深圳樓市的“春雷”，在今年剛剛過去的3月轟然炸響。

兩大機(jī)構(gòu)最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，市場熱度呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，多項指標(biāo)創(chuàng)下近年新高，一場由真實需求驅(qū)動的全面回暖正在上演。

深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年3月深圳一二手房總成交量一舉突破11851套，市場活躍度達(dá)到新高度。其中，新房成交環(huán)比飆升109%，二手房市場表現(xiàn)更為搶眼，環(huán)比漲幅高達(dá)124%。這一數(shù)據(jù)印證了市場已走出低谷，進(jìn)入快速復(fù)蘇通道。

樂有家研究中心同步發(fā)布的數(shù)據(jù)進(jìn)一步佐證了這一趨勢。3月深圳一二手住宅總網(wǎng)簽量達(dá)到7898套，環(huán)比大幅上漲117%，創(chuàng)下近11個月來的最高紀(jì)錄。

更值得關(guān)注的是，反映市場真實熱度的看房量數(shù)據(jù)——樂有家門店的二手看房量不僅環(huán)比大幅攀升，更是刷新了近五年來的最高紀(jì)錄，比上一輪熱度高峰的2024年10月還要高出17%。

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結(jié)構(gòu)分化明顯：

“三駕馬車”驅(qū)動市場全面回暖

本輪回暖并非單一力量推動，而是呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性特征，剛需、改善、高端需求“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，共同拉動市場向上。

剛性需求“跑步入場”成為市場最堅實的基石。以首次置業(yè)、學(xué)區(qū)置換為代表的“硬需求”在3月集中釋放，結(jié)束了長期的觀望狀態(tài)。這部分購房者對價格敏感，其果斷入市表明對市場底部的認(rèn)可，也為整體成交量提供了穩(wěn)定支撐。

改善型需求穩(wěn)步釋放，構(gòu)成市場中堅力量。追求居住品質(zhì)升級的家庭購房者持續(xù)入市，他們往往具備“賣一買一”的置換鏈條，其活躍不僅帶動了二手房市場的流通，也促進(jìn)了整個市場的良性循環(huán)。

高端需求“爆發(fā)式增長”成為市場最強(qiáng)信號。位于深圳灣的頂豪項目澐璽南區(qū)開盤即獲熱銷，展現(xiàn)了頂端購買力的信心。更值得關(guān)注的是，全市總價1000萬元以上二手房簽約量環(huán)比大幅增長193%，呈現(xiàn)“跳漲”行情。豪宅市場對政策和市場預(yù)期最為敏感，其率先啟動往往被視為趨勢轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵風(fēng)向標(biāo)。

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市場信心修復(fù)：二手房主導(dǎo)行情

網(wǎng)簽量穩(wěn)站“榮枯線”之上

本輪回暖呈現(xiàn)出“全面開花、二手領(lǐng)跑”的鮮明特征。在整體市場活躍度提升的背景下，二手房市場繼續(xù)扮演著中流砥柱的角色。

數(shù)據(jù)顯示，3月全市二手住宅網(wǎng)簽5071套，環(huán)比上漲117%，成交量穩(wěn)定站在5000套的“榮枯線”水平之上。這已是二手成交連續(xù)多月活躍在健康區(qū)間，表明市場底部已得到有效確認(rèn)，支撐極為堅實。

市場熱度的持續(xù)攀升，也讓業(yè)主的信心得到顯著修復(fù)，曾經(jīng)的“試探性掛牌”逐漸變成“堅定報價”。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月深圳二手房新增掛牌均價達(dá)到59580元/平方米，環(huán)比微漲0.9%——這看似溫和的漲幅，背后是業(yè)主對市場預(yù)期的徹底轉(zhuǎn)變，不少業(yè)主取消了此前的降價計劃，甚至悄悄上調(diào)掛牌價，不再為了快速成交“委屈讓利”。

議價空間的變化更能直觀體現(xiàn)這份底氣：3月深圳二手房議價率降至9.2%，較上月縮小0.6個百分點(diǎn)，曾經(jīng)“可談空間大”的寬松議價態(tài)勢悄然改變，業(yè)主面對購房者的議價請求愈發(fā)從容，報價底氣十足，這也從側(cè)面印證了市場復(fù)蘇的堅實力度。

