來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：樓市經(jīng)典）

2026年4月21日，上海迎來(lái)本年度第三批次商品住宅用地出讓?zhuān)餐瞥?幅涉宅地塊，總土地面積10.12公頃，規(guī)劃建筑面積15.03萬(wàn)平方米，最終全部成交，總成交金額72.09億元。

本次土拍呈現(xiàn)出明顯的“一熱兩冷”格局，徐匯區(qū)長(zhǎng)橋地塊經(jīng)過(guò)82輪激烈競(jìng)價(jià)，最終以25%溢價(jià)率成交，成為2026年以來(lái)上海土拍市場(chǎng)溢價(jià)最高、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的宅地項(xiàng)目。

而普陀區(qū)和金山區(qū)兩幅地塊均以底價(jià)成交。

01.

三幅地塊成交詳情

徐匯區(qū)長(zhǎng)橋地塊：9家房企激烈角逐

徐匯區(qū)S031201單元xh290-09地塊無(wú)疑是本次土拍的焦點(diǎn)。該地塊位于長(zhǎng)橋板塊，東至龍吳路，北至百色路，直線(xiàn)距黃浦江僅約500米，北側(cè)緊鄰上海植物園。地塊面積2.10公頃，規(guī)劃建筑面積3.79萬(wàn)平方米，容積率1.8，起始價(jià)26.40億元，起始樓面價(jià)約7.0萬(wàn)元/㎡。

這塊“寶地”吸引了包括上海城投、招商蛇口、中海、建發(fā)&象嶼聯(lián)合體、越秀、保利&西岸聯(lián)合體、華潤(rùn)置地、綠城、金茂&清能聯(lián)合體共9家競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)價(jià)。經(jīng)過(guò)82輪激烈角逐，最終招商蛇口旗下上海招匯清雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以33億元總價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)87150元/平方米，溢價(jià)率25%。

從區(qū)位優(yōu)勢(shì)來(lái)看，該地塊地處內(nèi)中環(huán)黃金節(jié)點(diǎn)、西岸中央公園區(qū)域，交通便捷，資源稟賦優(yōu)越。地塊1公里范圍內(nèi)有在建軌道交通23號(hào)線(xiàn)，800米內(nèi)可達(dá)上海植物園站、龍吳路站。周邊教育資源豐富，包括上海幼兒園、園南小學(xué)、上海小學(xué)龍川校區(qū)、上海中學(xué)等，醫(yī)療配套有徐匯區(qū)中心醫(yī)院，商業(yè)配套包括徐匯萬(wàn)科中心、凌云壹街坊、創(chuàng)邑MIX等。這些優(yōu)質(zhì)配套資源使得該地塊具備打造集生態(tài)居住、休閑康養(yǎng)于一體的高品質(zhì)社區(qū)的理想條件。

普陀區(qū)光新地塊：招商蛇口再下一城

普陀區(qū)W060401單元A17B-01地塊位于石泉街道，東至碌曲路、南至A17B-02地塊、西至蘭田路、北至堰門(mén)路。地塊面積1.95公頃，規(guī)劃建筑面積4.88萬(wàn)平方米，容積率2.5，起始價(jià)30.29億元。

該地塊最終由招商蛇口與中建八局聯(lián)合體以底價(jià)30.29億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)62077元/㎡，地塊位于內(nèi)中環(huán)，臨近軌道交通3、4號(hào)線(xiàn)，但周邊以老舊小區(qū)為主，城市界面更新周期較長(zhǎng)。

金山區(qū)地塊：區(qū)域國(guó)企底價(jià)摘得

金山區(qū)JSC1-0403單元3-02-01地塊面積6.07公頃，規(guī)劃建筑面積6.37萬(wàn)平方米，容積率1.05，起始價(jià)8.80億元。

該地塊最終由金山濱海集團(tuán)以底價(jià)8.80億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)13810元/㎡。

02.

市場(chǎng)分化的背后

本次土拍結(jié)果清晰地反映了當(dāng)前上海土地市場(chǎng)的分化格局。徐匯地塊的高溢價(jià)成交與普陀、金山地塊的底價(jià)成交形成鮮明對(duì)比，這背后有著深刻的市場(chǎng)邏輯。

徐匯長(zhǎng)橋地塊之所以能吸引9家房企激烈角逐，關(guān)鍵在于其稀缺的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源稟賦。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企資金繼續(xù)向確定性較強(qiáng)的資產(chǎn)集聚，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊成為兵家必爭(zhēng)之地。

房企投資策略趨于理性。普陀地塊雖然位于內(nèi)中環(huán)，但周邊城市界面老舊，更新周期長(zhǎng)，且同板塊內(nèi)項(xiàng)目去化承壓。金山地塊則位于遠(yuǎn)郊，市場(chǎng)需求相對(duì)有限。這兩幅地塊均僅有一家房企報(bào)名，反映出房企在投資決策上更加審慎，對(duì)非核心區(qū)域地塊持謹(jǐn)慎態(tài)度。

從本次土拍可以看出，上海土地市場(chǎng)已進(jìn)入深度分化階段。

核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊將繼續(xù)受到追捧，而配套一般、區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯的區(qū)域?qū)⒚媾R去化壓力。這種分化不僅體現(xiàn)在土地市場(chǎng)，也將傳導(dǎo)至新房和二手房市場(chǎng)。

而面對(duì)市場(chǎng)分化，房企的拿地策略也更加精細(xì)化。一方面會(huì)集中資金爭(zhēng)奪核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，另一方面會(huì)對(duì)非核心區(qū)域地塊進(jìn)行更加嚴(yán)格的篩選和評(píng)估。聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)將成為常態(tài)，以分散風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力。

接下來(lái)，產(chǎn)品力成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵。在徐匯地塊8.7萬(wàn)元/㎡的樓面價(jià)下，未來(lái)項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)將超過(guò)12萬(wàn)元/㎡。在這樣的價(jià)格水平下，產(chǎn)品力或?qū)⒊蔀轫?xiàng)目成敗的關(guān)鍵。如何充分利用地塊的生態(tài)資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造出具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的高品質(zhì)產(chǎn)品，是招商蛇口需要思考的問(wèn)題。

從本次土拍結(jié)果來(lái)看，上海土地市場(chǎng)整體保持穩(wěn)定，既有熱點(diǎn)地塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)，也有非核心地塊的平穩(wěn)成交。這種市場(chǎng)表現(xiàn)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。預(yù)計(jì)未來(lái)上海將繼續(xù)堅(jiān)持“因城施策”，根據(jù)市場(chǎng)變化精準(zhǔn)供給土地，既滿(mǎn)足群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住宅的需求，又推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。