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以下為正文：

2025年1月，中國(guó)金茂“璞系”北京首作——璞逸豐宜正式入市。截至2026年3月，項(xiàng)目累計(jì)成交面積41214平方米、成交套數(shù)290套，成交均價(jià)91799元/平方米，整體去化率達(dá)57.5%（基于總供應(yīng)面積71935平方米計(jì)算），2025年全年網(wǎng)簽金額達(dá)32.48億元，成為四環(huán)內(nèi)新房簽約金額銷冠。

在豐臺(tái)新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的背景下，璞逸豐宜以“最高95%得房率+綠金科技+三環(huán)稀缺地段”的組合拳，成為改善型住宅市場(chǎng)的標(biāo)桿樣本。

一、項(xiàng)目概況：央企背書下的“璞系”首作

璞逸豐宜由中國(guó)金茂旗下北京喜茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。項(xiàng)目位于豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)街道，東鐵營(yíng)橋南約300米，距南三環(huán)約400米，屬宋家莊板塊。

項(xiàng)目總占地面積33303平方米，總建筑面積71935平方米，容積率2.0，綠化率30%，規(guī)劃504戶。主力戶型涵蓋三房與四房，其中三房占比17.06%（86套），面積區(qū)間103.26-129.31平方米；四房占比82.94%（418套），面積區(qū)間120.94-192.75平方米。

二、地段價(jià)值：三環(huán)內(nèi)的稀缺占位

璞逸豐宜最核心的底牌是地段。項(xiàng)目位于北京市三環(huán)內(nèi)黃金地段，直線距離國(guó)貿(mào)CBD約5公里，距天安門約7公里，處于“政務(wù)中樞+商貿(mào)核心”雙重輻射圈。

交通配套是項(xiàng)目一大亮點(diǎn)。據(jù)克而瑞配套數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目距地鐵5號(hào)線劉家窯站881米，距10號(hào)線、5號(hào)線、亦莊線三軌交匯的宋家莊站1055米，步行約10-12分鐘可達(dá)。周邊1.5公里范圍內(nèi)還覆蓋蒲黃榆站（1378米）、方莊站（1412米）、成壽寺站（1677米）等多條地鐵線路，形成密集軌道交通網(wǎng)絡(luò)。

商業(yè)配套方面，周邊3公里內(nèi)有方莊購(gòu)物中心、新業(yè)廣場(chǎng)、薈聚、宜家、山姆會(huì)員店等大型商場(chǎng)；7公里內(nèi)覆蓋協(xié)和醫(yī)院、同仁醫(yī)院、北京醫(yī)院、東方醫(yī)院等七家三甲醫(yī)院。教育資源包括成壽寺小學(xué)（1223米）、豐臺(tái)實(shí)驗(yàn)小學(xué)（約2公里）、十一學(xué)校豐臺(tái)中學(xué)等。

更值得關(guān)注的是區(qū)域城市更新。東鐵營(yíng)板塊已納入2024年北京首批20個(gè)城中村改造項(xiàng)目之一，總投資額212億元，改造范圍總面積約32.48公頃。隨著改造推進(jìn)，區(qū)域城市界面、基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)水平將顯著提升，為項(xiàng)目長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值提供支撐。

三、產(chǎn)品亮點(diǎn)：最高95%得房率的“空間魔術(shù)”

璞逸豐宜在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上實(shí)現(xiàn)突破性創(chuàng)新，核心亮點(diǎn)在于超高得房率。項(xiàng)目綜合得房率最高可達(dá)95%，遠(yuǎn)超北京同環(huán)線競(jìng)品。

這一成果源于多重贈(zèng)送策略的疊加：南側(cè)陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送（內(nèi)嵌式設(shè)計(jì)）、北側(cè)露臺(tái)全贈(zèng)送（含設(shè)備平臺(tái)與轉(zhuǎn)角飄窗）、獨(dú)立電梯廳約5㎡、側(cè)面飄窗與花池等細(xì)節(jié)優(yōu)化。

此外，項(xiàng)目積極響應(yīng)北京市《高品質(zhì)住宅建設(shè)導(dǎo)則》要求，引入首層架空層、開敞陽(yáng)臺(tái)、風(fēng)雨連廊等元素。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，北區(qū)4號(hào)樓設(shè)置167㎡架空層，南區(qū)3號(hào)樓設(shè)置221㎡架空層，成為豐臺(tái)區(qū)首個(gè)全面落地“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目。

