3月10日，房地產(chǎn)中介巨頭貝殼旗下地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)貝好家深陷裁員輿論漩渦。市場(chǎng)傳聞顯示，其核心區(qū)域與總部人員優(yōu)化比例超35%，涉及人數(shù)或達(dá)上百人，且貝好家投資負(fù)責(zé)人楊巍已離職。消息一經(jīng)傳出，迅速引發(fā)行業(yè)對(duì)貝殼跨界房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略的廣泛關(guān)注與探討。

針對(duì)該傳聞，貝好家第一時(shí)間向媒體作出回應(yīng)，明確表示裁員傳聞為不實(shí)信息，強(qiáng)調(diào)公司核心團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，目前正圍繞C2M核心能力開展“正常人員更替”，且在全國(guó)多地仍有持續(xù)的人才招聘計(jì)劃，近期還將推出全新的服務(wù)型產(chǎn)品。此外，貝好家透露，目前已在全國(guó)落地18個(gè)多模式合作項(xiàng)目，業(yè)務(wù)發(fā)展整體平穩(wěn)。

此次輿論風(fēng)波并非空穴來風(fēng)，而是貝殼自2023年布局房地產(chǎn)開發(fā)以來，自操盤項(xiàng)目遇挫、戰(zhàn)略重心調(diào)整的集中體現(xiàn)。從高調(diào)拿地打造C2M“大數(shù)據(jù)造房”樣板項(xiàng)目，到官宣停止自操盤、回歸輕資產(chǎn)模式，貝殼的跨界嘗試始終伴隨著行業(yè)爭(zhēng)議。而裁員傳聞的背后，是其C2M模式落地不及預(yù)期、財(cái)務(wù)承壓與主業(yè)受波及的多重現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。

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傳聞與辟謠

據(jù)市場(chǎng)消息，此次被傳優(yōu)化的人員主要集中在開發(fā)、投資等與自操盤相關(guān)的板塊。而貝好家方面雖強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)正常、核心團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，但對(duì)于市場(chǎng)傳聞中提及的貝好家投資負(fù)責(zé)人楊巍離職一事，尚未得到官方回應(yīng)。

公開資料顯示，楊巍曾任職龍湖、金地等傳統(tǒng)房企，是其跨界開發(fā)的核心人物之一。據(jù)媒體報(bào)道稱，貝好家已迎來新的中心負(fù)責(zé)人。

事實(shí)上，貝好家的人員結(jié)構(gòu)調(diào)整早有端倪，其背后是貝殼跨界戰(zhàn)略的逐步收縮與轉(zhuǎn)向。2023年7月，貝殼啟動(dòng)“一體三翼”戰(zhàn)略升級(jí)，貝好家正式成立。彼時(shí)為打造C2M開發(fā)團(tuán)隊(duì)，貝好家大規(guī)模吸納龍湖、萬科、融創(chuàng)等傳統(tǒng)房企的職業(yè)經(jīng)理人，團(tuán)隊(duì)架構(gòu)向重資產(chǎn)開發(fā)傾斜。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的信號(hào)始于2025年8月，貝殼董事會(huì)主席彭永東明確表態(tài)，除成都、上海兩個(gè)已落地的自操盤項(xiàng)目外，貝好家不再新增自操盤項(xiàng)目，亦不提供資金解決方案。

同年12月，貝殼董事會(huì)副主席、貝好家CEO徐萬剛進(jìn)一步回應(yīng)，貝好家不再做子操盤項(xiàng)目相關(guān)決策的原因，并非已有自操盤項(xiàng)目“賣得不好”，而是為了攜手開發(fā)商，打造更多更好的產(chǎn)品?！白鲎圆俦P（項(xiàng)目）我們一年可能最多做十個(gè)，但是與開發(fā)商合作我們可以做一百個(gè)?！?/p>

至此，貝好家的戰(zhàn)略重心全面轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)服務(wù)。按照徐萬剛的表述，輕資產(chǎn)模式更有利于貝好家發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，并強(qiáng)調(diào)公司業(yè)務(wù)模式具有“創(chuàng)新性”，而過往推進(jìn)自操盤項(xiàng)目核心是為了“形成完整的關(guān)聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，驗(yàn)證和提升公司的業(yè)務(wù)能力”。

在此背景下，相關(guān)開發(fā)板塊人員的優(yōu)化調(diào)整，成為其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的必然選擇。貝好家最新在回應(yīng)中稱，將始終堅(jiān)持“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開發(fā)服務(wù)平臺(tái)”的業(yè)務(wù)定位，依托大數(shù)據(jù)與AI算法能力為開發(fā)商等合作伙伴提供C2M全鏈解決方案。

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自操盤項(xiàng)目失利

貝好家此次的輿論風(fēng)波，本質(zhì)上是其跨界房地產(chǎn)開發(fā)遇挫的外在表現(xiàn)。作為貝殼驗(yàn)證C2M模式的兩大樣板項(xiàng)目，成都金融城·貝宸S1與上海貝漣C1的市場(chǎng)表現(xiàn)，不僅成為其戰(zhàn)略調(diào)整的直接導(dǎo)火索，更暴露了C2M模式落地過程中的核心短板。

