內(nèi)容提要：

房地產(chǎn)下行周期中，民企忙于出清，地方政府依賴土地財(cái)政，導(dǎo)致央企國企成為拿地主力。國企央企高價(jià)拿地后，新房不愿降價(jià)，去化率低、庫存積壓，市場出清周期可能延長。加速筑底需尊重市場規(guī)律，在刺激政策外更需恢復(fù)市場化機(jī)制，平衡行政托底與市場化出清。

一、民企出清、國企接盤，土地市場已成“國字號”獨(dú)角戲。

樓市回暖的呼聲此起彼伏，但一個(gè)被忽視的結(jié)構(gòu)性變化正在悄然發(fā)生——土地市場上，民營房企的身影越來越稀少，央企國企和地方城投成了絕對主角。這看似是“國家隊(duì)”托底市場的穩(wěn)定器，但背后隱藏的問題可能讓房地產(chǎn)下行周期被無限拉長。

在房地產(chǎn)下行周期中，民營房企經(jīng)歷了殘酷的洗牌。曾經(jīng)高杠桿、高周轉(zhuǎn)的規(guī)模房企紛紛暴雷出清，拿地能力急劇萎縮。但地方政府對土地財(cái)政的依賴并未隨之消失，賣地收入仍是許多城市預(yù)算外政府性基金收入的重要來源。于是，央企國企被推到了前臺，成為土地出讓市場的“接盤俠”。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2025年前11個(gè)月，全國300城住宅用地出讓金1.8萬億元，同比下降6.0%。成交規(guī)模雖有小幅收縮，但結(jié)構(gòu)性變化極為明顯：22個(gè)重點(diǎn)城市拿地金額中，民企占比僅21%，央企國企占比高達(dá)79%。而地方城投平臺的占比，已從2019年的16%攀升至2023年的33%。

進(jìn)入2026年，這一趨勢仍在延續(xù)。北京58信息技術(shù)公司的《房地產(chǎn)行業(yè)：2026年1-2月全國土地市場報(bào)告》研究報(bào)告顯示，1-2月，核心24城累計(jì)成交涉宅用地僅48宗，按企業(yè)拿地規(guī)劃建筑面積計(jì)算，央企、地方國企和民企的占比分別為6.2%、59.6%和26.8%。也就是說，每10塊地中，有超過7塊被國企央企收入囊中。廣州春節(jié)后的首場土拍，參與競拍的八家房企清一色都是國央企，民企基本邊緣化。

這種“國進(jìn)民退”的土拍格局，表面上穩(wěn)住了土地市場的底價(jià)，但背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)正在積聚。當(dāng)市場的主體從靈活高效的民企轉(zhuǎn)向決策機(jī)制相對僵化的國企，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行邏輯正在發(fā)生深刻變化。

二、大量土地集中于央企國企手中，于房地產(chǎn)市場福兮禍兮？

隨著土地資源越來越多集中在央企和國企手中，一個(gè)值得關(guān)注的問題隨之浮現(xiàn)：這種結(jié)構(gòu)變化，對房地產(chǎn)市場究竟是利還是弊？

從短期來看，國企入場確實(shí)在一定程度上穩(wěn)定了土地市場，避免了成交量斷崖式下跌，起到了“托底”作用。但從中長期看，其帶來的副作用也逐漸顯現(xiàn)，尤其是在市場化程度和價(jià)格機(jī)制方面。

首先，國企在決策機(jī)制上與民企存在本質(zhì)差異。民企高度依賴市場信號，對價(jià)格、需求變化反應(yīng)靈敏；而國企往往更強(qiáng)調(diào)合規(guī)性與資產(chǎn)安全，其投資決策在一定程度上受到行政導(dǎo)向影響。因此，在土地競拍環(huán)節(jié)，即便市場預(yù)期并不樂觀，仍可能出現(xiàn)高價(jià)拿地的情況。

