這兩天網(wǎng)上熱議的焦點(diǎn)，莫過(guò)于4月底的頂層會(huì)議。大家之所以高度關(guān)注，是因?yàn)樵摃?huì)議通常在一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布后召開(kāi)，會(huì)結(jié)合實(shí)際經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，對(duì)年初制定的政策進(jìn)行確認(rèn)、加碼或調(diào)整，實(shí)現(xiàn)從“計(jì)劃”到“實(shí)戰(zhàn)”的過(guò)渡，也因此被市場(chǎng)和政策研究者視作全年關(guān)鍵的政策風(fēng)向標(biāo)。

今年的會(huì)議同樣釋放重磅信號(hào)，關(guān)于房地產(chǎn)僅明確了兩件事：一是“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，二是“扎實(shí)推進(jìn)城市更新”，僅用17個(gè)字定調(diào)，對(duì)比上個(gè)月政府工作報(bào)告中185字的表述，篇幅大幅精簡(jiǎn)。所謂“字少事大”，這意味著后續(xù)樓市調(diào)控不再泛泛而談，而是錨定核心目標(biāo)、有的放矢。國(guó)家一錘定音之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否將迎來(lái)巨變？今明兩年到底該不該買(mǎi)房，答案也隨之清晰。

第一，首先要認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間深度調(diào)整，切勿幻想一蹴而就迎來(lái)翻天覆地的變化，這就像汽車(chē)踩剎車(chē)有制動(dòng)距離，不可能瞬間停穩(wěn)。當(dāng)下國(guó)家出臺(tái)各項(xiàng)措施穩(wěn)定樓市，本質(zhì)上就是為市場(chǎng)“輔助制動(dòng)”，核心目標(biāo)只有一個(gè)：讓持續(xù)下滑的房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底企穩(wěn)。唯有先穩(wěn)住市場(chǎng)，后續(xù)才談得上持續(xù)筑底或穩(wěn)步回升。目前樓市正處于全力企穩(wěn)的關(guān)鍵階段，這是理解后續(xù)所有政策和市場(chǎng)走勢(shì)的基礎(chǔ)。

第二，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企穩(wěn)目標(biāo)，核心從供需兩端精準(zhǔn)發(fā)力。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2026年以來(lái)，中央及地方層面已累計(jì)出臺(tái)超200項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策，所有政策最終都聚焦于供應(yīng)和需求兩大維度。

供應(yīng)端，核心是“控增量”，今年以來(lái)全國(guó)重點(diǎn)40城房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)量同比減少約35%，自然資源部38號(hào)文更是明確嚴(yán)控新增房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地審批，從源頭減少市場(chǎng)供應(yīng)，緩解供需失衡問(wèn)題；

需求端，核心是“提信心、降成本、通鏈條”，一方面通過(guò)持續(xù)下調(diào)商貸利率、優(yōu)化稅費(fèi)減免政策、提高公積金貸款額度和放款效率等方式，切實(shí)降低購(gòu)房者置業(yè)成本；另一方面大力推進(jìn)“以舊換新”模式，由政府或國(guó)企牽頭收購(gòu)老舊房源，盤(pán)活存量資產(chǎn)的同時(shí)，打通購(gòu)房者置換新房的鏈條，助力新房庫(kù)存去化。

第三，城市更新與穩(wěn)樓市并駕齊驅(qū)，成為樓市發(fā)展核心抓手，其重要性不言而喻。過(guò)去樓市調(diào)整期，棚改貨幣化曾釋放大量剛性購(gòu)房需求，對(duì)穩(wěn)樓市起到事半功倍的效果，但如今居民住房保有率大幅提升，單純靠釋放新增購(gòu)房需求已不現(xiàn)實(shí)。在此背景下，存量房的更新需求成為新的突破口——房屋的老舊是必然趨勢(shì)，這就決定了城市更新需求具有持續(xù)性，也成為穩(wěn)樓市的重要支撐。國(guó)家此前已明確了城市更新的8大核心任務(wù)：

