下面這份【亦莊板塊】測評稿件，由深度智聯(lián)“決策專家”AI數(shù)字員工自主生成。依托克而瑞20年結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)從拆解任務、整合市場動態(tài)到生成可視化分析的全流程一鍵生成。

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以下為正文：

2026年北京大興區(qū)一季度新建商品住宅網(wǎng)簽成交榜單正式出爐，招商序以5.84億元總金額，穩(wěn)穩(wěn)拿下大興一季度新房成交金額榜榜首，統(tǒng)計周期內(nèi)共成交84套、成交面積8836㎡、成交均價66090元/㎡、套均695萬元。

大興樓市整體分化、北京改善需求越來越挑剔，亦莊首座好房子招商序為何征服市場，本項目又適合哪些人群購買。下面深度智聯(lián)為您從板塊到產(chǎn)品、從數(shù)據(jù)到細節(jié)進行深度拆解。

01大興一季度樓市概況

雙板塊壟斷近7成 價格走出啞鈴型

大興一季度新房TOP10項目合計成交金額28.53億元，成交557套，成交面積5.93萬㎡，整體均價48119元/㎡，套均價512.29萬元/套。拆開看板塊、看價格、看成交結(jié)構(gòu)，會發(fā)現(xiàn)大興樓市已經(jīng)進入高度集中、各自分化的階段。

西紅門+河西雙核心領跑

西紅門板塊憑借3個項目，貢獻11.67億元成交金額，占TOP10總金額的43%，是當之無愧的成交主力；而亦莊河西板塊緊隨其后，招商序、招商璽兩大項目聯(lián)手貢獻8.26億元，占比29%。兩板塊加起來直接占據(jù)70%市場份額，剩下的觀音寺、念壇、黃村等板塊分食剩余30%。

價格分化呈現(xiàn)啞鈴型分布

高端市場有招商璽坐鎮(zhèn)，套均1346.54萬元，精準瞄準高端改善客群；剛需市場則有首創(chuàng)禧悅興城托底，28587元/㎡均價，套均248.75萬元，141套成交量成為套數(shù)榜首，走的是以價換量規(guī)模路線；而中間5-6萬元/㎡、6-8萬元/㎡兩個區(qū)間成為市場主力：5-6萬元/㎡有3個項目，成交11.67億元；6-8萬元/㎡高端項目2個，成交8.26億元。這種“兩頭大、中間穩(wěn)”的格局恰恰對應北京樓市現(xiàn)狀：剛需求穩(wěn)、改善求質(zhì)，沒有模糊地帶。

招商序成交84套拿下成交金額榜首，走的是質(zhì)價齊升改善路線；招商璽僅成交18套，卻靠高總價躋身TOP6，走的是小眾精品高端路線。

02 亦莊河西改善高地配套全維落地

亦莊河西早已是大興乃至亦莊的改善核心，擁有獨立于大興的價值邏輯——獨立學籍、成熟配套、生態(tài)稀缺、產(chǎn)業(yè)支撐，這四大底牌，是河西能和西紅門分庭抗禮的根本，而招商序銷冠本質(zhì)是板塊價值+產(chǎn)品力雙重兌現(xiàn)。

獨立學籍 河西最硬底牌

亦莊擁有北京為數(shù)不多的獨立學籍，這一點對改善家庭來說，殺傷力拉滿。北京二中經(jīng)開區(qū)學校、人大附中亦莊新城校區(qū)等名校環(huán)繞，雖然學區(qū)劃片最終要以教委為準，但板塊內(nèi)的教育氛圍、資源濃度，遠非大興其他剛需板塊能比。對于亦莊工作的首改、剛改家庭來說，買房=解決居住+教育，一步到位，這也是招商序核心客群最看重的點之一。

生態(tài)無敵 南海子天然護城河

亦莊的生態(tài)，是全北京的王牌，而河西是王牌中的王牌。南海子濕地公園約11.65平方公里，相當于4個頤和園，人均綠地面積是全市平均水平的5倍，新鳳河、涼水河雙河綠廊環(huán)繞，500米見園全覆蓋。對于厭倦了市區(qū)擁擠、追求居住舒適度的改善客群來說，這種生態(tài)資源，是不可復制的稀缺品。

配套成熟 TOD+商業(yè)+醫(yī)療全維落地

交通上，招商序東側(cè)約200米就是T1線泰和路站，3站直抵亦莊線榮昌東街站，可換乘5/10/17號線，規(guī)劃中的S6號線也在側(cè)，緊鄰南六環(huán)、京臺高速，亦莊內(nèi)部通勤極度順暢；商業(yè)上，亦莊首條開放式漫步商街隔街相望，地下空間與社區(qū)貫通，TOD理念落地純洋房社區(qū)，高效又純粹；醫(yī)療上，同仁醫(yī)院亦莊院區(qū)、東方醫(yī)院南院環(huán)伺，北京兒童醫(yī)院亦莊院區(qū)在建，全生命周期醫(yī)療保障到位。

