貝殼這家中介巨頭，最近因?yàn)樽约合聢?chǎng)造房子，被架在火上烤了。

3月10日，市場(chǎng)突然傳出消息：貝殼旗下的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)貝好家，核心區(qū)域和總部要裁員，比例超過35%，涉及上百人。更勁爆的是，投資負(fù)責(zé)人楊巍已經(jīng)離職——這位可是從龍湖、金地挖來的高管，現(xiàn)職位是貝好家業(yè)務(wù)發(fā)展中心總經(jīng)理。

消息一出，業(yè)內(nèi)炸了鍋。

貝好家趕緊出來滅火，回應(yīng)界面新聞："裁員35%的傳聞不實(shí)，系謠言。業(yè)務(wù)發(fā)展正常、核心團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，已在全國(guó)落地18個(gè)多模式合作項(xiàng)目，圍繞C2M核心能力建設(shè)開展正常人員更替。"

官方口徑很穩(wěn)，但明眼人都看得出來：這家中介巨頭跨界造房子，正經(jīng)歷一場(chǎng)殘酷的現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。

先捋一下背景。

2023年7月，貝殼進(jìn)行"一體三翼"戰(zhàn)略升級(jí)，貝好家事業(yè)線正式成立。當(dāng)時(shí)聲勢(shì)浩大，組建了AI算法、數(shù)據(jù)產(chǎn)品、客戶研究、設(shè)計(jì)建造、營(yíng)銷策劃等多元化團(tuán)隊(duì)，從龍湖、萬科、金地、融創(chuàng)大肆挖人。

按照貝殼集團(tuán)副董事長(zhǎng)、貝好家CEO徐萬剛的說法，貝好家不是要當(dāng)開發(fā)商，而是要驗(yàn)證一個(gè)叫"C2M"的模式——通過大數(shù)據(jù)和AI算法，深度洞察客戶需求，提前預(yù)測(cè)目標(biāo)客戶想要什么戶型、什么價(jià)格，然后"以人定房、以房定地、以房定錢"。

說白了，就是"大數(shù)據(jù)造房"。

貝好家的盈利模式也很清晰：不是靠賣房子賺錢，而是靠給開發(fā)商提供服務(wù)——從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、品控到營(yíng)銷，每個(gè)環(huán)節(jié)收服務(wù)費(fèi)。

為了證明這套模式能跑通，貝好家決定親自下場(chǎng)操盤兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)"樣板間"。

一個(gè)在成都，叫金融城·貝宸S1，面向高端人群，主打275-375平方米精裝大平層，均價(jià)6.5萬/平方米，總價(jià)1590萬到5400萬。另一個(gè)在上海，叫貝漣C1，定位剛需改善，均價(jià)4.35萬/平方米。

拿地的時(shí)候，貝好家風(fēng)頭無兩。

2024年9月，成都金融城三期那塊24畝宅地，貝好家以樓面價(jià)27300元/平方米拿下，直接刷新成都土拍單價(jià)紀(jì)錄。年底又在上海奉賢新城，以6.97億總價(jià)、13.89%溢價(jià)率，擊敗象嶼天安聯(lián)合體和保利置業(yè)。

那時(shí)候，行業(yè)對(duì)這家手握海量客戶數(shù)據(jù)和渠道資源的中介巨頭充滿期待，覺得它能用數(shù)據(jù)重構(gòu)開發(fā)邏輯。

結(jié)果呢？

成都貝宸S1去年11月開盤，推出108套房源。官方宣傳口徑是"銷售額突破14億"，按均價(jià)6萬+、套均2000萬算，去化率約六成，賣了六七十套。

但界面新聞查詢成都市住建局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2026年3月10日，貝宸S1網(wǎng)簽房源只有50套，還剩58套沒賣出去，網(wǎng)簽比例46.3%。開盤快4個(gè)月了，去化還不到一半。

更扎心的是，同板塊還有個(gè)競(jìng)品叫建發(fā)海耀，均價(jià)7.69萬/平方米，比貝宸S1貴一截。人家1月開盤，首開去化率64.83%，二批次46.43%，都比貝好家強(qiáng)。

上海貝漣C1更慘。

去年10月第一批144套房，均價(jià)4.35萬/平方米，到現(xiàn)在網(wǎng)簽89套，還剩55套，去化率61.81%。去年12月第二批112套，均價(jià)4.4萬/平方米，網(wǎng)簽只有18套，去化率16.07%。

兩批次加一起，賣了107套，還剩149套壓在手里。

這就是號(hào)稱"大數(shù)據(jù)造房"的實(shí)戰(zhàn)成績(jī)單。

貝殼管理層其實(shí)早有預(yù)感。2025年8月的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，他們就明確表態(tài)："除了成都金融城三期項(xiàng)目和上海奉賢新城項(xiàng)目外，我們不再做自操盤項(xiàng)目。"

翻譯一下：這兩個(gè)項(xiàng)目就當(dāng)交學(xué)費(fèi)了，以后再也不自己干了。

貝好家官方現(xiàn)在的說法是，除這兩個(gè)自主操盤項(xiàng)目外，還有16個(gè)多種模式合作項(xiàng)目，合作方包括中國(guó)電建地產(chǎn)、招商蛇口、中國(guó)金茂、濱江地產(chǎn)等。他們反復(fù)強(qiáng)調(diào)，定位是"數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開發(fā)服務(wù)平臺(tái)"，依托大數(shù)據(jù)和AI算法為合作伙伴提供C2M全鏈解決方案。

也就是說，以后只賣服務(wù)，不自己下場(chǎng)。

至于投資負(fù)責(zé)人楊巍的離職，貝好家沒有正面回應(yīng)。但有業(yè)內(nèi)人士透露，已經(jīng)來了新的中心負(fù)責(zé)人。

這事有意思的地方在于：一家手握海量客戶數(shù)據(jù)、號(hào)稱能用AI精準(zhǔn)定位需求的中介巨頭，親自造房子的時(shí)候，反而賣不過傳統(tǒng)開發(fā)商。

數(shù)據(jù)真的能解決所有問題嗎？

貝殼做中介出身，最懂買家想要什么。他們知道多少人想買房、預(yù)算多少、喜歡什么戶型。但知道"想要什么"和能造出"讓人想要的東西"，中間隔著一整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的距離。

選址、拿地、設(shè)計(jì)、施工、品控、營(yíng)銷、交付——房地產(chǎn)開發(fā)是鏈條極長(zhǎng)的重資產(chǎn)游戲，任何一個(gè)環(huán)節(jié)掉鏈子，前面的數(shù)據(jù)再精準(zhǔn)都沒用。

貝好家成都項(xiàng)目網(wǎng)簽不到五成，上海項(xiàng)目二批次去化只有16%。這數(shù)據(jù)擺在眼前，再多的"核心團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定""正常人員更替"，也掩蓋不了一個(gè)事實(shí)：

跨界造房子這件事，比他們想象的要難得多。

貝好家現(xiàn)在明確退回輕資產(chǎn)模式，專心給開發(fā)商當(dāng)"軍師"。這選擇很務(wù)實(shí)——與其自己扛著資金成本硬干，不如把數(shù)據(jù)能力賣給那些會(huì)蓋房子的人。

但問題是，經(jīng)歷過這兩次自操盤的"鍛煉"，開發(fā)商還愿意買單嗎？你數(shù)據(jù)那么牛，自己蓋的房子都賣不動(dòng)，憑什么讓我信你？

你覺得，貝殼這波跨界造房子，是戰(zhàn)略試錯(cuò)還是走錯(cuò)了路？評(píng)論區(qū)聊聊。