當(dāng)城市進入存量更新時代，決定一座城市最高價值的，到底是什么？

深圳一路向西，填海造城，白紙作畫，從深圳灣、前海到空港新城，持續(xù)長出新中心。

廣州則走出另外一條路，在千年商都最有歷史的土地上，把歷史、濱水、商業(yè)與公共生活重新組織起來，再造一張城市封面。

每一座偉大的城市，都在結(jié)合自身的底蘊與稟賦，寫下最適合自己的進化答案。

01

城市發(fā)展的拐點到了

2026年，城市發(fā)展的風(fēng)向變了。

近期，“十五五”規(guī)劃綱要提出：高質(zhì)量推進城市更新。

自然資源部發(fā)布文件：新增城市建設(shè)用地不能用于房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)。

而2025年中央城市工作會議也明確強調(diào)：要從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”“內(nèi)涵式發(fā)展”。

這些重磅文件背后，其實指向的是同一個變化：

大規(guī)模向外擴張的時代結(jié)束了，中國城市，開始從“建設(shè)時代”走向“運營時代”。

以前，城市主要比規(guī)模、比速度、比GDP、比天際線。但當(dāng)城市發(fā)展到一定階段以后，城市還要回答一些更難的問題：

你到底是誰？
你和別的城市有什么不一樣？
你有沒有自己的精神坐標(biāo)、文化核心和公共場景？

這是北上廣深都在面臨的問題，也是所有重點城市都繞不開的新命題。

直到今天，這個問題還沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。

而聚龍灣，恰恰是在這個節(jié)點上，廣州拿出的一個具有示范意義的解題樣本。

它要驗證的，是在歷史與濱水的核心約束條件下，能否“生長”出一個代表城市未來發(fā)展方向的濱水魅力區(qū)樣板。

02

這塊地，全國罕見

先看一個信號。

近日，聚龍灣獲得“2025福布斯中國·市中心城市創(chuàng)新生態(tài)品牌評選”中的“城市社區(qū)開發(fā)運營品牌”獎項，成為該獎項評選中粵港澳大灣區(qū)城市唯一入選項目。

為什么偏偏是聚龍灣？

因為放眼全國，這樣的土地，這樣的機會，已經(jīng)越來越罕見了。

全國并不缺歷史街區(qū)，也不缺工業(yè)遺產(chǎn)和濱水更新。真正稀缺的，是這些資源能不能同時落在同一塊主城核心上，還能被統(tǒng)一規(guī)劃、整體開發(fā)、長期運營。

同時，一線城市核心區(qū)不是沒有更新機會，而是越來越以小尺度、碎片化、修補式的方式展開。拆一點、補一點、修一點，很難真正改寫城市界面。

但聚龍灣不一樣。

它位于白鵝潭商務(wù)區(qū)核心，約2.21平方公里成片空間、1.2公里珠江岸線、5公里河涌岸線，42處歷史文化遺存、143株古樹及后續(xù)資源散落其間。

更重要的是，白鵝潭本就是廣州千年商都的重要根脈。

從宋元時期的大通港，到明代懷遠驛，再到近現(xiàn)代民族工業(yè)、航運貿(mào)易在此集聚，這里始終是廣州因水而興、向外生長的重要界面。廣州很多重要的城市記憶，都曾在這片水岸發(fā)生、堆積、沉淀。

所以，落到聚龍灣這塊地上，你看到的，就不只是幾棟老建筑，而是一座城市生長繁盛過后的歷史肌理：聚龍古村、毓靈橋、協(xié)同和機器廠、德國教堂、沖口倉、渣甸倉、亞細亞花地倉、古樹、水脈，以及延續(xù)至今的龍舟賽、生菜會……

協(xié)同和機器廠實景圖

清代毓靈橋?qū)嵕皥D

沖口倉實景圖

放眼全國，像聚龍灣這樣，同時占據(jù)主城核心、濱水岸線、成片空間與完整歷史肌理，還能以片區(qū)邏輯統(tǒng)籌開發(fā)、長期運營的土地，幾乎沒有平替。

也正因為如此，廣州對這塊土地寄予厚望。

在廣州的規(guī)劃中，聚龍灣承擔(dān)兩項重任：一是助力白鵝潭打造世界級地標(biāo)商圈；二是與東岸中心“珠金琶”遙相呼應(yīng)，在西岸中心打造廣州未來的城市封面。

聚龍灣的更新是一件極為艱巨的任務(wù)，這里不是一張白紙，而是舊廠、舊城、舊村交織的復(fù)雜土地。既要保留歷史肌理，又要重塑城市功能，還要讓不同空間重新組織起來。

