文/上海進深 嚴明會

昨天的上海三批次土拍，徐匯長橋地塊成為9家房企爭奪的焦點。

經(jīng)過82輪競價，最終由招商蛇口以25%的溢價率拿下，創(chuàng)下今年上海土拍市場溢價率的新高。

地塊成交樓面價高達8.7萬/㎡，剔除3500㎡配建后，可售樓面成本約9.6萬/㎡。

一舉打破徐匯長橋板塊的歷史紀錄，成為區(qū)域新“地王”。

據(jù)悉，項目未來預(yù)計打造小高層 疊加的產(chǎn)品形態(tài)。

同時，招商蛇口還聯(lián)合中建八局以底價拿下了普陀石泉地塊，一天之內(nèi)連中兩元，成為本場土拍的最大贏家。

徐匯長橋地塊緊鄰上海植物園，容積率僅1.8，限高36米，這樣的低密參數(shù)在內(nèi)環(huán)周邊很難見到。

住宅以外，開發(fā)商需要在地塊沿百色路一側(cè)配建需配建2000平方米的綜合健身館（建成后將移交區(qū)政府），和1500平方米的凈菜超市。

算上建安、配套、稅費等成本，開發(fā)商保本價都要13萬/㎡ 。

在這份風光背后，招商蛇口其實有著不得不拼的苦衷。

徐匯長橋地塊的競得，一方面是補充土地儲備，另一個重點則在于為周邊自家存量項目托市與抬轎。

1、為“海上清和璽”去化爭取時間

出讓地塊西南方向約700米，就是招商的另一個項目：海上清和璽。

該盤在2024年11月首開，至今6次推盤累計推盤834套，現(xiàn)在還有222套房源在售。

其中，最近的一批次是在去年10月24日，推出161套房源，截至目前已售56套，105套待售。

項目后期去化已經(jīng)顯露疲態(tài)。

若此新地塊被其他房企以低價競得或打造出更具競爭力的產(chǎn)品，將對清和璽剩余房源的銷售造成沖擊。

2、為“安瀾上?！表椖刻峁﹥r值支撐

除此之外，招商在徐匯濱江還有安瀾上海待加推，此項目是與中海等三家房企合作開發(fā)的，目前已經(jīng)推盤兩次，后續(xù)將由中海負責營銷。

這個盤同樣需要“托舉”。

新地塊的高價成交，客觀上確立了區(qū)域價值的新錨點，有助于穩(wěn)定周邊高端項目的價格預(yù)期。

3、抬升區(qū)域價格天花板

樓面成本高達9.6萬/㎡的新地塊入市在即，市場已經(jīng)有信息釋放：參考同區(qū)域清和璽洋房此前約12.8萬元/㎡的售罄價格，預(yù)計其未來洋房售價將達到14萬元/㎡以上。

招商蛇口此舉相當于通過高價拿地，順勢將徐匯長橋板塊的房價天花板向上推升了一個臺階。

購房者會覺得旁邊新地以后要賣14萬，現(xiàn)在清和璽12萬多反而很劃算。

綜合來看，招商蛇口此次拿地并非孤立動作，而是其深度布局徐匯的關(guān)鍵一步。

土拍開始前，海上清和璽發(fā)布了一張帶有“新地將拍 熱望徐匯”字樣的海報。

這一細節(jié)印證了招商對該地塊勢在必得的決心。

拿下它，既是為了保護存量項目的流速，也是為了主導(dǎo)區(qū)域未來的定價話語權(quán)。