北京進(jìn)深 徐迪 4月20日，石景山黃莊村43號(hào)棚改項(xiàng)目住宅地塊進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)。

起拍價(jià)22億元，住宅部分的樓面價(jià)約3.3萬元/㎡。

受理日期自4月21日起至5月20日下午17:00。

早在2024年8月，這宗地就曾在供地清單中亮相，并進(jìn)到了預(yù)申請(qǐng)流程，不過，最終因無人報(bào)名而未能正式掛牌。

本次返場(chǎng)，地塊在建筑規(guī)模、容積率等多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)上都有較大調(diào)整。

而起拍總價(jià)，相較當(dāng)年的42億+大幅縮水，幾近腰斬。

最新出讓文件顯示，項(xiàng)目總用地面積3.66公頃，規(guī)劃地上建面7.23萬㎡。

其中1622-002住宅地塊占地3.15公頃，地上建筑規(guī)模約6.77萬，容積率2.15，限高60米（局部80米）。

地上配建1000㎡社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站和300㎡溫馨家園各一處。

地塊北側(cè)為京九鐵路線，盡管規(guī)劃中設(shè)置了大面積綠地作為緩沖，但未來小區(qū)北側(cè)房源可能仍會(huì)面臨一定的噪音影響。

向北隔著蓮石東路，是2501-002地塊，規(guī)劃為一所12班幼兒園，由住宅地塊競(jìng)得人建設(shè)后無償移交相關(guān)部門。

調(diào)規(guī)返場(chǎng)

這宗地最早在2024年2月末發(fā)布的年度首輪供地清單中亮相，計(jì)劃于5月底前供應(yīng)，但直到當(dāng)年8月份才被激活進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)流程。2024年9月3日，受理時(shí)間結(jié)束，因沒有房企報(bào)名而下線。

相較于2024年，該項(xiàng)目在2026年的預(yù)申請(qǐng)方案中，總用地面積保持不變，仍為3.66公頃。

主要有以下調(diào)整：

1、成本大幅降低。起拍總價(jià)降幅接近一半，樓面價(jià)則從5萬元/㎡降到3萬出頭，大大降低了開發(fā)商的拿地門檻。

2、開發(fā)強(qiáng)度減弱。地上建筑規(guī)模減少約1.26萬㎡，容積率從2.55降至2.15，同時(shí)，建筑高度從60米上限放開到局部80米，這讓小區(qū)的樓棟排布更加從容，居住舒適度大幅提升。

3、限價(jià)取消。最核心的變化是取消了8.2萬元/㎡的銷售指導(dǎo)價(jià)，未來房屋售價(jià)將由市場(chǎng)決定，給予了開發(fā)商更大的定價(jià)自主權(quán)。

雙區(qū)紅利

項(xiàng)目位于石景山區(qū)八寶山街道，四環(huán)至五環(huán)之間。

鄰近地鐵1號(hào)線八寶山站、玉泉路站，但是距離這兩個(gè)地鐵站都在1.5公里以上，不算臨鐵盤。

玉泉路是比較特殊的一座地鐵站，跨海淀與石景山兩區(qū)?，A、B出入口在海淀區(qū)永定路街道?，而西側(cè)的D口則位于?石景山區(qū)八寶山街道??。

這也意味著，黃莊村地塊的物理位置，距離海淀非常近，不到2公里。

日常購物到五棵松商圈也就兩三公里，未來這個(gè)項(xiàng)目的賣點(diǎn)非常清晰：石景山的價(jià)格，海淀的配套，能有效對(duì)沖“非臨鐵”的短板。

對(duì)于在海淀，尤其是五棵松、萬壽路、金融街工作的客群來說，這里是一個(gè)極具性價(jià)比的“上車點(diǎn)”。雖然地鐵站需要騎行或公交接駁，但相比海淀區(qū)內(nèi)的高房?jī)r(jià)，這個(gè)“最后一公里”的妥協(xié)是完全值得的。

步行范圍內(nèi)，有永輝廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)、清華大學(xué)玉泉醫(yī)院、調(diào)色板公園、旺景公園、北京國際雕塑公園等生活配套，日常也是非常夠用的。

這塊地周邊附近小區(qū)眾多，包括遠(yuǎn)洋山水、國風(fēng)長安等，屬于高度成熟的居住板塊。

稍遠(yuǎn)一點(diǎn)有兩大新盤，西北5公里外，石景山西黃莊板塊的中海瑞文里；東北方向4公里左右，是海淀半壁店的豪宅項(xiàng)目保利熙瑞。