新春伊始，廣州樓市迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”。

歷經(jīng)近9小時(shí)，經(jīng)過(guò)240多輪激烈爭(zhēng)奪，最終越秀地產(chǎn)以超236億元的總價(jià)成功競(jìng)得馬場(chǎng)1期地塊，躋身廣州總地價(jià)第二。

按照業(yè)內(nèi)估算，扣除配建和商業(yè)體等成本，樓面價(jià)超8.5萬(wàn)元/平方米，超越琶洲越秀華樾保持的約7.56萬(wàn)元/㎡的紀(jì)錄，躋身廣州樓面價(jià)TOP1。

本次出讓吸引了保利、越秀、華潤(rùn)、招商、珠實(shí)、廣州地鐵、廣州城投、廣州建筑等多家央國(guó)企參與角逐，戰(zhàn)況激烈。

馬場(chǎng)地塊位于廣州市天河區(qū)核心地段，北至黃埔大道，南抵花城大道，東臨華南快速干線，西接馬場(chǎng)路，處于珠江新城、琶洲CBD、廣州國(guó)際金融城的幾何中心。

未來(lái)，馬場(chǎng)地塊整體將蝶變?yōu)榫哂惺澜缂?jí)吸引力的“人民文體新客廳·國(guó)際商都消費(fèi)地”。隨著馬場(chǎng)1期地塊的落地，區(qū)域商業(yè)能級(jí)與居住價(jià)值都將得到提升。

據(jù)最新透露，越秀摘地后將緊密結(jié)合廣州“十五五”規(guī)劃，以空間重構(gòu)賦能城市能級(jí)躍升，創(chuàng)造未來(lái)城市功能新生態(tài)，進(jìn)一步提升珠江新城對(duì)創(chuàng)新人才和高端人群的吸引力。

刷新廣州樓面價(jià)歷史紀(jì)錄

馬場(chǎng)1期地塊將如何開(kāi)發(fā)？

根據(jù)出讓公告，天河區(qū)黃埔大道以南、馬場(chǎng)路以東地塊（馬場(chǎng)1期地塊）總用地面積194500.39（出讓宗地面積174007.24平方米），包含商業(yè)用地B1兼容商務(wù)用地B2、二類居住用地R2、服務(wù)設(shè)施用地R22、中小學(xué)用地A33、其他交通設(shè)施用地S9。

該地塊須承諾配合履行“交房即發(fā)證”服務(wù)模式，確保購(gòu)房人在收房的同時(shí)即具備申請(qǐng)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的條件。

根據(jù)公告，競(jìng)得人須在簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起1個(gè)月內(nèi)與廣州市天河區(qū)人民政府簽訂《珠江新城東區(qū)AT111321、AT111323地塊產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐協(xié)議書(shū)》；須在珠江新城東區(qū)AT111323地塊建設(shè)一家計(jì)算容積率建筑面積不低于45000平方米的國(guó)際知名五星級(jí)酒店以及同品牌酒店式公寓。

在AT111321、AT111323地塊項(xiàng)目建成后，競(jìng)得人須自持全部物業(yè)，自持年限與土地出讓年限一致，自持物業(yè)需整體確權(quán)，且未經(jīng)廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市天河區(qū)人民政府同意，在自持年限內(nèi)不得分割處分，抵押、轉(zhuǎn)讓須與本項(xiàng)目全部自持物業(yè)整體一并辦理。

此外，競(jìng)得人須在AT111338地塊建設(shè)石牌村權(quán)益物業(yè)計(jì)算容積率建筑面積91380平方米（按未辦有償辦理不動(dòng)產(chǎn)登記），競(jìng)得人須在簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起1個(gè)月內(nèi)與村集體簽訂《村集體權(quán)益物業(yè)建設(shè)協(xié)議》。

AT111338地塊中7962平方米計(jì)算容積率建筑面積（按未辦有償辦理不動(dòng)產(chǎn)登記），由競(jìng)得人負(fù)責(zé)建設(shè)后無(wú)償移交廣州市土地開(kāi)發(fā)中心或其指定部門(mén)，裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照《廣州市保障性住房及人才公寓建筑設(shè)計(jì)指引》（2022版）共有產(chǎn)權(quán)保障性住房及人才公寓相關(guān)最低裝修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

整體打造中軸體育公園與高端商業(yè)場(chǎng)景

伴隨馬場(chǎng)1期地塊的落地，馬場(chǎng)片區(qū)的整體改造有望加速。

2025年12月，馬場(chǎng)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)第三十一次會(huì)議審議通過(guò)。作為珠江新城最后一塊“寶地”的馬場(chǎng)地塊，正式邁入從城市記憶地標(biāo)向人民文體新客廳、國(guó)際商都消費(fèi)地全面轉(zhuǎn)型的新階段。

廣州賽馬場(chǎng)地塊位于珠江新城東區(qū)，建于1992年，最初作為經(jīng)營(yíng)性賽馬場(chǎng)賽事用地，見(jiàn)證了廣州賽馬文化的輝煌。馬場(chǎng)片區(qū)用地面積38.42公頃，

根據(jù)官方規(guī)劃，作為珠江沿岸高質(zhì)量發(fā)展帶與科教發(fā)展走廊板塊聯(lián)動(dòng)的戰(zhàn)略支點(diǎn)，馬場(chǎng)片區(qū)承載著連接珠江新城CBD和金融城的重要使命，規(guī)劃將圍繞“人民城市”理念，通過(guò)優(yōu)化用地功能，置入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造市民共享的“公園+體育”活力空間，推動(dòng)空間重構(gòu)、功能重組與價(jià)值重塑，實(shí)現(xiàn)從低效用地向高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)的根本轉(zhuǎn)變，助力廣州建設(shè)引領(lǐng)灣區(qū)發(fā)展的中央活力區(qū)和國(guó)際消費(fèi)中心。

