（來源：法治日報）

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看房時一見傾心，入住后卻成了“蘑菇屋”？法官：出租人違反“適租”義務(wù)?

看房時一見傾心，入住后卻發(fā)現(xiàn)“霉菌叢生”，墻上甚至長出了蘑菇，衛(wèi)生間漏水無法使用……在上海打拼的李女士和老公從第三方平臺滿心歡喜租下的“愛巢”，卻成了一間“蘑菇屋”。

近日，記者從上海市閔行區(qū)人民法院（以下簡稱閔行法院）獲悉這起特殊的房屋租賃合同糾紛案，法院判決出租方賠償租客各項損失5000余元。本案主審法官、閔行法院審判監(jiān)督庭副庭長、一級法官陳淋清指出，出租人將存在嚴(yán)重衛(wèi)生安全問題的房屋出租，已構(gòu)成對合同核心“適租”義務(wù)的違反，看房時未被發(fā)現(xiàn)不能成為免責(zé)理由。

租來的房子長出蘑菇

2023年6月，李女士和丈夫打算租一套條件好一些的房子。通過某物業(yè)管理公司的介紹，他們看中了即將退租的一套兩居室。

當(dāng)時，房屋內(nèi)還住著上一家租客，房間里堆滿了自購的家具。雖然沒能看到房屋全貌，但戶型格局和整體裝修風(fēng)格讓李女士十分滿意。當(dāng)天她便與物業(yè)公司簽訂了租賃合同，并按照“押一付三”的標(biāo)準(zhǔn)支付了押金和首期租金。

然而，當(dāng)收房那天到來，上一家租客的家具搬空后，眼前的景象讓李女士夫婦傻了眼：臥室和陽臺的墻面上，大片大片的霉斑清晰可見，壁紙已經(jīng)脫落，正值梅雨季，空氣中彌漫著刺鼻的霉味。更令人震驚的是，墻角處竟然還長出了蘑菇。與此同時，衛(wèi)生間的防水層也失效了，需要拆除重裝，短期內(nèi)無法使用。

為此，李女士多次聯(lián)系物業(yè)管理公司，對方雖然答應(yīng)處理，但墻面維修進(jìn)度緩慢，從報修到墻面基本完工，整整花了12天。為降低粉刷污染，李女士自己購買了墻面修復(fù)的涂料。衛(wèi)生間維修的那兩天，房屋完全無法使用，她不得不自費(fèi)住進(jìn)酒店。

維修結(jié)束后，李女士認(rèn)為，這段時間的損失不該由自己承擔(dān)，物業(yè)管理公司應(yīng)減免維修期間的12天租金和服務(wù)費(fèi)，并賠償她墊付的涂料費(fèi)、保潔費(fèi)以及酒店住宿費(fèi)，共計5000余元。但物業(yè)公司認(rèn)為，李女士在簽約前已經(jīng)看過房子，應(yīng)該對房屋狀況知情，墻面問題不影響居住，只同意賠償衛(wèi)生間維修那兩天的損失。雙方協(xié)商未果，李女士一紙訴狀將物業(yè)公司告上法庭。

看過房不是免責(zé)事由

法庭上，雙方的爭議焦點集中在一個問題上：租客看過房，出租人是否還需要對隱藏的瑕疵負(fù)責(zé)？

物業(yè)公司辯稱，李女士在簽約前已經(jīng)實地查看過房屋，對房屋的狀況是認(rèn)可的。墻面發(fā)霉屬于一般性瑕疵，并不影響整體居住，公司已經(jīng)配合進(jìn)行了維修，因此只認(rèn)可衛(wèi)生間維修那兩天對李女士造成了影響，對于其他時間段及自行支付的費(fèi)用不予認(rèn)可。

李女士則表示，看房時房間里堆滿了上一家租客的家具，把墻面遮擋得嚴(yán)嚴(yán)實實，根本看不到背后的霉變情況。如果當(dāng)時就知道墻上長蘑菇、衛(wèi)生間漏水，她無論如何也不會租下這套房子。

閔行法院審理后認(rèn)為，提供符合安全、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境，是出租人的核心義務(wù)。這不僅包括提供功能完備的設(shè)施，還要保證房屋不危及承租人的健康和安全。從雙方的聊天記錄等證據(jù)可以看出，無論是墻面的霉變維修，還是衛(wèi)生間的整體翻修，都對李女士的正常生活帶來了嚴(yán)重干擾。

