中心五區(qū)整體呈現(xiàn)“供應(yīng)偏少、需求穩(wěn)定”的格局。

呂穎雅/發(fā)自廣州

“即便需要驗(yàn)資300萬元，項(xiàng)目仍在兩天內(nèi)吸引超過300組到訪客戶。”位于廣州海珠區(qū)的中海廣府萬宸近日開放銷售中心與展示區(qū)。項(xiàng)目銷售人員介紹，目前凍資登記客戶已超過50組，整體意向度較高。

據(jù)了解，中海廣府萬宸僅規(guī)劃3棟純板式大平層，摒棄“高低配”策略，僅提供約165平方米單一戶型，全盤共154戶。項(xiàng)目首推1棟與2棟，預(yù)計(jì)在“五一”假期后正式開盤，吹風(fēng)價(jià)約7.4萬~8.6萬元/平方米，起步總價(jià)約1200萬元。

中海廣府萬宸實(shí)景圖。呂穎雅

/攝

中海廣府萬宸的熱度并非孤例。隨著一季度廣州住宅市場(chǎng)供求關(guān)系邊際改善，進(jìn)入4月下旬以來，開發(fā)商推盤節(jié)奏明顯提速，尤其是中心城區(qū)項(xiàng)目，多集中在“五一”前后窗口期入市，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從剛改到高端實(shí)現(xiàn)全覆蓋。

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中心區(qū)新盤新貨集中入市

荔灣區(qū)的聚龍灣·源舍即將亮相，項(xiàng)目容積率約3.5，主力戶型為90~145平方米三至四房，示范區(qū)及樣板房計(jì)劃于4月底開放。項(xiàng)目距離地鐵11號(hào)線大沖口站約200米，且毗鄰珠實(shí)與太古合作打造的首個(gè)濱水太古里，區(qū)位價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)，市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)升溫。

另一關(guān)注度較高的項(xiàng)目是位于海珠區(qū)的保利南泰路項(xiàng)目。相較周邊樓盤，項(xiàng)目體量更大，總建筑面積約14.35萬平方米，容積率約3.4，并配建約20萬平方米的商業(yè)及教育配套，主力產(chǎn)品為約90~170平方米三至四房。由于板塊內(nèi)多年未有同等規(guī)模的新盤入市，置換需求集中釋放，去化預(yù)期樂觀。

白云新城板塊亦有新項(xiàng)目入市。保利云瑞主力戶型為130~200平方米四房產(chǎn)品，采用純板樓設(shè)計(jì)與低密規(guī)劃，實(shí)景展示區(qū)即將開放。

除新盤外，部分3月、4月已開售項(xiàng)目亦延續(xù)較高熱度。

例如，天河區(qū)的越秀閱璟臺(tái)于3月中旬開盤，首推90~135平方米三房、四房產(chǎn)品，首開即實(shí)現(xiàn)約9.8億元銷售額，4月加推后延續(xù)熱銷態(tài)勢(shì)。

荔灣區(qū)的國貿(mào)·保利海上印3月底首推120套房源，總價(jià)320萬元起，去化接近九成，近期加推最后一棟，有望刷新2026年廣州清盤速度紀(jì)錄。

同板塊的保利翡麗甲第亦表現(xiàn)搶眼，據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，其171平方米樓王單位尚未對(duì)外開售，內(nèi)部去化已達(dá)八成，預(yù)計(jì)4月底首開有望實(shí)現(xiàn)“日光”，項(xiàng)目整體去化已接近七成，年內(nèi)有望清盤。

克而瑞深度咨詢｜普睿廣佛數(shù)據(jù)顯示，3月廣州商品住宅供應(yīng)面積30.98萬平方米，環(huán)比增長175%；成交面積75.83萬平方米，環(huán)比增長202%，同比增長9%。

多位市區(qū)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，近期咨詢量與來訪量持續(xù)回升，在市場(chǎng)氛圍改善及階段性優(yōu)惠疊加下，客戶決策周期有所縮短。

以越秀地產(chǎn)海珠片區(qū)為例，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，旗下江灣潮起、熙悅江灣、天薈江灣、江灣和樾、星匯海珠灣等項(xiàng)目近期推出包括98折購房優(yōu)惠、最高約2萬元購房補(bǔ)貼及88888元安家補(bǔ)貼在內(nèi)的多項(xiàng)權(quán)益（不同項(xiàng)目優(yōu)惠不同，具體以案場(chǎng)為準(zhǔn)）。受此帶動(dòng)，部分此前觀望的客戶在3、4月明顯加快看房節(jié)奏，成交表現(xiàn)同步回暖。其中，越秀熙悅江灣單周成交15套，累計(jì)成交金額超過6600萬元。

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價(jià)格企穩(wěn)、庫存回落

從數(shù)據(jù)層面看，廣州樓市亦出現(xiàn)一系列改善信號(hào)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3月廣州一手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，為自2023年年中以來首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲。盡管同比仍下降4.7%，但已釋放出價(jià)格企穩(wěn)的信號(hào)。

價(jià)格預(yù)期的變化，正在傳導(dǎo)至購房決策端。多位受訪者表示，經(jīng)歷過去兩年的持續(xù)調(diào)整后，房價(jià)已回歸相對(duì)理性區(qū)間；疊加按揭利率、首付比例等政策優(yōu)化，購房門檻明顯下降。一位在天河區(qū)工作的改善型購房者坦言：“當(dāng)前價(jià)格更具性價(jià)比，如果是自住需求，已經(jīng)進(jìn)入可以考慮出手的階段。”

也有計(jì)劃在海珠區(qū)置換的購房者表示，板塊新盤雖多，但理想樓層與朝向選擇已趨緊，“如果價(jià)格保持穩(wěn)定，會(huì)重點(diǎn)關(guān)注‘五一’期間優(yōu)惠力度，考慮入手”。

庫存端的變化則更為直觀�？硕鹕疃茸稍儯疹V佛數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，廣州商品住宅庫存規(guī)模為1388萬平方米（對(duì)應(yīng)11.55萬套），較2025年末減少51萬平方米，去化周期降至24.1個(gè)月，較此前縮短0.7個(gè)月。這也是在經(jīng)歷近兩年庫存持續(xù)累積后，廣州狹義庫存首次回落至1400萬平方米以下。

來源：克而瑞深度咨詢｜普睿廣佛

結(jié)構(gòu)上看，庫存回落主要源于供需改善。近半年廣州商品住宅供求比持續(xù)低于0.6；一季度新增供應(yīng)僅61萬平方米，同比明顯下降，而成交達(dá)到148萬平方米，供求比僅0.41，市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求。

從區(qū)域來看，海珠區(qū)與越秀區(qū)供應(yīng)尤為稀缺。海珠區(qū)一季度供應(yīng)不足0.5萬平方米，帶動(dòng)庫存降幅達(dá)11%，為全市最高。中心五區(qū)（越秀、天河、海珠、荔灣、白云區(qū)）除越秀區(qū)外，其余四區(qū)去化周期集中在18~24個(gè)月，明顯優(yōu)于外圍區(qū)域，核心地段的稀缺性進(jìn)一步凸顯。

克而瑞深度咨詢｜普睿廣佛報(bào)告分析，中心五區(qū)整體呈現(xiàn)“供應(yīng)偏少、需求穩(wěn)定”的格局，庫存壓力整體可控，但仍需適當(dāng)控制土地供應(yīng)節(jié)奏，避免在單一區(qū)域或短期內(nèi)集中放量，從而引發(fā)局部供給過剩及市場(chǎng)“內(nèi)卷”。