今天，上海2026年第一批次土拍成交68.09億。正如地產(chǎn)申度此前預(yù)判，本輪市場(chǎng)熱度整體不高。最終2幅地塊底價(jià)成交。象嶼&金茂拿下嘉定新城宅地，上實(shí)城開(kāi)托底拿下長(zhǎng)橋地塊，而綠城則時(shí)隔多年再入大虹橋。

地塊詳細(xì)解析

1.嘉定新城：遠(yuǎn)郊熱度低于預(yù)期

地塊優(yōu)勢(shì)：位于嘉定新城主城區(qū)，距11號(hào)線白銀路站約500米，東臨紫氣東來(lái)公園，門口是寶龍廣場(chǎng)，2公里范圍內(nèi)有萬(wàn)達(dá)、大融城及三甲瑞金醫(yī)院，配套成熟。

周邊新盤：招商·林嶼湖畔（均價(jià)4.8-5.2萬(wàn)/㎡，建面110-165㎡）

點(diǎn)評(píng)：作為嘉定新城的地鐵盤，總價(jià)門檻低，是房企補(bǔ)倉(cāng)的“高性價(jià)比”選擇。板塊內(nèi)新房已斷供多年，產(chǎn)品力斷代嚴(yán)重，市民改善需求也存在。但受限于遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化慢、回款周期長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)壓力，房企對(duì)外圍區(qū)域信心明顯不足，拿地態(tài)度極為謹(jǐn)慎，最終僅以底價(jià)成交。

2.徐匯長(zhǎng)橋：市區(qū)核心，開(kāi)發(fā)門檻高

地塊優(yōu)勢(shì)：地處徐匯中部，前身是大華醫(yī)院舊址，地塊規(guī)劃為15號(hào)線羅秀路站上蓋，緊鄰中環(huán)。教育資源強(qiáng)，有上匯實(shí)驗(yàn)、上海小學(xué)、徐教院附中等一梯隊(duì)學(xué)區(qū)。

周邊新盤：海上清和璽（均價(jià)11.1萬(wàn)/㎡，建面112-177㎡）

點(diǎn)評(píng)：市區(qū)核心地塊底價(jià)成交，主要受制于商業(yè)配建要求過(guò)高與地段認(rèn)可度低。25%的自持商業(yè)（含養(yǎng)老院、菜場(chǎng)等），導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金沉淀大、利潤(rùn)受限。同時(shí)，板塊城市界面老舊，大型商業(yè)匱乏，且與徐匯濱江價(jià)值外溢區(qū)關(guān)聯(lián)較弱，購(gòu)房者對(duì)板塊接受度不高，房企后期去化壓力不小。

3. 青浦徐涇：大虹橋解禁承壓

地塊優(yōu)勢(shì)：位于大虹橋徐涇核心，軌交+產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出。緊鄰2號(hào)線西延段蟠祥路站（直達(dá)南京西路、人民廣場(chǎng)、陸家嘴等），且近外環(huán)，通勤高效。周邊匯聚美的、安踏等企業(yè)總部，產(chǎn)城融合度高，社區(qū)商業(yè)成熟。

周邊新盤：虹橋燦耀星城（均價(jià)6.3萬(wàn)/㎡，建面72-137㎡）

點(diǎn)評(píng)：本輪唯一溢價(jià)的地塊，由綠城競(jìng)得，顯示其深耕大虹橋的決心（前期開(kāi)發(fā)春曉園）。地塊自住屬性堅(jiān)實(shí)，但投資需警惕短期拋壓。徐涇板塊即將迎來(lái)首批“五年限售”房源集中解禁，大量二手次新房入市，可能在短期內(nèi)對(duì)新房?jī)r(jià)格和去化形成直接沖擊。

就在剛剛，上海土地市場(chǎng)發(fā)布了三批次土拍預(yù)告，徐匯長(zhǎng)橋再推宅地，具體名單如下。