紫金書院大門。董紅艷/攝

本報記者 董紅艷 北京報道

近期，北京紫金書院（北京新領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目）因多項質(zhì)量、安全等問題，陷入交付維權(quán)風(fēng)波。據(jù)悉，目前部分業(yè)主迫于物業(yè)費計收、維修被拖延等壓力無奈收房，仍有業(yè)主因問題未整改拒絕收房。

眾多維權(quán)內(nèi)容中，最為引人關(guān)注的是，小區(qū)一層多處樓板被擅自拆除，疑似違規(guī)將地下儲藏間改造成“下躍”戶型。業(yè)主認為，相關(guān)改造影響小區(qū)居住安全。開發(fā)商方面稱是個別業(yè)主私自拆改，并鑒定拆改未危及結(jié)構(gòu)安全。但相關(guān)回應(yīng)卻未能打消業(yè)主的顧慮，業(yè)主認為違規(guī)拆改涉及消防安全問題，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)。

截至目前，針對樓板拆改等問題，開發(fā)商與業(yè)主各執(zhí)一詞，責(zé)任認定仍不明確。律師表示，擅自拆除樓板涉嫌違反多項法規(guī)，開發(fā)商若存在默許、誘導(dǎo)等行為，難以免除責(zé)任，業(yè)主可通過法律途徑維權(quán)并申請安全鑒定。

維權(quán)不間斷

2025年底，紫金書院迎來交付日，卻再度陷入業(yè)主維權(quán)風(fēng)波。因墻面開裂、瓷磚空鼓、門窗故障、公區(qū)減配等問題，不少業(yè)主明確拒絕收房。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，紫金書院的維權(quán)爭議并非首次出現(xiàn)，早在數(shù)年前便已埋下隱患。2023年4月，項目尚在建設(shè)階段，就有約500位業(yè)主聯(lián)名發(fā)布公開信，以“前瞻性維權(quán)”的方式，對項目后續(xù)交付能力提出質(zhì)疑。

今年1月4日，紫金書院通過官方微信公眾號公布，項目集中交付率達73.65%；1月17日再次公告稱，項目累計交付完成率為76%。但這一數(shù)據(jù)遭到部分業(yè)主質(zhì)疑，被業(yè)主指出項目方“強制”收房。

日前業(yè)主周旭（化名）表示迫于多方壓力，辦理了收房手續(xù)。他向記者坦言：“大部分業(yè)主應(yīng)該都收房了，實在沒辦法，現(xiàn)在已經(jīng)退不了房。即便不收房，相關(guān)費用仍在正常計收，申請房屋維修還可能被延后處理?！痹撔^(qū)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)接近7元/平方米/月，加之諸多質(zhì)量細節(jié)并未在合同中明確約定，業(yè)主整體的維權(quán)難度較大。

當(dāng)前，收房并非全體業(yè)主的共同選擇。業(yè)主王景（化名）告訴記者，開發(fā)商對房屋多項問題并未完成整改，因此他至今仍拒絕收房。

項目公區(qū)地面返堿，同樣是業(yè)主維權(quán)的核心問題之一。今年1月23日，紫金書院在微信公眾號回應(yīng)稱，已啟動返堿整治工作，將采用弱酸性清洗劑加快清理，并計劃在冬季過后開展定期常態(tài)化除堿作業(yè)。

但記者在項目現(xiàn)場看到，地面返堿現(xiàn)象依然大量存在，紅色路面磚體上附著著明顯白色印跡。現(xiàn)場有數(shù)名工作人員正使用水槍、拖把進行清理。

紫金書院返堿情況。董紅艷/攝

一位業(yè)內(nèi)人士向《華夏時報》記者分析，小區(qū)地面返堿或與潮濕有關(guān)，施工階段若適當(dāng)增加砂層鋪設(shè)厚度，情況或可改善，推測項目此前存在趕工期的情況。這一推測也得到相關(guān)線索佐證。在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上，昌平區(qū)霍營街道回復(fù)居民噪音投訴稱，施工方于2025年9月8日晚10點后仍違規(guī)進行混凝土澆筑，已對其約談并要求整改。

消失的樓板

目前，王景最為關(guān)心的，是小區(qū)樓板被擅自拆除一事的解決方案。今年1月，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，小區(qū)一層多處樓板被拆除，質(zhì)疑開發(fā)商違規(guī)將負一層打包作為“下躍”戶型出售，擔(dān)心樓板拆除存在結(jié)構(gòu)安全隱患。

紫金書院對外宣傳資料中，并未出現(xiàn)“下躍”相關(guān)戶型表述。據(jù)北京市住建委公示信息，紫金書院（備案名：紫金新干線家園）規(guī)劃為70年產(chǎn)權(quán)住宅，地下部分為50年產(chǎn)權(quán)倉儲用房，其中D10#、D11#等樓棟均為地上住宅+地下倉儲（戊類庫房）設(shè)計。

