深圳好盤推薦

龍華迎來近十年“真豪宅”——中海云頌玖章！深圳龍華目前最好、配置最高的新規(guī)產(chǎn)品！

值得買的幾大理由：價(jià)格倒掛、一站福田、低密稀缺豪宅、名校加持。

第一、周邊豪宅水榭山掛牌價(jià)12-17萬/㎡，圣莫麗斯掛牌價(jià)8-12萬/㎡，預(yù)計(jì)有10%—30%價(jià)差；

第二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，一站福田CBD，兩站北站CBD，市級(jí)重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，700億投資加持，具備跑贏大盤潛力；

第三、2.8低容積率新規(guī)產(chǎn)品，在核心區(qū)屬于稀缺供應(yīng)，未來交易擁有一定定價(jià)權(quán)；

第四、學(xué)區(qū)劃分屬于深圳外國(guó)語學(xué)校龍華學(xué)校，“四大名�！敝患映郑�

預(yù)計(jì)5月份入市，該樓盤不限購(gòu)，外地朋友也可購(gòu)買。目前云端展廳已開放，需驗(yàn)資200萬，感興趣可以直接聯(lián)系售樓處官方資深經(jīng)理，預(yù)約參觀——

聲明：由于樓盤尚未入市，樓盤具體信息、價(jià)格以官方最終公布為準(zhǔn)，以上內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成購(gòu)買建議。

作者：余飛

01

房?jī)r(jià)從2.4萬到1.3萬

要說的這個(gè)超大城市，是東莞。

首先仍要解釋一下為何東莞是超大城市，盡管我已經(jīng)解釋了N次。

按照住建部對(duì)城市級(jí)別的劃分，城區(qū)人口超500萬低于1000萬的是特大城市，超過1000萬的是超大城市。

住建部之前公布的《2022年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示，超大城市增加了3個(gè)，東莞赫然在列。

這里很多人就有疑問，東莞是一個(gè)直筒子城市，除了莞城、南城、東城、萬江四個(gè)街道外，下轄的全是鎮(zhèn)，為何城區(qū)人口能超1000萬。

東莞的行政區(qū)劃非常特殊，不設(shè)區(qū)縣。環(huán)顧全國(guó)，這樣的城市僅5個(gè)，除了東莞，還有中山、儋州、三沙、嘉峪關(guān)。

東莞不設(shè)市轄區(qū)，所有鎮(zhèn)街均由市直接管轄。這種結(jié)構(gòu)使得統(tǒng)計(jì)城區(qū)常住人口時(shí)，所有鎮(zhèn)街均被納入城區(qū)范圍，而非僅傳統(tǒng)意義上的 “市中心”。

這就是為何東莞沒有區(qū)縣，城區(qū)人口卻能超千萬、成為超大城市的邏輯。也正因此，東莞的這個(gè)超大城市頭銜，飽受爭(zhēng)議。

回到正題，談?wù)剸|莞的房?jī)r(jià)。

關(guān)于東莞房?jī)r(jià)本號(hào)寫過很多次，根據(jù)東莞市公布的每月二手房均價(jià)來看，東莞房?jī)r(jià)見頂于2023年4月，比大多數(shù)熱點(diǎn)城市的價(jià)格見頂都要晚。

大多數(shù)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向都發(fā)生在2021年，比如深圳。

高點(diǎn)時(shí)期，東莞二手房成交均價(jià)24334元每平米，之后很快跌破了2萬元，到去年6月份跌破了1.5萬元。

東莞公布的上月均價(jià)已經(jīng)跌至1.31萬元/平方米，即將跌破1.3萬元。

以最新的二手房均價(jià)來看，相比于高點(diǎn)，東莞的房?jī)r(jià)已經(jīng)下調(diào)了46%，名副其實(shí)的腰斬。

02

個(gè)別主城街道，均價(jià)破萬

當(dāng)年，東莞憑借著強(qiáng)悍的工業(yè)立市，再加上獨(dú)一無二的區(qū)位優(yōu)勢(shì)（全國(guó)唯一夾在兩座一線之間的城市），成為資本炒作的熱土。

高點(diǎn)時(shí)期，其主城街道的東城、南城的項(xiàng)目，動(dòng)輒4萬/平米，靠近深圳和珠江的長(zhǎng)安鎮(zhèn)，4萬+的樓盤也遍地都是。4萬均價(jià)并不是東莞房?jī)r(jià)的天花板，東莞房?jī)r(jià)的天花板在坐擁華為的松山湖，松山湖的價(jià)格一度沖破了7萬元。