“從醫(yī)學(xué)常識和社會大眾的普遍認(rèn)知來看，房間內(nèi)滋生霉菌、長出蘑菇，顯然不符合基本的居住衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?！标惲芮灞硎?，物業(yè)公司沒有盡到提供健康、安全居住環(huán)境的義務(wù)，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

對于物業(yè)公司提出的“看房即免責(zé)”的抗辯，法院明確予以駁回。法院認(rèn)為，李女士看房時，房屋內(nèi)堆滿家具，客觀上遮擋和掩蓋了墻面霉變等嚴(yán)重問題。作為普通租客，在短暫的看房過程中難以全面發(fā)現(xiàn)這類隱藏瑕疵，這符合情理。如果僅僅因為租客看過房，就推定她自愿接受所有既存的，尤其是影響健康安全的重大瑕疵，從而免除出租人本應(yīng)承擔(dān)的根本性合同義務(wù)，于法不符。

鑒于雙方都愿意繼續(xù)履行合同，法院認(rèn)為，李女士有權(quán)要求物業(yè)公司以維修或減少租金等方式承擔(dān)違約責(zé)任。綜合考慮房屋瑕疵的嚴(yán)重程度、維修影響的范圍和時間，李女士主張的5000余元費(fèi)用確有必要且符合市場價格，屬于合理范圍。

最終，閔行法院支持了李女士的全部訴訟請求，判決被告某物業(yè)管理公司支付其各項費(fèi)用共計5000余元。

“適租”義務(wù)不能打折

根據(jù)民法典第七百零八條，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。結(jié)合相關(guān)司法解釋及房屋租賃的行業(yè)管理規(guī)范，出租人向承租人提供的房屋，應(yīng)當(dāng)符合安全、衛(wèi)生等基本的居住條件，保障承租人的人身健康與財產(chǎn)安全。

“出租人的‘適租’義務(wù)是房屋租賃合同履行的核心。通俗地講，‘適租’義務(wù)就是出租人必須保證房子能住人，而且是能安心地住人?！标惲芮灞硎?，像本案中這樣，墻面大面積霉變、壁紙脫落、衛(wèi)生間漏水，甚至長出蘑菇，顯然已經(jīng)危及承租人的健康和正常生活，這就違反了合同的核心義務(wù)。

此外，根據(jù)民法典第五百六十三條及第七百三十一條之精神，上述霉變瑕疵可能直接導(dǎo)致“合同目的不能實現(xiàn)”。本案中，承租人簽訂合同的目的在于獲得安全、衛(wèi)生的居住環(huán)境，“蘑菇屋”的狀況已實質(zhì)性破壞了這一核心目的。因此，承租人在出租人完成有效維修、恢復(fù)房屋適住狀態(tài)前，有權(quán)拒絕接受房屋或要求減免租金。

“李女士提出的訴求是十分合理的，僅僅是填平自己的實際損失，具有事實與法律依據(jù)?！标惲芮灞硎荆景钢?，李女士因為出租人的違約行為，被迫奔波、住酒店，其損失和不便是實實在在的。

值得肯定的是，李女士的維權(quán)意識和證據(jù)意識都比較強(qiáng)。發(fā)現(xiàn)房屋霉變后，她便拍照聯(lián)系物業(yè)管理公司，聊天記錄全程“有圖有真相”，為后期訴訟維權(quán)提供了完整的證據(jù)鏈。

陳淋清提醒，對于承租人而言，簽約前應(yīng)仔細(xì)檢查并可拍照錄像留存。若入住后發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重影響居住的瑕疵，也應(yīng)立即通知出租人并固定證據(jù)，以便后續(xù)友好協(xié)商或通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益。

對于出租人而言，應(yīng)確保房屋結(jié)構(gòu)安全、衛(wèi)生達(dá)標(biāo)、功能完好，如無滲漏霉變、水電廚衛(wèi)可用等。房屋交付前，應(yīng)主動排查隱患并維修；交付后對承租人的維修訴求應(yīng)及時響應(yīng)并處理。須知，誠信履約是避免糾紛、建立口碑的基石。