四、綠金科技：六恒系統(tǒng)的健康守護(hù)

項(xiàng)目標(biāo)配金茂“12大綠金科技系統(tǒng)”，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)恒溫（22-26℃）、恒濕（30-70%）、恒氧、恒靜、恒潔、恒凈的“六恒”健康環(huán)境。通過(guò)智能控制系統(tǒng)精準(zhǔn)調(diào)節(jié)溫濕度，并配備高壓微霧加濕與冷凍除濕功能，有效應(yīng)對(duì)北京干燥、多霧霾的氣候特征。

外立面采用石材、幕墻與鋁板組合，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格搭配新中式園林元素。

五、社區(qū)配套：2000㎡下沉?xí)?架空層

社區(qū)內(nèi)部配套豐富，彰顯高端改善屬性：

2000㎡下沉式浮島會(huì)所：位于北區(qū)，具備垂直綠化效果，內(nèi)設(shè)水吧區(qū)、健身房、游泳池、茶室等八大功能區(qū)

地上架空層+風(fēng)雨連廊：串聯(lián)各樓棟，形成全天候通行與社交空間

療愈式園林設(shè)計(jì)：打造三個(gè)核心庭院，綠化率30%

六、市場(chǎng)表現(xiàn)：57.5%去化率與靈活價(jià)格策略

項(xiàng)目銷售呈現(xiàn)“高熱度、穩(wěn)去化、價(jià)格下探”三大特征。

開盤熱度高：2025年1月21日首次開盤，推出335套房源，開盤均價(jià)9.2萬(wàn)元/㎡，當(dāng)日認(rèn)購(gòu)去化率達(dá)84%。

網(wǎng)簽節(jié)奏穩(wěn)?。?/strong>截至2026年3月，累計(jì)成交290套，成交面積41214㎡，成交金額37.83億元，2025年全年網(wǎng)簽金額32.48億元，成為“四環(huán)內(nèi)新房簽約金額銷冠”。

價(jià)格策略靈活：銷售指導(dǎo)價(jià)10.75萬(wàn)元/㎡，實(shí)際成交均價(jià)91799元/㎡。2026年2月報(bào)價(jià)區(qū)間85000-88000元/㎡，低于指導(dǎo)價(jià)，增強(qiáng)了性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

七、競(jìng)爭(zhēng)分析：性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯

對(duì)比周邊競(jìng)品：北京金茂府111280元/㎡、魯能豐和府122724元/㎡、北京天譽(yù)95675元/㎡，璞逸豐宜91799元/㎡均價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯。

主力總價(jià)區(qū)間900-2000萬(wàn)，與宋家莊板塊成交總價(jià)段高度匹配（900-1500萬(wàn)占比最高）。據(jù)克而瑞2026年2月板塊總價(jià)段數(shù)據(jù)，900-1000萬(wàn)、1000-1500萬(wàn)、1500-2000萬(wàn)三個(gè)區(qū)間合計(jì)成交22套，占當(dāng)月總成交23套的95.7%，與璞逸豐宜產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高度匹配。

八、購(gòu)房建議

璞逸豐宜適合以下購(gòu)房者：

改善型家庭：四房設(shè)計(jì)滿足二胎或三代同住需求，高得房率提升空間利用率

內(nèi)城依賴者：三環(huán)稀缺地段+雙地鐵，便捷通達(dá)金融街、國(guó)貿(mào)等核心商圈

品質(zhì)追求者：金茂綠金科技+2000㎡會(huì)所+架空層，居住體驗(yàn)有保障

長(zhǎng)期持有者：城中村改造持續(xù)推進(jìn)，區(qū)域價(jià)值有望提升

璞逸豐宜用290套網(wǎng)簽、37.83億元成交額、57.5%去化率，證明了內(nèi)城改善市場(chǎng)的真實(shí)邏輯：地段是基礎(chǔ)，但產(chǎn)品力才是決勝關(guān)鍵。在豐臺(tái)新房“卷品質(zhì)、卷價(jià)格”的競(jìng)爭(zhēng)格局中，它以最高95%得房率、綠金科技系統(tǒng)和2000㎡下沉?xí)?，?gòu)筑了自己的護(hù)城河。對(duì)于追求居住品質(zhì)與內(nèi)城便利的改善家庭，這是一個(gè)值得納入對(duì)比名單的項(xiàng)目。

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