2020年，東莞房?jī)r(jià)甚至領(lǐng)漲全國(guó)。

吹起來的泡沫，跟隨宏觀大勢(shì)，在2022年開始消融。東莞整體均價(jià)已經(jīng)腰斬。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市住建局

具體到各街道與鎮(zhèn)來看：

第一，個(gè)別主城街道，都跌破了萬元。

高點(diǎn)時(shí)期，東莞4個(gè)街道+28個(gè)鎮(zhèn)，均價(jià)全在萬元之上，其中被華為概念加持的松山湖價(jià)格最高，均價(jià)高達(dá)4.5萬元。主城街道中，南城街道3.5萬元，東城、萬江均價(jià)逼近3萬，莞城2萬+。

厚街鎮(zhèn)房?jī)r(jià)3萬+，塘廈、鳳崗、道滘、長(zhǎng)安、虎門、大朗、大嶺山、寮步、黃江、高埗均價(jià)均在2萬以上。

如今房?jī)r(jià)最高的依舊是松山湖，但均價(jià)已經(jīng)跌破2.77萬，是東莞唯一一個(gè)房?jī)r(jià)仍在2萬元之上的區(qū)域。

主城區(qū)中東城、萬江、南城街道均價(jià)均跌破2萬，莞城街道更是跌破了萬元。

第二，28個(gè)鎮(zhèn)，9個(gè)跌破萬元。

東莞下轄的28個(gè)鎮(zhèn)，如今有9個(gè)鎮(zhèn)跌破了萬元，如橫瀝、橋頭、常平、謝崗、樟木頭、洪梅、麻涌、中堂、石龍。

第三，從跌幅看，厚街鎮(zhèn)跌幅第一，8個(gè)鎮(zhèn)與街道跌幅超50%，13個(gè)跌幅超40%。

厚街鎮(zhèn)高點(diǎn)時(shí)期房?jī)r(jià)3萬+，如今均價(jià)只有1.15萬元，下調(diào)了62.7%，是東莞各街道與鎮(zhèn)中唯一跌幅超60%的區(qū)域。

莞城、中堂、樟木頭、南城、大朗、長(zhǎng)安、道滘房?jī)r(jià)均腰斬不止。

虎門、高埗、麻涌、沙田、洪梅、黃江、大嶺山、萬江、鳳崗、塘廈、石碣、寮步、石龍均接近腰斬。

03

東莞調(diào)整背后的邏輯

關(guān)鍵問題來了，集諸多優(yōu)勢(shì)、且個(gè)別優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無二的東莞，為何調(diào)整幅度如此之大？

原因只有一個(gè)，泡沫太大。

論區(qū)位、論經(jīng)濟(jì)、論人口、論工業(yè)，東莞都無可挑剔。

論經(jīng)濟(jì)，東莞是目前27個(gè)萬億GDP城市之一。

論工業(yè)， 東莞是全國(guó)十大工業(yè)強(qiáng)城之一。

其工業(yè)增加值、工業(yè)營(yíng)收均位居全國(guó)前十。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局；其中無錫2023年數(shù)據(jù)

論產(chǎn)業(yè)，東莞擁有5個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，其中一個(gè)萬億產(chǎn)業(yè)。目前，擁有單個(gè)萬億產(chǎn)業(yè)（非產(chǎn)業(yè)集群）的城市，全國(guó)只有三個(gè)，深圳、蘇州和東莞，且都是計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市統(tǒng)計(jì)局

論人口，東莞2020年人口突破了千萬，是目前18個(gè)千萬人口城市之一。同時(shí)，東莞于去年城區(qū)人口突破千萬，與杭州一起，躋身10個(gè)超大城市。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

論區(qū)位，東莞的優(yōu)勢(shì)更讓很多城市艷羨不已。

東莞身處廣深兩大一線城市之間，這一點(diǎn)在全國(guó)獨(dú)一份。而且是廣深港黃金軸繞不開的一座城市。

這樣一座要經(jīng)濟(jì)有經(jīng)濟(jì)，要產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)業(yè)，要人口有人口，要區(qū)位有區(qū)位的城市，為何房?jī)r(jià)陷入了瘋狂調(diào)整當(dāng)中？

