觀點(diǎn)網(wǎng) 轉(zhuǎn)眼來到2026年4月下旬，上海土拍已進(jìn)行三輪，而4月21日舉行的三批次土拍放出了萬眾矚目的徐匯濱江長橋地塊，引來合計9家房企競相爭奪。

4月21日上午十點(diǎn)三十分，交易廳內(nèi)已坐滿了前來“狩獵”的各家房企代表，包括上海城投、招商、中海、象嶼&建發(fā)、越秀、保利&西岸、華潤、綠城、金茂&湖北清能，他們在等待徐匯長橋xh290-09地塊正式拍賣。

五分鐘后，地塊正式開拍，在經(jīng)過82輪競價后，來自深圳的招商蛇口以25%的溢價率、32.9億元的總價摘得地塊，樓面價達(dá)到8.72萬元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士表示，按這一樓面價倒推，招商未來的項(xiàng)目售價預(yù)計達(dá)到14萬元-15萬元/平方米左右。

從保利雙雄手中奪地

資料顯示，徐匯長橋街道xh290-09地塊于2026年2月才由商辦用途正式調(diào)整為純住宅用地。地塊容積率僅為1.8，建筑限高36米，一般來說該地塊上的項(xiàng)目基本會建造低密小高層及疊加房型。此外，地塊內(nèi)部需要建造約3500㎡的配套設(shè)施用房，包含綜合健身館以及凈菜超市。

從地理位置來觀察，地塊位于上海徐匯濱江百色路，處于上海內(nèi)中環(huán)位置，其所在片區(qū)是徐匯濱江西岸中央公園組團(tuán)的組成部分，這一區(qū)域?qū)⒔Y(jié)合上海植物園，打造集生態(tài)、居住及商業(yè)為一體的組合業(yè)態(tài)。

聚焦至地塊本身，觀點(diǎn)新媒體查閱地圖得知，其距黃浦江直線僅500米，對岸為前灘濱江，北側(cè)即上海植物園。

或許正因地理位置優(yōu)勢，這宗地塊的市場熱度早在土拍前一個月開始顯現(xiàn)。

觀點(diǎn)新媒體查閱上海市建設(shè)工程招標(biāo)計劃網(wǎng)站得知，共有三家大型房企發(fā)布了該地塊的項(xiàng)目招標(biāo)計劃公告。

一馬當(dāng)先的是在上海市場深耕多年的保利發(fā)展，其公告顯示項(xiàng)目計劃總投資50億元，將新建住宅、車庫以及配套物業(yè)用房，其中建安費(fèi)用約達(dá)到5.24億元。

巧合地是，于9天后，保利置業(yè)旗下子公司上海夢苑房地產(chǎn)有限公司也發(fā)布了該地塊招標(biāo)預(yù)告文件，擬投資50億元，建安費(fèi)5.2億元。

保利發(fā)展和保利置業(yè)接連發(fā)布同一宗地塊的招標(biāo)公告，這在上海土拍歷史中并不多見。

觀點(diǎn)新媒體了解到，據(jù)上海此前制定的土拍規(guī)則，保利發(fā)展與保利置業(yè)屬于同一集團(tuán)體系下，不能夠同時出現(xiàn)在同一幅地塊拍賣中，從三批次開始這一規(guī)則才有所改變。

除保利發(fā)展與保利置業(yè)外，上海城投也在幾天后發(fā)布了長橋地塊招標(biāo)計劃，將該地塊納入開發(fā)儲備計劃，項(xiàng)目總投資50億元，與保利發(fā)展此前披露的投資規(guī)模一致。

三家房企已做好招標(biāo)準(zhǔn)備的情況下，招商蛇口卻仍然能夠以25%的溢價率拿下地塊，除資金能力這一硬性因素之外，其長期發(fā)展中央公園組團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)也有一定加成。

早在2024年8月，招商蛇口聯(lián)合徐匯城投、南昌市政，通過企業(yè)轉(zhuǎn)讓的方式，以16.99億元的價格拿下上海長橋舊改項(xiàng)目。后建設(shè)成海上清和璽項(xiàng)目，截至2026年4月，項(xiàng)目累計推出6批次共834套住宅，已銷售605套，整體網(wǎng)簽率約合72.5%，成交均價約合11.56萬元/平方米。

分化中的土拍市場

如今，招商蛇口于長橋再落一子，為其在該板塊的深耕落下伏筆。

不過，長橋地塊并非招商蛇口本場土拍唯一的收獲,其還聯(lián)合中建八局底價30.29億元摘得了普陀石泉A17B-01舊改地塊。

早在2025年11月，普陀區(qū)石泉社區(qū)W060401單元A15、A17A、A17B街坊及槎浦物流基地控規(guī)調(diào)整方案獲批。調(diào)整后，A17街坊新增兩宗三類住宅用地，其中A17B-01地塊將率先掛牌出讓。該地塊用地面積1.95萬平方米，容積率2.5，建筑面積4.87萬平方米，限高80米。

從地理位置來看，地塊周邊包括環(huán)宇城MAX、山姆會員店等商業(yè)體、一所十二年一貫制學(xué)校，臨近蘇州河濱水步道。

按此計算，招商蛇口在本場土拍中合計花費(fèi)超60億元，攬下兩宗宅地，只不過一宗溢價成交，一宗底價拿下--充分體現(xiàn)了此次拍地的分化。

這一分化還體現(xiàn)在同日出讓的金山新城3-02-01地塊中。

據(jù)悉，金山新城3-02-01地塊的起拍總價約8.8億元，起始樓面價1.38萬元/平方米。用地面積約6萬平方米，容積率1.05，限高30米。用地性質(zhì)方面，一類住宅組團(tuán)用地（Rr1）不超過50%，二類（Rr2）不低于10%，三類（Rr3）不超過40%，整體呈現(xiàn)低密多元的住宅結(jié)構(gòu)。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，地塊需配建不少于1370平方米的公共服務(wù)設(shè)施，涵蓋日間照料中心、老年活動室、養(yǎng)育托管點(diǎn)等。除物業(yè)及配送用房外，其余設(shè)施建成后移交山陽鎮(zhèn)政府；另需配建不少于1280平方米的配套商業(yè)，并鼓勵在首層架空或抬高層設(shè)置休閑空間，總面積約1500平方米。

對比前兩宗地塊的地理位置，金山地塊處于上海金山新城核心區(qū)域，周邊集聚區(qū)政府、行政服務(wù)中心、法院、檢察院等政務(wù)機(jī)構(gòu)，鄰近萬達(dá)廣場、紅星國際廣場、悅立方、百聯(lián)等商業(yè)體。

最終，該地塊由金濱海集團(tuán)以底價競得，成交樓面價約1.38萬元/平方米。

觀點(diǎn)新媒體查閱資料得知，金濱海集團(tuán)于2024年10月由原金山新城區(qū)建設(shè)公司與金山濱海文旅投資集團(tuán)整合重組，是金山區(qū)以文旅為主業(yè)的區(qū)屬國企，也是濱海地區(qū)綜合開發(fā)的主要企業(yè)。

此前，該企業(yè)鮮少在土拍市場現(xiàn)身，其主要業(yè)務(wù)集中在市政項(xiàng)目，包括金山濱海龍灣路（衛(wèi)零北路-蒙山北路）道路新建工程、舊港河（龍堰路-龍灣路）河道整治工程以及戰(zhàn)斗港（紅旗港-龍航路）河道整治工程。

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