連續(xù)慢行、軌道接駁和公共開放空間。這個恰恰是補的是“公共價值”，讓更多人可以更方便地享用這個綜合體所提供的服務。

其中最值得強調(diào)的，是11.6萬平方米集中商業(yè)。

這個體量放在深圳東部，本身就足夠稀缺。更重要的是，它不是住宅旁邊的配套商業(yè)，而是需要長期自持、按期開業(yè)、接受監(jiān)管的集中商業(yè)。這意味著，未來這里有機會出現(xiàn)一個真正意義上的東部高端購物中心。

市場自然會期待：華潤置地會不會把萬象系商業(yè)帶到大運？大運會不會出現(xiàn)一個真正代表深圳東部商業(yè)能級的城市級商場？

第二個值得高看的是住宅部分。

約30.56萬平方米商品住房，放在大運核心區(qū)，本身就是一次重要供應。更關鍵的是，這批住宅未來將進入“新國標”住宅時代。

2025年5月1日起實施的《住宅項目規(guī)范》明確，新建住宅建筑層高不低于3米，四層及以上住宅設置電梯，并對居住環(huán)境、建筑空間、綠色智慧等提出更高要求。

放眼整個大運，很難找到比它更漂亮的地塊。它云集了東部“東進”以來長期積累下來的體育、軌道、公園、科教、商業(yè)和人口基礎，未來做成區(qū)域NO.1，是順理成章的事。

這個責任，現(xiàn)在來到了華潤置地的肩上。

為什么又是華潤置地？

我們現(xiàn)在再來問最后一個問題：為什么拿地的又是華潤置地？不能說別人一定干不好，但這件事確實印證了商業(yè)市場最簡單也最殘酷的邏輯：強者恒強。

越是復雜的地塊，越會把真正有綜合能力的企業(yè)篩出來�？催@塊地的設計條件，我當時也是一下子就想到：這塊地非華潤置地莫屬，這是華潤置地要進大運的節(jié)奏啊。

這塊地的出讓條件，已經(jīng)把開發(fā)主體的角色，從單純建設者，推向了長期運營者。城市綜合體開發(fā)、長期商業(yè)運營、大型片區(qū)統(tǒng)籌、復雜空間組織……這些高難度要求，恰恰是華潤置地在深圳過去20多年反復驗證過的稀缺能力。

一是商業(yè)長期運營能力。

大運核心地塊的重要約束之一，是集中商業(yè)不得轉(zhuǎn)讓，并且要按期開業(yè)、接受運營監(jiān)管。商業(yè)能不能真正開出來、活下去、持續(xù)保持吸引力，會直接決定片區(qū)中心感能不能成立。

這方面，深圳萬象城就是最直接的觀察樣本。

2004年，深圳萬象城開業(yè)，開啟了華潤置地商業(yè)地產(chǎn)的新篇章。二十年過去，它依然是深圳高端商業(yè)的重要坐標。一個商業(yè)項目要穿越二十年周期，靠的不是一輪招商，而是持續(xù)的品牌更新、消費運營和城市客群組織能力。

而大運未來需要的，正是一個能持續(xù)提升東部商業(yè)能級、承接品質(zhì)消費、讓片區(qū)被重新識別的商業(yè)中心。

（深圳萬象城）

二是片區(qū)統(tǒng)籌能力。

大運現(xiàn)在的資源并不少，問題在于，這些資源之間能不能連起來。深圳灣后海的經(jīng)驗，恰好可以作為參照。

春筍、春繭、深圳灣萬象城、深圳灣文化廣場、人才公園、高端住宅、酒店、地下空間和慢行系統(tǒng)，共同組成今天后海的城市界面。在2.26平方公里的后海片區(qū)，華潤置地參與了其中約60%的土地統(tǒng)籌、開發(fā)及運營，并涉及地下空間開發(fā)、慢行系統(tǒng)設計、市政道路及學校代建等內(nèi)容。

（深圳后海實拍圖）

后海的代表性，在于它把商務、商業(yè)、文體、公園、居住和步行體驗，放進了同一套片區(qū)秩序里。這套秩序最后反饋到土地和城市價值上，形成的就是后海今天的片區(qū)能級。

