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齊東 13524603437

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投資要點

事件：深圳化調(diào)整住房限購政策及公積金貸款政策

2026年4月29日，深圳住建局印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，進一步優(yōu)化調(diào)整住房限購政策、進一步優(yōu)化調(diào)整住房公積金貸款政策，自2026年4月30日起施行。

核心區(qū)域限購套數(shù)增加，利好改善型需求釋放

本次政策針對限購局部調(diào)整，在福田、南山及寶安新安街道這一核心優(yōu)質(zhì)區(qū)域，允許特定群體增購1套住房。具體包括：深戶家庭可購第3套；非深戶（社保/個稅滿1年）家庭可購第2套；持有效居住證的非深戶家庭可直接購1套（無需社保），其他區(qū)域政策不變。政策利好區(qū)域內(nèi)改善型需求及長期在深工作但此前受限的非戶籍家庭，有助于促進職住平衡。區(qū)域二手房及改善型新房有望迎來成交量回升，帶動整體市場情緒好轉(zhuǎn)。

公積金貸款額度上調(diào)，深圳新房市場承壓

本次政策對首套房、多子女家庭、初婚初育家庭公積金貸款額度給予更高上浮比例，個人額度由60萬提至70萬，家庭由110萬提至130萬；首套房、多子女家庭、保障房等上浮比例均有明顯提高，且多種情形可累加，家庭最高可貸351萬元。深圳2026年1-3月新房成交0.47萬套，同比-50.1%；二手房成交1.69萬套，同比-0.9%；4月1-28日新房成交2548套，同比-2.3%；二手房成交6689套，同比+2.5%。價格端，深圳3月新房和二手房價格指數(shù)環(huán)比分別+0.2%、+0.4%，環(huán)比有企穩(wěn)趨勢。整體來看深圳二手房成交趨穩(wěn)，新房去化壓力較大，本次政策調(diào)整有望帶動核心區(qū)域改善型新房成交，幫助房企加快資金回籠，以價穩(wěn)為前提、以量升為目標，鞏固價格企穩(wěn)成果。 投資建議 繼2025年底以來，北京、上海陸續(xù)放松限購和公積金政策，此次深圳的跟進政策調(diào)整精準施策、符合預期：限購僅針對核心區(qū)域特定群體松綁，公積金則普遍加力惠及各類購房需求。短期來看，核心區(qū)域的二手房及改善型新房成交有望回暖，市場信心將得到一定提振；但由于居民預期仍是關(guān)鍵變量，政策對遠郊區(qū)域的傳導效應可能有限。推薦標的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：綠城中國、建發(fā)國際集團、招商蛇口、中國金茂、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、越秀地產(chǎn)；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，同時受益于地產(chǎn)復蘇和消費促進政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標的：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。

5、 風險提示

（1）行業(yè)銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大。（2）政策放松不及預期。

研究報告信息：

證券研究報告：《行業(yè)點評：深圳限購進一步放松，全面提升公積金額度》

對外發(fā)布時間：2026年5月4日

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