最近2年，各地的樓市政策不斷放松，比如利率下調(diào)、比如首付降低，再比如放松限購(gòu)等等，于是不少人又開(kāi)始猜測(cè)了，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)還要漲？我賣房子快15年了，可以明確地告訴你，現(xiàn)在房?jī)r(jià)普漲的時(shí)代已經(jīng)徹底結(jié)束了，不要再抱有任何幻想了！

說(shuō)實(shí)話，未來(lái)10年，其實(shí)房?jī)r(jià)漲跌已經(jīng)不是買房或者賣房最該關(guān)心的事情了，真正決定房子價(jià)值，以及家庭資產(chǎn)安全的，是樓市發(fā)展躲不開(kāi)的3大核心問(wèn)題，作為普通人，當(dāng)下買房別再賭房?jī)r(jià)漲跌了，看懂趨勢(shì)，你才能買房不踩坑，買房不虧錢。

第一個(gè)問(wèn)題，購(gòu)房人口持續(xù)減少，住房整體已經(jīng)供大于求，大多數(shù)房子只會(huì)越來(lái)越難賣。

房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，靠什么？最終還是靠年輕人的購(gòu)買力！根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前，我國(guó)的人口已經(jīng)連續(xù)4年負(fù)增長(zhǎng)，2025年，出生人口僅有792萬(wàn)，出生率低至5.63‰，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到人口正常的更替水平。

另外，還有數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在90后的數(shù)量要比80后整體少4000萬(wàn)人，00后更少，也就是說(shuō)，未來(lái)10年，25歲~45歲的主力購(gòu)房人群會(huì)大幅縮減，再進(jìn)一步說(shuō)，這就是剛需買房群體的斷崖式下滑。

還有現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化發(fā)展速度也已經(jīng)明顯放緩。大家都知道，當(dāng)前的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近68%了，接下來(lái)，每年新增的進(jìn)城年輕人會(huì)越來(lái)越少，樓市最大的增長(zhǎng)紅利也就消失了！知名投行高盛預(yù)測(cè)，未來(lái)我國(guó)每年的新房需求或?qū)⒉蛔?00萬(wàn)套，對(duì)比巔峰時(shí)期，基本上算縮水了75%左右。而且現(xiàn)在全國(guó)城鎮(zhèn)住房的總量已經(jīng)超過(guò)4億套，套戶比早已超標(biāo)，換句話說(shuō)，大家可以理解為，我們整體早就不缺房子住了。

簡(jiǎn)單概括來(lái)說(shuō)就一句話，當(dāng)下樓市，買房的人越來(lái)越少，房子卻越蓋越多，隨著人口變化的深入影響，房?jī)r(jià)大范圍上漲已經(jīng)沒(méi)有任何基礎(chǔ)了，多數(shù)房子只會(huì)越來(lái)越難賣。

第二個(gè)問(wèn)題，存量二手房嚴(yán)重積壓，大量房產(chǎn)幾乎已經(jīng)失去了流通價(jià)值，賣不掉才是持有房產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)。

很多人只關(guān)注新房的變化，卻忽略了體量龐大的二手房市場(chǎng)，根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)城鎮(zhèn)房屋的空置率已經(jīng)高達(dá)21.3%，也就是說(shuō)，全國(guó)大約有數(shù)千萬(wàn)套房子常年無(wú)人居�。√貏e是那些三四線小城市，二手房掛牌量居高不下，整體去化周期超過(guò)30個(gè)月，遠(yuǎn)超健康標(biāo)準(zhǔn)。

一邊是新房還在不停地蓋，一邊是大量的老舊二手房集體掛牌拋售，現(xiàn)在的樓市，其實(shí)已經(jīng)形成了巨大的存量，結(jié)果只能是不斷推動(dòng)樓市的兩極分化，一線、強(qiáng)二線核心地段的房子成交火熱，價(jià)格堅(jiān)挺，而普通二線、三四線的房子成交冷清，價(jià)格持續(xù)陰跌！像是很多三四線的老破小，降價(jià)賣，現(xiàn)在都沒(méi)人接手！所以說(shuō)，未來(lái)10年，房產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)不是貶值，而是流動(dòng)性消失，很多房子看似能賣高價(jià)，其實(shí)是有價(jià)無(wú)市，如果著急賣，根本賣不出去，最后的結(jié)局只能是虧本賣掉。

第三個(gè)問(wèn)題，居民負(fù)債已經(jīng)觸頂，全民炒房的時(shí)代已落幕，房子將全面回歸居住屬性。

過(guò)去多年，房?jī)r(jià)大漲，離不開(kāi)全民加杠桿買房，但現(xiàn)在，我國(guó)的居民房貸杠桿率已經(jīng)接近60%，觸碰到了安全警戒線，大部分家庭負(fù)債飽和，不敢再背高額房貸買房投資了，數(shù)據(jù)顯示，近2年以來(lái)，房貸增速已經(jīng)連續(xù)多個(gè)季度下滑，主動(dòng)提前還房貸的人越來(lái)越多，很明顯，現(xiàn)在大家已經(jīng)不愿意再把一輩子的收入都押在房子上了。

另外，國(guó)家現(xiàn)在的態(tài)度也很明確，堅(jiān)持房住不炒，不再依靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，當(dāng)前的土地出讓收入相比高點(diǎn)已經(jīng)下滑50%左右了，所以說(shuō)，大規(guī)模的刺激漲價(jià)政策，永遠(yuǎn)也不會(huì)再來(lái)了！再加上未來(lái)保障房的分流剛需，投資買房幾乎也不剩多少利潤(rùn)空間了，還有持有成本的逐年上漲，物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、折舊這些也都會(huì)不斷消耗房子作為資產(chǎn)的價(jià)值，未來(lái)10年，想要再靠買房實(shí)現(xiàn)財(cái)富躍升，或者暴富的想法，已經(jīng)不切實(shí)際了。

綜上所述，未來(lái)10年，樓市將很難再出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅上漲，當(dāng)然了，集體崩盤也是不會(huì)出現(xiàn)的，畢竟還有調(diào)控托底，只會(huì)持續(xù)深度分化，像是那些人口不斷流入、配套成熟、地段優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，價(jià)格仍舊會(huì)小幅增長(zhǎng)，保值抗跌沒(méi)問(wèn)題！但對(duì)于那些人口流出嚴(yán)重、庫(kù)存高企、品質(zhì)老舊的房產(chǎn)，大概率會(huì)持續(xù)貶值、無(wú)人問(wèn)津。對(duì)此，你怎么看？