（一）加強(qiáng)既有建筑改造利用；（二）推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造；（三）開(kāi)展完整社區(qū)建設(shè)；（四）推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造；（五）完善城市功能；（六）加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造；（七）修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)；（八）保護(hù)傳承城市歷史文化。

這些任務(wù)落到實(shí)處，直白來(lái)說(shuō)就是：危房依規(guī)拆除重建，非危房老舊小區(qū)全面改造升級(jí)，同步完善小區(qū)周邊交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施。歸根結(jié)底，就是通過(guò)對(duì)存量房提質(zhì)升級(jí)，讓房子真正“物有所值”。

當(dāng)前樓市的價(jià)格調(diào)整，一定程度上源于過(guò)去高周轉(zhuǎn)模式下部分房源品質(zhì)與價(jià)格不匹配，而城市更新正是從根源上彌補(bǔ)這一短板，夯實(shí)樓市穩(wěn)定的基礎(chǔ)，這也是為何城市更新能與穩(wěn)樓市放在同等重要位置的關(guān)鍵原因。根據(jù)“十五五”規(guī)劃，全國(guó)城市更新領(lǐng)域僅國(guó)家層面直接投入就不低于15萬(wàn)億元，若疊加社會(huì)資本參與，機(jī)構(gòu)估算總投入將達(dá)35萬(wàn)億元，年均投入約7萬(wàn)億元，如此大規(guī)模的資金加持，必將推動(dòng)城市老舊片區(qū)迎來(lái)根本性蛻變。

看完以上分析應(yīng)該明白，今明兩年該不該買(mǎi)房的答案，其實(shí)已經(jīng)十分清晰了。

一方面，全國(guó)多數(shù)老舊小區(qū)仍處于大規(guī)模城市更新的前夜，若能在更新改造落地前入手這類(lèi)小區(qū)的房源，待改造完成后，房產(chǎn)價(jià)值大概率會(huì)穩(wěn)步提升，至少能實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)；若疊加樓市調(diào)整后的回暖周期，房?jī)r(jià)甚至可能在短期內(nèi)彌補(bǔ)此前多年的跌幅。這也是近幾個(gè)月上海、成都、長(zhǎng)沙、哈爾濱等城市，接連出現(xiàn)投資者批量入手優(yōu)質(zhì)老破小的核心原因——依靠租金實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)房只是次要考量，更重要的是看中后續(xù)更新改造帶來(lái)的價(jià)值回升空間。

另一方面，城市更新雖能提質(zhì)，但無(wú)法改變房屋的先天硬傷。戶型設(shè)計(jì)不合理、樓間距過(guò)窄、小區(qū)無(wú)改造擴(kuò)容空間等問(wèn)題，即便經(jīng)過(guò)翻新涂刷，也難以實(shí)現(xiàn)質(zhì)的提升，比如部分老舊小區(qū)連加裝電梯、增設(shè)停車(chē)位的空間都沒(méi)有，改造效果會(huì)大打折扣。因此，即便有真實(shí)置業(yè)需求，也切勿貪圖便宜入手這類(lèi)先天不足的房源，優(yōu)先選擇有充足更新改造空間的小區(qū)，才能享受城市更新帶來(lái)的紅利。

最后還要提醒，城市更新資金投入雖大，但也有明確的優(yōu)先級(jí)和規(guī)劃，并非漫天撒錢(qián)。最近3-5年已經(jīng)完成改造的老舊小區(qū)，短期內(nèi)不會(huì)納入二次改造范圍，后續(xù)資金將優(yōu)先投向新納入改造計(jì)劃的片區(qū)。如果計(jì)劃入手老小區(qū)房源，務(wù)必提前了解所在片區(qū)的城市更新規(guī)劃，避開(kāi)已完成改造的區(qū)域，把握真正的潛力板塊。