最近東莞的天氣反復，就像不少朋友對樓市的心情——既怕它不來，又怕它亂來。

和很多粉絲線下聊天也在問：現(xiàn)在是不是底部？今年會不會再跌一輪？

其實把過去幾年市場的走勢拉出來仔細復盤，會發(fā)現(xiàn)一個被很多人忽略的規(guī)律。

今天不談虛的，就站在買房人和從業(yè)者的角度，把里面的門道拆解清楚。

01

三次回落之后，規(guī)律已經(jīng)擺在眼前

從2021年到現(xiàn)在，全國新房成交量并不是一路陰跌，而是走了三次急剎車加平臺期的節(jié)奏。

每輪回落之后，市場就會進入一個漫長的平臺整理階段。在這個平臺上，信心穩(wěn)住，新項目能正常賣，價格體系不崩盤。

東莞的情況幾乎是同步的。從21年高峰期回落，到22至23年的橫盤拉鋸，再到去年的深度調(diào)整，每一次大家都覺得扛不住了，結果市場還是找到了喘息的平衡點。

最新數(shù)據(jù)更直觀：東莞房價月環(huán)比僅微跌0.4%，波動已壓至小數(shù)點后，說明業(yè)主調(diào)價多為零散試探，恐慌性拋售基本結束。掛牌率5.5%，說明現(xiàn)在還想賣房的人不少，但并沒有出現(xiàn)集中恐慌甩貨的局面。

最關鍵的是反彈一欄顯示0%，實則是表示止跌了。

現(xiàn)在大家最關心的是：今年還會不會再來一輪大跌？綜合近期的市場數(shù)據(jù)和多方研判來看，這個可能性已經(jīng)非常低了。

支撐這個判斷的不是盲目樂觀，是三個硬邏輯：周期輪動到了企穩(wěn)階段、人民幣資產(chǎn)正在重新定價、資本市場給優(yōu)質房企留出了融資空間。

簡單來說：該出清的已經(jīng)清得差不多了，剩下的需求是剛需和真改善，這些人的買房意愿跟房價漲跌沒關系，跟孩子上學、結婚安家有關系。

02

今年買房，參考這兩個指標

過去幾年這輪調(diào)整，擠掉最多的就是泡沫，那些靠概念撐起來的價格，跌得最狠。

反觀一些屬性強的板塊，雖然也跟著大盤回調(diào)了，但回調(diào)的邏輯不一樣——它跌的不是居住價值，是之前被市場情緒帶上去的那部分溢價，水分擠干了，底反而更實。

從這個角度出發(fā)，有兩個指標值得自住買家重點關注。

第一，看板塊的成交量是否穩(wěn)定。

一個板塊如果連續(xù)3個月二手成交數(shù)據(jù)穩(wěn)住了，筍盤出來一兩周就能消化，說明這個區(qū)域的居住需求是真實的、持續(xù)的。

拿南城和東城來說，反彈數(shù)據(jù)分別到了2%和2.2%，全市最早翻正的板塊，核心區(qū)的底子擺在那兒。

對于自住買家來說，這種板塊就是可以考慮的目標。不是因為能抄到最低點，而是因為你買的是一套有人接手的房子。將來哪怕因為工作變動、家庭結構變化需要置換，也不至于砸在手里。

買房自住，最怕的不是買貴了五萬八萬，而是買了一個賣不掉的房子。

第二，把流動性放在第一位。

無論是新房還是二手，先去查查這個盤過去3個月的帶看和成交記錄。一個小區(qū)如果長時間零成交，再漂亮的外立面、再氣派也都只是表面。

因為自住需求是會變的。孩子長大了要換學區(qū)，工作調(diào)動要換城市，父母年紀大了要接過來住。一套隨時能變現(xiàn)的房子，才是真正為你服務的資產(chǎn)，而不是把你鎖住的負擔。

03

不是起飛年，但一定是布局年

客觀來講，現(xiàn)在還沒到全面回暖的時候。經(jīng)濟處于恢復期，離真正繁榮還有距離，價格端的明顯上漲，還需要等待大環(huán)境的配合。

但在市場真正熱起來之前，對于有自住需求的人來說，反而是可以沉下心來做決策的階段。

什么意思？

如果你是剛需，現(xiàn)在的東莞市場給足了你挑挑揀揀的權利。

利率處于歷史低位，業(yè)主心態(tài)普遍可談，之前高攀不起的板塊，現(xiàn)在也許踮踮腳就夠得著了，不必追求買在最低點，買在適合自己的時間點才最重要。

如果你是置換，現(xiàn)在就是擺脫劣質資產(chǎn)、換到核心區(qū)優(yōu)質籌碼的窗口期，別糾結那幾萬塊的差價，方向比點位重要。

把鎮(zhèn)街的房換到中心來，把老破大換成次新小，賣掉投資客扎堆的盤，換到成熟住宅社區(qū)——這些操作對家庭居住品質的提升，遠大于在價格上多磨幾萬塊。

最后

潮起潮落本來就是常態(tài)。

東莞這座城市的基本面沒有變：人口還在流入，產(chǎn)業(yè)還在升級，地鐵還在修，學校、商場也都還在建，還是有年輕人要結婚生子安家落戶。

今年不是那個更壞的年份。

相反，它是真正有居住需求的人，從容選房的一年。

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