其次，高價(jià)拿地直接影響后續(xù)定價(jià)策略。由于涉及“國有資產(chǎn)保值增值”的考核要求，一旦項(xiàng)目入賬價(jià)格較高，開發(fā)商在銷售階段就難以主動(dòng)降價(jià)。即便周邊二手房價(jià)格明顯下行，新房價(jià)格依然“堅(jiān)挺”，形成明顯的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。這種“新房不降、二手房大跌”的結(jié)構(gòu)性矛盾，削弱了市場價(jià)格的調(diào)節(jié)功能。

進(jìn)一步來看，這種機(jī)制還會帶來庫存和資金壓力的累積。新盤銷售節(jié)奏放緩，去化周期延長，從期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房仍難以售罄，導(dǎo)致房企資金占用時(shí)間拉長，財(cái)務(wù)成本持續(xù)上升。同時(shí)，由于賬面資產(chǎn)難以下調(diào)，庫存價(jià)值被高估，企業(yè)杠桿率被動(dòng)抬升，資金周轉(zhuǎn)效率明顯下降。

在這種情況下，企業(yè)往往采取“收縮策略”應(yīng)對壓力：削減非核心業(yè)務(wù)、壓縮投資支出，甚至關(guān)閉部分下屬機(jī)構(gòu)。這種“被動(dòng)防守”的經(jīng)營模式，不僅影響企業(yè)自身發(fā)展，也在一定程度上抑制了行業(yè)的整體活力。

更深層的問題在于，市場機(jī)制被弱化后，房地產(chǎn)行業(yè)的出清過程被人為拉長。在完全市場化環(huán)境下，價(jià)格下跌能夠加速供需再平衡，使行業(yè)在較短周期內(nèi)完成調(diào)整；而在當(dāng)前格局下，由于價(jià)格難以下行、庫存難以消化，出清周期可能被延長至十年以上，遠(yuǎn)超正常周期。

三、加速房地產(chǎn)筑底回暖，除了刺激政策更要尊重市場規(guī)律。

要讓房地產(chǎn)市場真正筑底回暖，光靠降首付、降利率、放松限購這些需求端政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。根本問題在于供給端的結(jié)構(gòu)性扭曲——當(dāng)市場的主體不是對價(jià)格信號敏感的市場化主體，而是對行政指令敏感的國企時(shí)，任何刺激政策的效果都會大打折扣。

面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的復(fù)雜局面，僅依靠需求端刺激政策顯然難以從根本上解決問題。要實(shí)現(xiàn)行業(yè)真正筑底回暖，關(guān)鍵在于恢復(fù)市場機(jī)制，讓價(jià)格信號重新發(fā)揮作用。

首先，需要逐步提高房地產(chǎn)市場的市場化程度，尤其是在價(jià)格形成機(jī)制上，應(yīng)允許新房價(jià)格更加靈活地反映供需關(guān)系。只有當(dāng)價(jià)格能夠真實(shí)反映市場狀況，購房者預(yù)期才會趨于穩(wěn)定，交易活躍度才可能恢復(fù)。

其次，應(yīng)推動(dòng)土地市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化，降低對單一主體的依賴，鼓勵(lì)民營房企在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下逐步回歸投資端。這不僅有助于提升市場競爭，也能改善資源配置效率，避免土地資源過度集中帶來的結(jié)構(gòu)性問題。

再次，地方政府在土地財(cái)政與房地產(chǎn)調(diào)控之間，需要尋找更可持續(xù)的平衡路徑。過度依賴高價(jià)賣地，短期內(nèi)或許能緩解財(cái)政壓力，但從長期看，會扭曲市場預(yù)期，影響行業(yè)健康發(fā)展。因此，應(yīng)逐步探索多元化財(cái)政收入來源，降低對土地出讓金的依賴。

最后，從行業(yè)角度來看，房地產(chǎn)市場的恢復(fù)不僅取決于政策力度，更取決于市場信心的修復(fù)。而信心的核心，在于規(guī)則的穩(wěn)定性與透明度，以及市場機(jī)制是否真正得到尊重。

總體而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期。國企主導(dǎo)土地市場在特殊階段具有一定合理性，但如果長期延續(xù)，將可能削弱市場效率，延長行業(yè)調(diào)整周期。只有在政策支持與市場機(jī)制之間找到平衡點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)才能真正走出低谷，邁向新的發(fā)展階段。

【作者：徐三郎】