記者丨吳抒穎

編輯丨張敏 張偉賢

開發(fā)業(yè)務(wù)觸及天花板之后，龍頭房企紛紛降速。未來一段時(shí)間，龍頭房企將不再僅通過規(guī)模發(fā)展來驅(qū)動(dòng)營收和利潤的增長，而是轉(zhuǎn)向“收租”。未來，中國內(nèi)地的房企有望成為“開發(fā)商”與“房東”的結(jié)合體。

今年的財(cái)報(bào)季，龍頭房企呈現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)型特征：華潤置地、中海地產(chǎn)乃至招商蛇口均提出在規(guī)模保持相對(duì)穩(wěn)定的前提下，加大布局經(jīng)營性業(yè)務(wù)。

房企集體轉(zhuǎn)向，現(xiàn)實(shí)的因素是近年來開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模逐步收縮。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.28萬億元，比上年下降17.2%；其中，住宅投資6.35萬億元，下降16.3%。

即便龍頭房企市場份額在擴(kuò)大，但整體市場環(huán)境保持冷靜，龍頭房企也很難將營收和利潤推上新的臺(tái)階。受此影響，房企不得不規(guī)劃新的增長曲線應(yīng)對(duì)市場的變化。

今年業(yè)績季，華潤置地首次表態(tài)未來5年開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模保持穩(wěn)定，同時(shí)發(fā)力不動(dòng)產(chǎn)收租業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；中海地產(chǎn)則將實(shí)施“一專雙驅(qū)優(yōu)生態(tài)”戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，即專注不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營主航道，租售并舉，強(qiáng)化住宅開發(fā)與經(jīng)營性業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)；招商蛇口則要從傳統(tǒng)的開發(fā)商，真正轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴_發(fā)商 運(yùn)營商 服務(wù)商”，并成為中國領(lǐng)先的地產(chǎn)園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商。

龍頭房企不再留戀開發(fā)業(yè)務(wù)的超額利潤，收心轉(zhuǎn)型收租商，這是房地產(chǎn)行業(yè)新時(shí)代的開啟。

投資高度聚焦

龍頭房企對(duì)于未來市場的判斷，直接影響他們?cè)陂_發(fā)業(yè)務(wù)上的投資取向。

華潤置地首席運(yùn)營官陳偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時(shí)期基本過去，正式進(jìn)入觸底回升、深度分化階段的周期?！昂诵某鞘泻蛢?yōu)質(zhì)板塊率先起步，其他城市逐步消化存量的基礎(chǔ)上，會(huì)實(shí)現(xiàn)緩慢修復(fù)?！?/p>

華潤置地總裁徐榮預(yù)計(jì)，2026年土地市場結(jié)構(gòu)性分化的態(tài)勢仍將持續(xù)。土地供應(yīng)將進(jìn)一步向核心城市核心區(qū)域集中，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)有望維持合理規(guī)模，市場競爭預(yù)計(jì)仍將保持一定熱度。華潤置地將秉持穩(wěn)健投資原則，堅(jiān)持“量入為出”與“投資刻度”，依托片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)綜合優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略引領(lǐng)精準(zhǔn)投資。

事實(shí)上，從2025年華潤置地的投資手筆來看，這家房企開發(fā)業(yè)務(wù)所布局的城市已經(jīng)極度聚焦。2025全年，華潤置地獲取項(xiàng)目33個(gè)，權(quán)益投資額673.7億元，在北京、上海等五大核心城市投資占比近8成，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

中海地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)，也與華潤置地類似。

中海地產(chǎn)董事會(huì)主席顏建國在業(yè)績會(huì)上表示，中海地產(chǎn)取得領(lǐng)先的銷售成績，得益于聚焦安全性、確定性更高的一線城市，抓住其他重點(diǎn)城市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。2025年全年，中海地產(chǎn)在香港及北上廣深五個(gè)城市實(shí)現(xiàn)合約銷售額1254.4億元，占比57.3%。在北京、深圳、天津、濟(jì)南等15個(gè)城市的銷售額位居當(dāng)?shù)厥袌龅谝弧?/p>

顏建國說，中海地產(chǎn)“賣了最多的樓，買了最多的地，保持最穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況與行業(yè)領(lǐng)先的盈利能力。”在土地投資上，中海地產(chǎn)過去一年新增35宗地塊。其中在香港及北上廣深的權(quán)益購地金額占比約73.9%。

截至2025年年末，中海地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積為2528萬平方米，權(quán)益建筑面積為2286萬平方米。土儲(chǔ)貨值中，一線和強(qiáng)二線城市面積占比合計(jì)約86.5%。

雖然比起華潤置地更為發(fā)散，但中海地產(chǎn)也已經(jīng)基本不涉足強(qiáng)二線城市以下的投資。另一家龍頭房企招商蛇口的投資布局，也遵循聚焦的法則。

在招商蛇口的業(yè)績會(huì)上，招商蛇口管理層認(rèn)為，2026年，土地市場有望延續(xù)整體低位運(yùn)行、局部點(diǎn)狀火熱的格局。招商蛇口將嚴(yán)格執(zhí)行“六好”投資評(píng)審體系，資源高度聚焦一線與強(qiáng)二線核心板塊?！?026年招商蛇口的投資原則繼續(xù)在重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)城市以銷定投、精挑細(xì)選?！?/p>

