最近房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的聲音真的是頻繁的出現(xiàn)了，都說(shuō)北上廣深的整體成交蹭蹭的往上漲，這點(diǎn)不可否認(rèn)，確實(shí)是在持續(xù)的推進(jìn)當(dāng)中！

當(dāng)然房子賣(mài)得好，也得要看看土地情況怎么樣了，畢竟土地也是房地產(chǎn)非常關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，財(cái)政收入也是靠土地在支撐著！

1、土地的數(shù)據(jù)

最近這幾年土地的數(shù)據(jù)非常的拉垮，這也讓人看到了另外一個(gè)問(wèn)題點(diǎn)，就是市場(chǎng)到底能不能夠所謂意義上的回暖。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一季度300城的住宅出讓金同比下降達(dá)到了36.5%成交面積也減少了19.2%的水平，對(duì)于這么大幅度的土地下滑，那么也反映出了為什么開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期判斷這么差呢？

明明房地產(chǎn)成交可以的，但開(kāi)發(fā)商卻不敢拿地，這說(shuō)明了一個(gè)開(kāi)發(fā)商是謹(jǐn)慎的，另外一個(gè)就是還不敢放開(kāi)手腳，畢竟害怕市場(chǎng)不穩(wěn)定。

簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，就是2025年1月到5月份的整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)確實(shí)可以的，有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為市場(chǎng)正在回暖了，于是就。大膽的拿地，結(jié)果在過(guò)去的一年時(shí)間中，土地卻虧了不少錢(qián)呢，因?yàn)椴洳涞耐碌簟?/p>

根根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，1月至2月全國(guó)房地產(chǎn)投資同比下降11.1%新房開(kāi)工面積更是下降23.1%投資和開(kāi)工都雙雙下滑，開(kāi)發(fā)商怎么可能敢大規(guī)模的去拿土地？

雖然第一季度這個(gè)數(shù)據(jù)其實(shí)不要感覺(jué)到驚訝，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商也要觀察市場(chǎng)真正意義上的變化，萬(wàn)一真的像2025年上半年那種情況，那又不血虧了！

2、預(yù)期在大幅度的增長(zhǎng)了最近這半年時(shí)間，北上廣深這些重點(diǎn)城市以及核心區(qū)域出臺(tái)的地塊確實(shí)是頻繁地創(chuàng)下新高紀(jì)錄，不管是樓面價(jià)還是地評(píng)價(jià)還是總價(jià)都是拿到了一個(gè)非常不錯(cuò)的成績(jī)，甚至也出現(xiàn)了溢價(jià)率的情況了。

最根本的原因就是拿出了城市最核心最好的地段，地塊，開(kāi)發(fā)商是忍不住去搶的，所以創(chuàng)下了新高的記錄。另外很重要的一點(diǎn)就是市場(chǎng)也會(huì)逐步的帶動(dòng)一些其他地方進(jìn)行發(fā)展的。

相信在未來(lái)很多核心區(qū)域的土地都會(huì)拿出來(lái)拍，就是為了盤(pán)活整個(gè)市場(chǎng)的活躍度，據(jù)中指研究院截止3月22的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地成交面積大漲達(dá)到22.8%出讓金也同比上漲10.1%。

在新房成交這一方面也環(huán)比上漲了，明顯小陽(yáng)春在發(fā)力了，當(dāng)然新房的市場(chǎng)遠(yuǎn)不及二手房這么猛，畢竟新房市場(chǎng)沒(méi)有那么多人去購(gòu)買(mǎi)了，同比成交下滑還是有12.4%相比去年同期是下跌的，只不過(guò)是環(huán)比上漲而已。

新房的成交量是決定了開(kāi)發(fā)商愿不愿意拿土地的一個(gè)關(guān)鍵，所以現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)了很多，去推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)成交的政策，主要都是針對(duì)新房子。

3、一線城市以及新一線城市才是成為了主流郊區(qū)不要碰

開(kāi)發(fā)商全部砸錢(qián)都是在核心城市，現(xiàn)在并不是看全國(guó)范圍內(nèi)的，更多的都是看相對(duì)比較核心的，更關(guān)鍵的一點(diǎn)就能夠反映出未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)也是傾向于一線城市以及新一線城市為主。

另外，外圍的34線城市庫(kù)存壓得喘不過(guò)氣來(lái)，畢竟截止到2月末，全國(guó)商品房待銷(xiāo)售面積還有7.99億平方米，非常的大壓力啊，同時(shí)新房賣(mài)不動(dòng)的最關(guān)鍵原因就是新房和二手房完全是屬于背離的狀態(tài)的。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2026年2月份，全國(guó)120平米以上相對(duì)較大的戶型占比達(dá)到了45.5%其中絕大部分都是靠剛需改善性住房的人。來(lái)支撐的，新房做的越大，總價(jià)就越高，完全只能靠改善型住房的人才能支撐得起。

另外購(gòu)買(mǎi)二手房的主要購(gòu)買(mǎi)力都是300萬(wàn)以內(nèi)的，這些絕大部分都是剛需購(gòu)房者占據(jù)了主調(diào)。要想想在北京和上海，300萬(wàn)以內(nèi)的房子成交占比居然能達(dá)到68%的水平，也說(shuō)明了最重要的一點(diǎn)，面積并不大，基本上都是40 ~70平米不等。

超過(guò)300萬(wàn)以上的房子成交還是特別難的，特別是400萬(wàn)到700萬(wàn)之間的二手房，非常非常的難賣(mài)，因?yàn)楦纳菩缘目床簧?。那邊的二手房，同時(shí)另外剛需購(gòu)房者也買(mǎi)不起這么貴的房子。

二手房都賣(mài)不出去的，不要說(shuō)新房了，所以就導(dǎo)致了這個(gè)問(wèn)題點(diǎn)卡在這里，剛需購(gòu)房者愿意買(mǎi)房，而置換人群在新房這方面的購(gòu)買(mǎi)，卻不太給力，甚至是想再觀望一下市場(chǎng)。

所以市場(chǎng)真正的回暖，除了二手房能夠穩(wěn)得住以外，新房市場(chǎng)也得要穩(wěn)得住，畢竟不可能長(zhǎng)期靠二手房的，二手房總有一天會(huì)被凈耗完的！

如果只發(fā)展二手房，新房市場(chǎng)就不能夠很好的供應(yīng)，以及帶動(dòng)財(cái)政收入，所以市場(chǎng)得讓二手房滾動(dòng)，讓二手房的高端也流動(dòng)起來(lái)，這樣才能帶動(dòng)改善型的新房。