根本原因在于，當(dāng)初的瘋漲，主要力量是資本炒作，盡管東莞本身的經(jīng)濟(jì)、工業(yè)與產(chǎn)業(yè)足夠雄厚，但：

一方面東莞的城建著實(shí)不敢恭維，根本撐不起當(dāng)初的房?jī)r(jià)。

另一方面，東莞仍是一個(gè)以代工為主要特色的世界工廠，這里聚集了大量藍(lán)領(lǐng)工人，人均收入并不高。

反向思考一下，正因?yàn)闁|莞優(yōu)勢(shì)如此明顯，所以在那一輪大牛市當(dāng)中，東莞毫無疑問成了資本爆炒點(diǎn)。

一個(gè)松山湖，房?jī)r(jià)都能超7萬，簡(jiǎn)直不敢想象。

其主要力量來自深圳，作為臨深城市，當(dāng)初深圳的資本除了炒作深圳，東莞、惠州、中山、珠海也被深圳資本瘋狂炒作。

然而，2021年年初深圳房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向拉開了全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)四年調(diào)整，房地產(chǎn)失去了財(cái)富效應(yīng)，深圳客大舉撤退臨深地區(qū)。

資本被抽走之后的中山、惠州、珠海、東莞，爬的高摔的狠，房?jī)r(jià)無一例外不在大幅度下挫。

而東莞房?jī)r(jià)調(diào)整背后，還多了一層利空，那就是經(jīng)濟(jì)增速放緩。

過去幾年東莞與佛山可謂難兄難弟，東莞蹲完佛山蹲。

2023上半年、前三季度到全年，東莞的GDP增速在同類城市中均倒數(shù)第一。

2023全年東莞GDP11438.13億元，增長(zhǎng)2.6%，增速位居萬億城市倒數(shù)第一。

2024年，東莞GDP實(shí)際增速4.6%，仍低于大盤，但筑底回暖信號(hào)明確。2025年增速也仍只有4%。

東莞還沒徹底站起來，佛山于2024年接棒，當(dāng)年一季度佛山GDP負(fù)增長(zhǎng)，全年增速墊底萬億城市。

去年增速依舊墊底，且是萬億城市中GDP唯一負(fù)增長(zhǎng)的城市。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

然而，東莞、佛山工業(yè)強(qiáng)盛的背后，依舊沒有擺脫“代工”的頭銜，大而不強(qiáng)，依舊是莞佛兩座城市的底色。

科技含量低、產(chǎn)業(yè)附加值低。

這是這兩座城市過去幾年經(jīng)濟(jì)增速陷入水逆的根本原因。

作為深圳的小弟，東莞發(fā)展的每一個(gè)階段都緊跟深圳步伐。都是三來一補(bǔ)起家，積累原始資本與技術(shù)，然后走向了仿造（山寨），期間進(jìn)一步積累資本與技術(shù)，最終走向制造，然后走向智造。

但是，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，越到后面東莞越難跟上。

表面上東莞與深圳都是工業(yè)強(qiáng)城，但是深圳已經(jīng)是科技驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，東莞本質(zhì)上仍是代工廠，產(chǎn)品的科技含量并不高。

一言以蔽之，東莞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不如深圳扎實(shí)，工業(yè)產(chǎn)品的技術(shù)含金量不如深圳厚實(shí)。

這是導(dǎo)致東莞在黑天鵝結(jié)束之后，在外貿(mào)環(huán)境改變之后，于2023年沒有跟上深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，出現(xiàn)嚴(yán)重水逆的核心原因。

佛山也大體如此，當(dāng)然佛山還有一個(gè)更重要的原因是其產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)深度捆綁，受房地產(chǎn)調(diào)整而調(diào)整。

東莞房?jī)r(jià)調(diào)整給出的警示是：

對(duì)于房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超城市平均購(gòu)買力，超前透支城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)實(shí)力的城市來說，房?jī)r(jià)回調(diào)是必然選項(xiàng)。

關(guān)鍵問題來了，東莞的房子可以抄底了嗎？

本號(hào)的觀點(diǎn)是：

誰也無法預(yù)測(cè)何時(shí)是底，誰也無法做到精準(zhǔn)抄底。至于能否買房，答案并不復(fù)雜，只需問一下自己對(duì)未來收入預(yù)期如何？若信心滿滿，那就買；如果飄忽不定，那就等。

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