大運未來要面對的，也是類似命題。它要連接深惠城際、地鐵16號線、大運中心、大運天地、龍城公園、集中商業(yè)、酒店、住宅和公共文化空間。

中心感不會自然發(fā)生，它需要被規(guī)劃、被連接、被運營。如果做得好，最終也會反饋到大運這個地段上。

三是復雜空間重構能力。

大運核心地塊雖然已經(jīng)通過“清、調(diào)、供”重新理順了土地規(guī)則，但未來開發(fā)仍然涉及分期建設、商業(yè)兌現(xiàn)、公配移交、軌道銜接、街區(qū)界面和長期運營。

華潤城對應的大沖城市更新項目，是深圳城市更新史上極具代表性的案例。

這個項目占地面積約68萬平方米，動遷居民1300戶，拆除房屋1500多棟，總規(guī)劃建筑面積達280萬平方米，歷時十余年，總投資逾450億元，最終形成了集文化、購物、餐飲、酒店、娛樂、教育、休閑、辦公、居住等功能于一體的深圳華潤城。

（華潤城實景圖）

這個案例說明，在復雜的空間關系、利益關系和歷史關系里，真正難的不是完成建設，而是把一個片區(qū)重新組織成可持續(xù)運轉(zhuǎn)的城市生活系統(tǒng)。華潤城的經(jīng)驗，對大運有直接的借鑒意義。

最后，是華潤置地對大運片區(qū)已有一定的運營基礎。

在這宗地之前，華潤置地已經(jīng)通過大運天地，在大運片區(qū)做過一次“文、體、旅、商”融合的運營試驗。

2022年11月，華潤置地與龍崗區(qū)政府達成深圳大運中心 ROT 項目合作，整合大運中心、大運天地、大運智慧公園及周邊配套空間。2024年7月28日，大運天地開業(yè)，近200家品牌同期入駐，首店及定制概念店占比超過60%，開業(yè)首月客流量超400萬人次，成為片區(qū)“頂流”。

這說明，華潤置地已經(jīng)在大運中心、大運天地、大運公園之間，嘗試把商業(yè)、體娛、文旅和公共空間組織在一起。它對這個片區(qū)，并不陌生。

復盤華潤置地在深圳的開發(fā)歷史，能得出一個結(jié)論：

南山華潤城、北站超核等等重大的城市綜合體的開發(fā)，以及出色的萬象系商業(yè)運營，反復證明了一件事：它不只是開發(fā)項目，而是有能力重塑區(qū)域城市形象、城市功能和中心秩序。

幾乎每一次，華潤置地都非常成功地帶動了區(qū)域城市形象、城市功能的重大提升。也幾乎每一次，華潤置地都成功地重塑了區(qū)域城市的中心所在，以及房地產(chǎn)價值高地。

今天的深圳灣后海，已經(jīng)成為深圳向APEC乃至全世界推廣的城市名片；

今天的羅湖萬象城，依然是深圳重奢NO.1；

今天的南山華潤城萬象天地，已經(jīng)是整個深圳年輕人的必去打卡地之一；

未來的北站超核，也會成為龍華最重要的人流和消費中心之一。

而未來的大運新城這塊地呢？華潤置地會交出一個什么樣的答卷來？

盡情想象吧。

結(jié)語

剝開表面的迷霧，去看市場本質(zhì)。

我對龍崗這次供地，以及華潤置地拿地的理解，有三點：

第一，這是大運新城歷史上最重要的一塊地之一。

龍崗區(qū)對這塊地的期望沒有降低，依然是奔著打造“大運新城新的城市中心”去的。為此，政府進行了非常合理的地塊功能重畫，讓這個目標變得更可觸摸。

（深圳大運中心，圖源：深圳龍崗發(fā)布）

第二，這塊地擁有整個深圳東部多年建設積累下來的最好資源，也擁有非常完整的設計條件。

大型MALL、高端酒店、新規(guī)住宅、地鐵接駁、公園、公共空間、文化中心，這些要素集中到一起，讓它具備了影響和提升區(qū)域城市功能的基礎條件。

第三，這塊地將是華潤置地首次把自身極具競爭力的城市綜合體開發(fā)模式，系統(tǒng)帶入深圳東部。

華潤置地有機會再次為深圳，也為自己，創(chuàng)造出又一個綜合體經(jīng)典。華潤城、萬象系商業(yè)、華潤物業(yè)……這些市場熟悉的名稱，都有機會出現(xiàn)在又一個新中心。

我們樂見其成，樂見華潤置地“讓城市更美好”。