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新房市場同步發(fā)力：

環(huán)比漲幅超118%，創(chuàng)17個月新高

在二手房市場帶動下，新房市場也迎來顯著回暖，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。

3月全市一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽1571套，現(xiàn)售網(wǎng)簽1256套，合計2827套，環(huán)比漲幅高達(dá)118%。這一增長既得益于開發(fā)商順應(yīng)市場趨勢加快推盤節(jié)奏，也反映了市場接納度的明顯提升。

來自銷售一線的數(shù)據(jù)更加亮眼。樂有家門店一手簽約量環(huán)比暴增374%，對比1月上漲109%，同比去年3月也增長了28%，創(chuàng)下近17個月來的最高點(diǎn)。新房市場的活躍，尤其是一些熱門樓盤的加推開售，進(jìn)一步豐富了購房者的選擇，形成了與二手房市場的良性互動。

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真實需求支撐：

市場呈現(xiàn)“量漲價穩(wěn)”健康態(tài)勢

與以往由投資需求主導(dǎo)的行情不同，本輪市場回暖有著堅實的真實需求基礎(chǔ)。市場分析指出，本輪回暖的引擎主要由實實在在的剛需購房者和追求品質(zhì)升級的改善型客群共同驅(qū)動。他們對居住需求的釋放，基于自身住房條件的實際需要，而非短期投機(jī)目的，這使得市場回暖的基礎(chǔ)更為牢固。

在價格表現(xiàn)上，市場整體保持了“量漲價穩(wěn)”的穩(wěn)健復(fù)蘇態(tài)勢。盡管成交量大幅攀升，但價格并未出現(xiàn)快速上漲，顯示出市場參與者更加理性。這種“量先于價”的復(fù)蘇節(jié)奏，有利于市場行情的持續(xù)健康發(fā)展，避免了因價格過快上漲而導(dǎo)致的政策調(diào)控風(fēng)險。

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后市展望：

“金三”成色十足，“銀四”可期

隨著“金三”完美收官，市場關(guān)注的焦點(diǎn)自然轉(zhuǎn)向了即將到來的“銀四”及整個第二季度。從目前的多項指標(biāo)看，這股由真實需求支撐的暖意有望得到延續(xù)。

從政策環(huán)境來看，當(dāng)前相對穩(wěn)定的政策基調(diào)，為市場提供了良好的運(yùn)行環(huán)境，“好房節(jié)”、人才安居等政策的持續(xù)發(fā)力，將進(jìn)一步降低購房門檻，釋放潛在需求。

從市場供需來看，開發(fā)商推盤節(jié)奏持續(xù)加快，深鐵桂灣凱旋府、深圳觀潮、招商海宴府、中信信悅灣、深鐵瓏境二期等熱門項目，將為購房者提供更多優(yōu)質(zhì)選擇，而積累的購房需求仍在持續(xù)釋放，為市場熱度提供了充足支撐。

從市場預(yù)期來看，成交量的持續(xù)回暖正在逐步扭轉(zhuǎn)市場參與者的心理預(yù)期，曾經(jīng)的觀望情緒不斷消散，越來越多的購房者開始主動入市，形成“成交回暖—預(yù)期改善—需求釋放”的良性循環(huán)。

文君認(rèn)為，深圳樓市正以扎實的步伐走出筑底階段。本輪由真實需求驅(qū)動、結(jié)構(gòu)全面、二手主導(dǎo)的復(fù)蘇行情，其健康度和可持續(xù)性都優(yōu)于以往。隨著傳統(tǒng)銷售旺季的延續(xù)，深圳樓市有望在第二季度繼續(xù)保持活躍態(tài)勢，迎來一個真正充滿活力的春天。

市場的每一個齒輪都在加速轉(zhuǎn)動，從剛需到頂豪，從新房到二手，一場熱度全面?zhèn)鲗?dǎo)的“復(fù)蘇進(jìn)行時”正在深圳樓市真實上演。對于有真實住房需求的購房者而言，這或許是一個值得更加積極關(guān)注的窗口期。