具體來(lái)看，片區(qū)以23公里的超級(jí)城市綠鏈為基底，規(guī)劃打造約11公頃的中軸體育公園。這片綠地北接暨南大學(xué)，南達(dá)獵德凈水廠、臨江帶狀公園，西連珠江公園，東至天河公園，通過(guò)大面積綠廊和慢行連接，打開(kāi)城市界面，形成連續(xù)的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。

而馬場(chǎng)片區(qū)總綠地面積超10公頃，規(guī)劃打造世界頂級(jí)的城央公園。融入“公園+”“體育+”理念，結(jié)合中部大面積開(kāi)敞綠地，設(shè)置球類、冒險(xiǎn)類、社交類等文體活動(dòng)，營(yíng)造更加開(kāi)放與多元的社交運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。

同時(shí)，創(chuàng)新利用地下空間，打造折疊式運(yùn)動(dòng)綜合體。規(guī)劃保留馬場(chǎng)歷史記憶的瞭望塔、記分牌等構(gòu)件，結(jié)合城央公園景觀設(shè)計(jì)，嵌入市民共享的種類豐富的體育、文化設(shè)施，整體塑造集生態(tài)、文化、運(yùn)動(dòng)于一體的“人民文體新客廳”，為市民提供多樣化的文體活動(dòng)體驗(yàn)。

片區(qū)還將依托雙地鐵雙換乘（13號(hào)線馬場(chǎng)站與5號(hào)線潭村站）的交通優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃新增九年制學(xué)校、鄰里中心等22處公共服務(wù)及市政設(shè)施，彌補(bǔ)區(qū)域公服缺口，構(gòu)建“15分鐘優(yōu)質(zhì)生活圈”，實(shí)現(xiàn)“職住平衡、服務(wù)共享”的發(fā)展目標(biāo)，打造產(chǎn)城融合示范區(qū)，為中央活力區(qū)高質(zhì)量發(fā)展提供高標(biāo)準(zhǔn)配套支撐。

值得關(guān)注的是，未來(lái)片區(qū)還將引入“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗(yàn)”一體化消費(fèi)鏈，集聚高端商業(yè)資源及潮流體驗(yàn)，打造世界頂奢消費(fèi)中心。

對(duì)廣州樓市的影響多大？

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州總價(jià)3000萬(wàn)以上新房成交395套，穩(wěn)居全國(guó)第四，其中5000萬(wàn)至1億元級(jí)豪宅成交107套，同比激增123%，位列全國(guó)第三，緊隨上海、深圳之后，購(gòu)買(mǎi)力厚度與增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。

克而瑞廣佛區(qū)域首席市場(chǎng)分析師肖文曉分析認(rèn)為，本次土拍吸引了8家國(guó)央企報(bào)名，其中央企代表為行業(yè)頭部的保利、華潤(rùn)和招商，均為2025年銷售金額全國(guó)TOP5的企業(yè)，國(guó)企代表則以越秀領(lǐng)銜，再加上珠實(shí)、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑這幾家本土實(shí)力派，雖然主體數(shù)量不多，但是分量十足，再加上馬場(chǎng)1期地塊起拍價(jià)高達(dá)186億元，全國(guó)罕見(jiàn)，因此從土地掛牌伊始就引來(lái)了全行業(yè)的廣泛關(guān)注，此次成功出讓意義重大，主要有三：

第一，土拍“開(kāi)門(mén)紅”的煥新意義。作為農(nóng)歷春節(jié)后的馬年首拍，馬場(chǎng)1期地塊在開(kāi)工第二天就成功出讓，而且榮登廣州土地市場(chǎng)的可售樓面價(jià)新地王、總價(jià)歷史第二，“開(kāi)門(mén)紅”的表現(xiàn)一掃往年廣州土拍市場(chǎng)慢熱的節(jié)奏，也宣告廣州土拍市場(chǎng)在歷經(jīng)幾年的調(diào)整之后（2025年廣州涉宅用地成交建面規(guī)模為近15年來(lái)最低位），展露市場(chǎng)新氣象，有望在“十五五”開(kāi)局之年走出低谷，邁入高質(zhì)量發(fā)展的煥新期。

第二，樓市“小陽(yáng)春”的前奏意義。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，1、2月份屬于樓市的傳統(tǒng)淡季，而春節(jié)之后在3月份往往有一波“小陽(yáng)春”的行情。在當(dāng)前全國(guó)樓市的限制性調(diào)控基本退出的情況下，土拍市場(chǎng)就成為了檢驗(yàn)“小陽(yáng)春”的試金石，此次土拍市場(chǎng)的高光表現(xiàn)正好為接下來(lái)的樓市“小陽(yáng)春”吹響前奏，奠定一個(gè)活躍的市場(chǎng)氛圍。

第三，行業(yè)“止跌回穩(wěn)”的信號(hào)意義。進(jìn)入2026年一季度以來(lái)，以一二線核心城市的二手房市場(chǎng)交易復(fù)蘇為標(biāo)志，全國(guó)樓市“止跌回穩(wěn)”的信號(hào)進(jìn)一步明確，而新房市場(chǎng)礙于行業(yè)淡季表現(xiàn)滯后，今天上海出臺(tái)樓市新政、廣州土拍成交新單價(jià)地王，遙相呼應(yīng)，有利于營(yíng)造“共振”的積極態(tài)勢(shì)，加速市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的進(jìn)程。

采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者王艷玲