要駕馭并重塑這種極其稀缺而復(fù)雜的資產(chǎn)，顯然不是普通開發(fā)邏輯能夠完成的。

因為，比資源疊加更稀缺的，是在2.21平方公里的成片空間內(nèi)，對這些歷史文化、自然生態(tài)資源進行系統(tǒng)梳理、一體化規(guī)劃設(shè)計和全周期運營的能力。這決定了一個項目最終是“拼貼畫”還是“有機體”。

而最終承擔(dān)這項任務(wù)的，是珠江實業(yè)。

它的底氣，并非僅僅源自白天鵝賓館、天河體育中心、廣州圖書館等一系列顯赫地標(biāo)的建設(shè)史，更在于其深深刻進骨子里的“連片開發(fā)”基因與全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同能力。

白天鵝賓館

早在上世紀(jì)八十年代的淘金片區(qū)開發(fā)中，珠江實業(yè)就展現(xiàn)出了超越時代的“片區(qū)思維”。

通過系統(tǒng)性的規(guī)劃，將華僑新村與環(huán)市東商務(wù)集群有機串聯(lián)，相繼建成了花園酒店、世貿(mào)大廈等一批標(biāo)志性項目，率先打造出融合“在地文化”與“國際設(shè)計”的廣州首個國際化CBD。

自此，“連片開發(fā)”便成為了珠江實業(yè)最核心的品牌底色。

正是這種覆蓋了規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商、商業(yè)運營到資產(chǎn)管理的全鏈條閉環(huán)，讓珠江實業(yè)成為極少數(shù)能夠跳出傳統(tǒng)地產(chǎn)邏輯，對聚龍灣這類高度復(fù)雜的城市核心片區(qū)實施“全周期管理”的平臺型企業(yè)。

某種程度上，也正是珠江實業(yè)的參與，讓聚龍灣從一開始就擁有了更高的市場關(guān)注度和想象空間。

放眼灣區(qū)，這種在歷史積淀中進行“繡花式更新”所創(chuàng)造出的深厚肌理與獨特韻味，與深圳“白紙作畫”的磅礴規(guī)劃，形成了極具張力的對話。

這不僅是城市發(fā)展路徑的差異，更代表了兩種截然不同、卻同樣極致稀缺的城市資產(chǎn)類型。

03

廣州未來的樣子，藏在這里

我們的未來城市，長什么樣？

中央城市工作會議已經(jīng)把方向說得很清楚：城市工作的重心，要更加注重以人為本、更加注重特色發(fā)展、更加注重治理投入。

這意味著，未來城市中心的競爭，已經(jīng)不是建筑體量、總部數(shù)量和天際線高度的競爭，而是對人才的爭奪，對生活方式的爭奪，對一座城市持續(xù)吸引力和承載力的競爭。

聚龍灣之所以值得期待，正是因為它瞄準(zhǔn)的，不是某個單一功能中心，而是一種面向未來的復(fù)合型城市形態(tài)。

廣州聚龍灣效果圖

在這里，這種“復(fù)合”被精準(zhǔn)地具象化為“文商旅創(chuàng)居”五大核心元素。但它們并非簡單的功能拼圖，而是一個相互激發(fā)的生態(tài)系統(tǒng)。

“文”與“旅”奠定獨特魅力，吸引人氣；“商”與“創(chuàng)”將人氣轉(zhuǎn)化為消費力與生產(chǎn)力；“居”則把這種流動的消費力、生產(chǎn)力，沉淀為穩(wěn)定的高凈值人群與社區(qū)活力，反哺所有業(yè)態(tài)。

聚龍灣太古里實景圖

在這五大元素中，“創(chuàng)”和“居”尤為關(guān)鍵。前者決定一個片區(qū)的生產(chǎn)力，后者決定一個片區(qū)的生命力。

先看“創(chuàng)”。

按照片區(qū)規(guī)劃，聚龍灣將重點導(dǎo)入高端商貿(mào)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和科創(chuàng)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)。

一方面，首發(fā)經(jīng)濟、高端零售、國際貿(mào)易、數(shù)字貿(mào)易、供應(yīng)鏈服務(wù)等業(yè)態(tài)，會承接廣州建設(shè)國際消費中心城市的需求。

另一方面，法律、會計、咨詢、科技服務(wù)、創(chuàng)意設(shè)計、文娛傳媒等產(chǎn)業(yè)，也將為珠江西岸更廣闊的先進制造業(yè)和城市經(jīng)濟體系提供支撐。