2025年，招商蛇口在“核心10城”的投資占比接近90%，一線城市投資占比約63%，資源高度聚焦一線與強(qiáng)二線核心板塊。

后開發(fā)時(shí)代

投資高度聚焦意味著龍頭房企在中短期的規(guī)模表現(xiàn)或?qū)⒈３址€(wěn)定。以華潤置地為例，華潤置地明確表示，未來5年，其開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模將保持在2000億元至2500億元；中海地產(chǎn)、招商蛇口未明確提及開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展目標(biāo)，但也對(duì)未來的市場保持審慎樂觀。

招商蛇口董事長朱文凱判斷，中國的房地產(chǎn)將進(jìn)入新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策會(huì)持續(xù)建立和完善?！半S著經(jīng)濟(jì)增速、城鎮(zhèn)化速度放緩，一些宏觀變量將深刻影響房地產(chǎn)市場的需求總量和結(jié)構(gòu)。行業(yè)需求結(jié)構(gòu)將會(huì)從過去的“總量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“總量收縮、結(jié)構(gòu)分化”。

“總量收縮、結(jié)構(gòu)分化”，房地產(chǎn)開發(fā)市場已然變天。與此同時(shí)，龍頭房企也紛紛將資源傾斜至具備增長潛力的業(yè)務(wù)板塊?？v觀這些布局，更是具有共性。

華潤置地指出，未來五年，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)營收將穩(wěn)定在300億元以上；輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)將保持良好增長勢頭，年增速預(yù)計(jì)超過10%，營收規(guī)模200億元以上。

此外，華潤置地董事會(huì)主席李欣還強(qiáng)調(diào)，以量質(zhì)雙優(yōu)、提升利潤為核心導(dǎo)向，全面深化經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)收租業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。強(qiáng)化核心商圈、優(yōu)質(zhì)載體等優(yōu)勢資產(chǎn)的資源傾斜，同時(shí)通過構(gòu)建多層次資產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)和積極運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)有進(jìn)有出，從而推動(dòng)資產(chǎn)與資本高效循環(huán)。

顏建國也表示，中海地產(chǎn)將實(shí)施“一專雙驅(qū)優(yōu)生態(tài)”的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。“一?！笔菍Ｗ⒉粍?dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營主航道，不跨界多元化；“雙驅(qū)”是租售并舉，強(qiáng)化住宅開發(fā)與經(jīng)營性業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)；“優(yōu)生態(tài)”則是以不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營為平臺(tái)，培育供應(yīng)鏈管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、數(shù)字科技、代建等上下游生態(tài)型業(yè)務(wù)。

雖然中海地產(chǎn)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)不及華潤置地，但也在快速發(fā)展期。2025年，中海地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)收入72億元，其中寫字樓收入34.7億元，購物中心收入23.9億元，長租公寓收入3.5億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入9.9億元。

中海地產(chǎn)表示，其經(jīng)營性業(yè)務(wù)聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，全周期資產(chǎn)管理能力持續(xù)提升。公司2025年商業(yè)運(yùn)營收入已完全覆蓋總利息支出，購物中心、寫字樓合計(jì)收入貢獻(xiàn)占比81%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

招商蛇口也表示，未來將“由開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重、由重資產(chǎn)為主向輕重資產(chǎn)結(jié)合、由同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展”轉(zhuǎn)變。

2025年，招商蛇口管理范圍內(nèi)持有物業(yè)收入達(dá)76.3億元，同比增長2.2%。商業(yè)、公寓、產(chǎn)業(yè)園、酒店、會(huì)展、郵輪六大業(yè)態(tài)全年新入市項(xiàng)目29個(gè)，總建筑面積177萬平方米，新增輕資產(chǎn)管理面積82.8萬平方米；開業(yè)三年以上集中商業(yè)出租率93%、精品公寓出租率93%、產(chǎn)業(yè)園出租率88%。

不難看出，華潤置地、中海地產(chǎn)乃至招商蛇口能夠迅速轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)，得益于此前沉淀了具備運(yùn)營價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)。這正是龍頭房企的優(yōu)勢所在。未來，開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)?；?qū)⒈３衷诜€(wěn)定的水平，營收和利潤也將保持合理量級(jí)；但收租業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)卻在運(yùn)營得當(dāng)?shù)那疤嵯?，更有發(fā)展的空間，這對(duì)資本市場而言顯然也更具備吸引力。

從成熟市場的現(xiàn)狀來看，多數(shù)房企在開發(fā)業(yè)務(wù)到達(dá)天花板后，轉(zhuǎn)型的路徑也大抵相似：通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營和維護(hù)，布局上下游產(chǎn)業(yè)鏈切入長周期業(yè)務(wù)，從而保持利潤的穩(wěn)健增長，形成自身的“護(hù)城河”。

中國內(nèi)地的龍頭房企也正在借鑒先行者的經(jīng)驗(yàn)，加速翻開新的發(fā)展篇章。

SFC

出品丨21財(cái)經(jīng)客戶端 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

微信統(tǒng)籌丨曾靜嬌 編輯丨劉雪瑩

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