針對結(jié)構(gòu)安全爭議，紫金書院于今年1月通過微信公眾號回應(yīng)稱，經(jīng)原建筑設(shè)計單位復(fù)核確認，相關(guān)樓棟為剪力墻結(jié)構(gòu)，首層樓板局部開洞不影響建筑整體及周邊局部結(jié)構(gòu)安全；同時表示，拆除樓板并非開發(fā)商行為，系個別業(yè)主私自拆改。

但這一解釋并未打消業(yè)主顧慮。周旭、王景等業(yè)主仍對項目安全問題表示擔(dān)憂。周旭指著11號樓地下一層樓梯延伸處的鏤空區(qū)域向記者表示，盡管開發(fā)商已出具鑒定稱拆改不影響結(jié)構(gòu)安全，但此處規(guī)劃的是儲藏間，且可能存在消防隱患，被拆除的樓板理應(yīng)恢復(fù)封堵。

周旭認為，此次樓板拆改與開發(fā)商的銷售行為直接相關(guān)，推測是開發(fā)商此前向業(yè)主承諾可改造“下躍”所致。不過，周旭并未有充分證據(jù)證明開發(fā)商的相關(guān)銷售行為。記者在11棟負一層儲藏間位置看到，工人正在進行水管施工，但被問及雇主身份時則表示“不清楚”。

負一層樓板被拆除。董紅艷/攝

就業(yè)主提出的消防安全顧慮，紫金書院相關(guān)人士向《華夏時報》記者回應(yīng)稱，是否存在消防安全問題應(yīng)由主管部門判定，相關(guān)消防隱患及樓板恢復(fù)問題與開發(fā)方無直接關(guān)聯(lián)，樓板拆改及安全鑒定均屬業(yè)主自身問題。該人士還透露，業(yè)主違規(guī)拆改并非個例，另有業(yè)主在頂層樓板進行開洞作業(yè)。

低樓層已售罄？

目前，紫金書院已有部分房源進入二手房市場掛牌出售。中介馬進（化名）向《華夏時報》記者介紹，當(dāng)前在售房源中條件較好的一套為9層110余平方米戶型，房源業(yè)主并未入住便直接掛牌轉(zhuǎn)讓，報價619萬元，實際成交價仍有議價空間。

值得注意的是，馬進同時表示，開發(fā)商手中仍有部分房源未售，以一層戶型為主。去年開發(fā)商曾透露計劃于今年三四月份推出，但今年再次咨詢時，對方稱具體開售時間尚未確定。不過紫金書院項目工作人員向記者回應(yīng)，目前項目低樓層房源已基本售罄，中介人員可能對項目實際銷售情況了解不夠準(zhǔn)確。

截至目前，樓板拆除責(zé)任尚未有更為明確的認定。對此，北京盈科（上海）律師事務(wù)所高級合伙人律師張琦向《華夏時報》記者表示，北京紫金書院小區(qū)樓板不管是被開發(fā)商拆的還是被業(yè)主拆的，必然會切斷原有的樓層結(jié)構(gòu)，是《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條明令禁止的。如果是開發(fā)商所為，這屬于擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃及合同違約；如果是業(yè)主個人所為，該一層業(yè)主違反了《民法典》第二百七十二條對業(yè)主專用權(quán)的限制。

北京金訴律師事務(wù)所主任、房產(chǎn)律師王玉臣在接受《華夏時報》記者采訪時表示，如果擅自拆除樓板改變建筑規(guī)劃結(jié)構(gòu)，可能會占用、堵塞安全通道，或者造成消防設(shè)施受損甚至被拆除，則明顯違反《中華人民共和國消防法》第二十八條等規(guī)定。若案涉小區(qū)仍在建設(shè)、銷售過程中，或者仍由開發(fā)商關(guān)聯(lián)物業(yè)公司進行小區(qū)物業(yè)管理的情況下，開發(fā)商在拆除過程中是否存在直接實施、指令實施、誘導(dǎo)實施、默許實施等行為，需由開發(fā)商自行充分舉證才可能免除自身責(zé)任。

“維權(quán)業(yè)主在固定證據(jù)、基本明確拆除經(jīng)過、責(zé)任主體以及所受損失后，可以提起民事訴訟，請求責(zé)任主體將拆除部分恢復(fù)原狀，履行修復(fù)義務(wù)，賠償相應(yīng)損失等；并可根據(jù)實際情況，在訴訟中申請對樓棟主體結(jié)構(gòu)的安全性等進行鑒定，確保居住安全。”王玉臣建議道。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