庫存充足 買家可選空間較大

亦莊河西2026年2月庫存768套，庫存面積11.25萬㎡，同比增長47%-98%，去化周期超30個月；招商序自身供應685套，截止目前共成交208套，供求比3.56，去化率約30%。30個月的去化周期，意味著開發(fā)商不會盲目漲價，買家有充足的時間挑戶型、談價格；而招商序91㎡爆款戶型幾乎清盤，證明好產(chǎn)品依然能穿越周期。

03 招商序銷冠底氣

產(chǎn)品力卷到極致 得房率為破局關(guān)鍵

如果說河西板塊是招商序的“天時地利”，產(chǎn)品力就是招商序的“人和”。招商序最狠的一招，就是把得房率卷到了北京新房的天花板。

其中，最受歡迎的91㎡三居含贈送面積使用率近97%，實際使用面積約88㎡，空間感堪比市場上110㎡的傳統(tǒng)住宅，戶型占整個項目56%的比重，如今已經(jīng)全部售罄，證明實力。

真三居：最小臥室超10㎡，遠高于區(qū)域同類產(chǎn)品5.7-6.8㎡的水平，真正能滿足三代同堂，不是那種只能放張床的“假次臥”；

社交廚房：面積達8.7㎡，北京同面積段獨有，自帶中島設計，告別傳統(tǒng)廚房的局促，做飯也能和家人互動；

IMAX邊廳：4.1米面寬客廳，北京同面積段唯一突破4米的產(chǎn)品，搭配270°轉(zhuǎn)角落地窗，采光面8.1米，視野、采光碾壓同級；

海量收納：全屋收納空間8.8㎡，從玄關(guān)到臥室，再也不用擔心東西沒地方放。

108㎡三居也是當前最優(yōu)選、剛改家庭的閉眼入戶型。三開間朝南，南向總面寬10.8米，客廳、兩個臥室全朝南，采光、通風拉滿；戶型方正，沒有浪費面積，使用率超95%，實際使用面積堪比130㎡戶型。總價控制在650-900萬，剛好卡在亦莊剛改的核心預算區(qū)間，既能滿足家庭居住需求，又不會有太大的資金壓力。

127㎡四居，適合人口較多的家庭，四開間朝南，空間開闊，動靜分離，均價7.5-8萬/㎡，總價700-1000萬，改善一步到位；165㎡洋房是項目頂奢產(chǎn)品，最高j單價8.7萬/㎡，實際使用面積媲美200㎡大平層，適合追求極致居住體驗的高端改善客群。

除了戶型，招商序的社區(qū)打造也精準踩中改善客群需求：

峽谷坡地庭院復刻雅魯藏布大峽谷肌理，6米高差、40米縱深，疊水、林木環(huán)繞，打造社區(qū)精神峽谷，歸家就是度假。

北京首座垂直雙會所，2000㎡物理空間，延伸出近4000㎡體驗場景，11個創(chuàng)新功能區(qū)，全齡段社交、休閑、娛樂全覆蓋。

另外純洋房社區(qū)+TOD融合，地面、地下、人文三重鏈接，教育、商業(yè)、公園、醫(yī)療無縫銜接，既方便又安靜。

04 理性提示 這些點要知道（但不算硬傷）

交房時間偏晚：最早2027年底交房，適合不著急入住、能接受長持的家庭，急著拎包入住的，可能要再考慮；

板塊去化周期長：但這一點前面說過，對買家來說是議價優(yōu)勢，不是風險，慢慢談價，總能拿到合適的價格；

預算門檻：套均686萬，低于600萬預算的客群，基本夠不著，不用勉強。

這些都不是項目的硬傷，只是適配性問題，房子沒有完美的，只有適合自己的。以下為針對本項目深度智聯(lián)給出的看房建議，如有需要可收藏保存：

04 亦莊新盤橫向?qū)Ρ?/strong>

在亦莊，招商序、招商璽、北京潤府，三個項目定位不同，適配不同客群。

預算650-900萬，重視得房率、社區(qū)品質(zhì)，在亦莊工作，閉眼選招商序；預算580萬起，極度重視地鐵通勤，選北京潤府，17號線北神樹站200米，適合通勤朝陽、通州的客群；預算1000萬+，追求高端改善，選招商璽，首開100%去化，高端客群認可度高。

招商序能成為大興一季度銷冠，不是靠營銷，不是靠噱頭，是踩中北京改善的核心需求，在預算有限的情況下，用最高的得房率、最好的產(chǎn)品力、最成熟的板塊配套，給剛改家庭一個一步到位的選擇。

深度智聯(lián)AI Agent（以下稱“本產(chǎn)品”）特別提醒

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