這意味著，聚龍灣承接的，遠不只是客流，更是資源流、信息流、企業(yè)流和專業(yè)服務(wù)的持續(xù)聚集。

聚龍灣“創(chuàng)”的價值，也正在這里。

它考驗的，不是辦公樓有多少，而是資源整合能力，是能不能為企業(yè)提供資源鏈接、展示交流、專業(yè)服務(wù)與創(chuàng)新協(xié)同的完整平臺。

聚龍灣首發(fā)中心實景圖

再看“居”。

聚龍灣的“居”，不只是擁有一線江景、繁華配套和高端產(chǎn)品，更是在一整片有歷史厚度的水岸里生活。

如今，涌口電排站已經(jīng)活化為在地歷史文化館，沖口倉也已成為聚龍灣城市展廳，古榕、舊倉、紅磚、水塔、公園、涌道，共同構(gòu)成了一套可感知、可漫游、可停留的日常游逛系統(tǒng)。

你從珠江邊的步道走進街區(qū)，經(jīng)過一棵百年古榕，拐進由舊倉改造的商業(yè)空間，在老工業(yè)建筑里喝咖啡、看展、吃飯，再往前走，又進入首發(fā)中心和創(chuàng)意園區(qū)構(gòu)成的現(xiàn)代界面。

千年商都的記憶、近代工業(yè)的痕跡和當(dāng)代消費文化，會在這里重新交匯。

廣州聚龍灣實景圖

這種生活場景，在今天的一線城市里并不多見。它不是簡單地住在一個繁華地段，而是住進一段城市歷史里。

為了承載這種生活想象，聚龍灣在“居”的端口，給出了兩份極具分量的生活提案：

一份，是立于珠江頭排的江景大平層——璞毓。

它一邊承接城市中心的繁華資源，一邊獨享江岸帶來的開闊與靜謐。底盤是高端商業(yè)群，再從建筑設(shè)計、架空泛會所，到連廊體系無縫對接太古里，璞毓回答了一個命題：真正高等級的居所，不是遠離城市，而是在城市精彩之處，安放自在的生活。

聚龍灣·璞毓效果圖

另一份，則是即將于今年4月重磅登場的“聚龍灣首發(fā)住宅”。

它巧妙地扎根在聚龍灣的幾何圓心，通過專屬的天橋系統(tǒng)，步行約200米即可沉浸太古里的潮流多元，約700米便能直抵珠江水岸，直接打破了廣州樓市“頂奢商業(yè)+核心水岸=2000萬級豪宅”的傳統(tǒng)定律。

聚龍灣首發(fā)住宅效果圖

這兩份極具誠意的居住提案，不僅是產(chǎn)品力的越級，更是造城理念的升維。

珠江實業(yè)要做的，不只是開發(fā)某個住宅或商業(yè)項目，而是把聚龍灣做成廣州下一代城市中心的樣本。

一塊地的起點，看稟賦；一座城的高度，看操盤。

珠江實業(yè)，是廣州少有的既懂建設(shè)、也懂運營，既能落地地標(biāo)、也能統(tǒng)籌片區(qū)的綜合能力平臺。全產(chǎn)業(yè)鏈、全周期、全精品，正是它最鮮明的底色。

聚龍灣之所以值得期待，不只是因為這塊土地足夠稀缺，更因為廣州把這樣一塊地，交給了一個真正懂城市的人。

接下來，兩場活動尤其值得關(guān)注。

一場是3月25日的首發(fā)經(jīng)濟生態(tài)交流會。

它更像一次前哨，提前把聚龍灣“創(chuàng)”的一面推到市場面前：首發(fā)經(jīng)濟怎么落，首發(fā)中心怎么做，珠江會客廳如何成為資源鏈接的平臺，廣州又準(zhǔn)備怎樣把消費、貿(mào)易、品牌、企業(yè)和城市界面重新組織起來。

另一場，是3月27日的“源起之地，聚浪涌新”品牌之夜。

千年珠江潮涌，聚龍源起新生。對聚龍灣來說，這既是一次品牌正式發(fā)聲，也是一次生活方式的系統(tǒng)展開：

歷史如何活化，商業(yè)如何打開，居住如何嵌入，整個片區(qū)又將呈現(xiàn)出怎樣的活力，市場都將在這場發(fā)布會上看到更清晰的答案。

因此，這場品牌之夜，遠不止是一次單純的項目亮相。它將系統(tǒng)闡釋，廣州將如何在這片最有歷史厚度的水岸上，解答存量時代城市發(fā)展的核心命題，并清晰勾勒出這張“新城市封面”的兌現(xiàn)路徑。

看懂聚龍灣，或?qū)⒊蔀榭炊畯V州未來十年城市價值流向的關(guān)鍵。