2024年，貝好家高調(diào)進(jìn)軍土地市場(chǎng)，展現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)的跨界姿態(tài)。當(dāng)年9月，該公司以2.73萬元/平方米的單價(jià)拿下成都金融城三期地塊，刷新全市土拍單價(jià)紀(jì)錄的價(jià)格；同年底，其又以6.97億元溢價(jià)擊敗保利置業(yè)等房企，拿下上海奉賢新城地塊。彼時(shí)，行業(yè)對(duì)這家中介巨頭的跨界之作充滿期待，認(rèn)為其手握海量客戶數(shù)據(jù)與渠道資源，有望重構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)邏輯。

為打造C2M“大數(shù)據(jù)造房”樣板，貝好家對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了差異化定位。其中，成都貝宸S1瞄準(zhǔn)高端豪宅市場(chǎng)，主打275-375平方米精裝大平層，均價(jià)6.5萬元/平方米；上海貝漣C1則聚焦剛需改善群體，均價(jià)4.35萬元/平方米，試圖通過大數(shù)據(jù)分析實(shí)現(xiàn)“以人定房”的精準(zhǔn)定位。

然而，兩個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)均未達(dá)預(yù)期。截至今年3月10日，成都貝宸S1開盤近4個(gè)月，首期108套房源僅網(wǎng)簽50套，網(wǎng)簽比例46.3%，去化不足五成；上海貝漣C1的銷售情況同樣低迷，二批次112套房源僅網(wǎng)簽18套，網(wǎng)簽比例僅16.07%，戶型配比失衡、社區(qū)配套缺失等問題遭到市場(chǎng)詬病。

有分析指出，自操盤項(xiàng)目的失利，核心原因在于貝殼對(duì)C2M模式的底層邏輯存在誤判。貝殼試圖將二手房交易的存量數(shù)據(jù)，直接應(yīng)用于新房開發(fā)的增量創(chuàng)造，卻忽視了二手房市場(chǎng)“適配現(xiàn)有房源”與新房市場(chǎng)“創(chuàng)造理想居住”的本質(zhì)差異。

以成都貝宸S1為例，其僅憑二手房景觀房源咨詢量高的淺層數(shù)據(jù)，便將375平方米頂豪戶型的主景觀面設(shè)定為西北向，導(dǎo)致戶型日照不足、噪音干擾，背離了高端客群的核心需求。上海貝漣C1則錯(cuò)誤地用剛需客群數(shù)據(jù)打造改善產(chǎn)品，堆砌的全屋多冰箱、主臥直飲水系統(tǒng)等冗余配置，不僅推高了建造成本，也未得到市場(chǎng)認(rèn)可。

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重資產(chǎn)水土不服

除了對(duì)C2M模式的邏輯誤判，貝好家重資產(chǎn)開發(fā)模式與貝殼輕資產(chǎn)基因的沖突，更讓其面臨財(cái)務(wù)與主業(yè)的雙重壓力，成為推動(dòng)最終戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的關(guān)鍵因素。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，貝殼在重資產(chǎn)開發(fā)上累計(jì)投入超70億元，僅成都貝宸S1單宗地塊便耗費(fèi)10.76億元，巨額資金投入導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流承壓。數(shù)據(jù)顯示，2024年，貝殼經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為94.47億元，同比減少15.33%；2025年一至三季度，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-39.65億元、-31.39億元、-22.88億元，連續(xù)三個(gè)季度為負(fù)。

對(duì)此市場(chǎng)普遍認(rèn)為，開發(fā)業(yè)務(wù)的巨額資金沉淀，是導(dǎo)致貝殼現(xiàn)金流大幅惡化的直接原因。截至2025年三季度末，貝殼現(xiàn)金余額為159.66億元，已較2024年底（203.01億元）大幅減少。

自操盤項(xiàng)目的失利，讓貝殼徹底認(rèn)清了重資產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。2025年下半年以來，貝好家正式宣布停止自操盤，全面回歸輕資產(chǎn)模式，通過為開發(fā)商提供產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、品控、營(yíng)銷等全鏈服務(wù)獲取收入，而非直接參與拿地與開發(fā)。

截至目前，除兩個(gè)自操盤項(xiàng)目外，貝好家已落地16個(gè)多模式合作項(xiàng)目，合作方包括中國(guó)電建地產(chǎn)、招商蛇口、中國(guó)金茂、濱江地產(chǎn)等知名開發(fā)企業(yè)，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已初見布局。此次被傳的人員優(yōu)化與人事變動(dòng)，正是其從“重資產(chǎn)開發(fā)”向“輕資產(chǎn)服務(wù)”轉(zhuǎn)型的具體舉措。

從高調(diào)跨界到低調(diào)轉(zhuǎn)型，貝殼的C2M嘗試為行業(yè)留下了深刻的教訓(xùn)。房地產(chǎn)開發(fā)的核心是產(chǎn)品力與工程能力，而中介平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)在于數(shù)據(jù)與渠道，二者的業(yè)務(wù)邏輯與資源需求存在本質(zhì)差異。貝殼的經(jīng)歷證明，數(shù)據(jù)可以為房地產(chǎn)開發(fā)提供參考，但無法替代專業(yè)的開發(fā)能力；輕資產(chǎn)平臺(tái)的渠道優(yōu)勢(shì)，也不能成為涉足重資產(chǎn)開發(fā)的“入場(chǎng)券”。

對(duì)于貝好家而言，此次裁員傳聞的澄清只是第一步，如何真正實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式的落地，將大數(shù)據(jù)與AI算法能力轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的行業(yè)服務(wù)能力，成為其未來發(fā)展的關(guān)鍵。