最近樓市圈子里流行一個(gè)說(shuō)法，叫2026年樓市會(huì)出現(xiàn)L型回穩(wěn)？

意思是房?jī)r(jià)不會(huì)立馬反彈，也不會(huì)繼續(xù)大幅下探，而是橫在一個(gè)位置不動(dòng)了，慢慢消化，慢慢筑底。聽(tīng)起來(lái)很穩(wěn)，很理性，很符合當(dāng)前市場(chǎng)的氣質(zhì)。

高和資本的蘇鑫在最近的年度論壇上就明確表達(dá)了這個(gè)觀點(diǎn)！他表示2026年大概率是底部確認(rèn)的一年。

他的邏輯有三個(gè)支撐：

第一，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)從高點(diǎn)回撤了大約39%，泡沫被大幅擠壓。

第二，第二，新開(kāi)工面積下降了74%，供給端處于極度收縮狀態(tài)，供求關(guān)系正在被動(dòng)回歸平衡。

第三，第三，30個(gè)重點(diǎn)城市租金回報(bào)率中位數(shù)達(dá)到2.06%，超過(guò)一年期存款利率，開(kāi)始具備長(zhǎng)期持有的經(jīng)濟(jì)邏輯。

但是，我并不認(rèn)可這樣的觀點(diǎn)！

從數(shù)據(jù)面看，這個(gè)判斷確實(shí)是有一部分支撐的。

2025年12月，70個(gè)大中城市里有6個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，到了2026年1月，二線城市整體降幅收窄了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

還有二手房的成交量，2026年1月，全國(guó)重點(diǎn)20城二手房成交面積1483萬(wàn)平方米，同比上漲25%。上海1月二手房網(wǎng)簽2.28萬(wàn)套，連續(xù)三個(gè)月超過(guò)2.2萬(wàn)套，創(chuàng)下近五年同期新高。深圳錄得6802套，同比大漲45.5%。北京連續(xù)三個(gè)月穩(wěn)定在1.4萬(wàn)套以上。

這些數(shù)字放在一起，確實(shí)給人一種感覺(jué)，成交在回暖，價(jià)格似乎在企穩(wěn)，L型的底部似乎正在成形。

但問(wèn)題恰恰就出在這里。

L型是價(jià)格跌到某個(gè)位置之后，不再繼續(xù)跌，也不反彈，橫盤(pán)很長(zhǎng)一段時(shí)間。聽(tīng)起來(lái)是一種最溫和、最可控的著陸方式。

但如果你仔細(xì)想一下交易的本質(zhì)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)邏輯有一個(gè)致命的矛盾。價(jià)格要橫盤(pán)，意味著波動(dòng)率極低。而波動(dòng)率極低的市場(chǎng)，恰恰是買(mǎi)方最沒(méi)有動(dòng)力入場(chǎng)的市場(chǎng)。

為什么？因?yàn)橘I(mǎi)房不是買(mǎi)菜。一個(gè)家庭拿出幾百萬(wàn)買(mǎi)一套房子，他需要一個(gè)明確的信號(hào)告訴他：現(xiàn)在是底部，未來(lái)會(huì)漲。如果價(jià)格三個(gè)月不動(dòng)，半年不動(dòng)，一年不動(dòng)，他的第一反應(yīng)不是覺(jué)得安全了可以買(mǎi)了，而是再等等，反正也不漲，不著急。

這就是橫盤(pán)市場(chǎng)的悖論。價(jià)格越穩(wěn)定，觀望情緒越濃。因?yàn)榉€(wěn)定本身不構(gòu)成買(mǎi)入理由，預(yù)期上漲才是。

反過(guò)來(lái)看賣(mài)方。在一個(gè)下行周期里，持有房產(chǎn)的人面臨的壓力是真實(shí)的，月供在走，房?jī)r(jià)在跌，如果是投資客還有資金成本。當(dāng)價(jià)格橫盤(pán)的時(shí)候，賣(mài)方的焦慮并不會(huì)消失，反而會(huì)加劇。因?yàn)闄M盤(pán)意味著短期內(nèi)看不到反彈的希望，而持有成本每天都在累積。一部分扛不住的人會(huì)選擇降價(jià)出貨，這一降，就把橫盤(pán)打破了。

所以在一個(gè)自然的市場(chǎng)環(huán)境里，價(jià)格要么漲，要么跌，很難長(zhǎng)時(shí)間停在某個(gè)位置不動(dòng)。L型走勢(shì)在教科書(shū)里很常見(jiàn)，在真實(shí)的房地產(chǎn)周期里極其罕見(jiàn)。

那L型回穩(wěn)有沒(méi)有可能出現(xiàn)？理論上有，但需要一個(gè)非常苛刻的條件：政策長(zhǎng)時(shí)間、大力度地托住價(jià)格。

也就是說(shuō)，加入限跌令不撤，收儲(chǔ)持續(xù)推進(jìn)，信貸保持寬松，土地供應(yīng)還得嚴(yán)格控制。同時(shí)，居民的收入預(yù)期不能惡化，就業(yè)市場(chǎng)要穩(wěn)定，通脹要溫和。在這些條件全部滿足的情況下，價(jià)格確實(shí)可能被行政力量按在某個(gè)區(qū)間里不動(dòng)，讓買(mǎi)賣(mài)雙方在這個(gè)區(qū)間里慢慢換手，慢慢消化存量。

但這個(gè)過(guò)程需要多久？一年兩年肯定不夠。因?yàn)槟阋鹊侥切└呶徽緧彽臉I(yè)主心態(tài)徹底轉(zhuǎn)變，等到新一代購(gòu)房者的收入水平逐漸追上當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平，等到掛牌量從高位回落到一個(gè)合理區(qū)間。這中間任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，橫盤(pán)都會(huì)被打破。

所以我的觀點(diǎn)是與高和資本的觀點(diǎn)不一樣的，L型回穩(wěn)有一些過(guò)于理想化了，它不太符合市場(chǎng)常規(guī)波動(dòng)的邏輯現(xiàn)象。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇從來(lái)不是看價(jià)格形態(tài)的。價(jià)格是果，成交量才是因。

2025年全年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積8.81億平方米，同比下降8.7%。銷(xiāo)售額8.39萬(wàn)億元，同比下降12.6%。開(kāi)發(fā)投資8.28萬(wàn)億元，同比下降17.2%。新開(kāi)工面積5.88億平方米，同比下降20.4%。

這組數(shù)據(jù)說(shuō)明什么？說(shuō)明市場(chǎng)的收縮還在繼續(xù)，只是收縮的速度在放慢了。

但2026年開(kāi)年的成交量數(shù)據(jù)給出了一些不一樣的信號(hào)。1月重點(diǎn)13城二手房成交面積約810萬(wàn)平方米，環(huán)比上升16%，同比增長(zhǎng)33%。上海、深圳、北京的二手房成交量都處于近年來(lái)的高位水平。

成交量為什么比價(jià)格更重要？因?yàn)槌山涣看淼氖钦鎸?shí)的市場(chǎng)信心。一個(gè)人愿意在這個(gè)價(jià)位買(mǎi)入，一個(gè)人愿意在這個(gè)價(jià)位賣(mài)出，雙方達(dá)成交易，這才是市場(chǎng)定價(jià)的基礎(chǔ)。只有當(dāng)成交量持續(xù)放大并且穩(wěn)定在一個(gè)較高水平的時(shí)候，價(jià)格才有可能真正企穩(wěn)。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果成交量萎縮，即便價(jià)格暫時(shí)不跌，那也只是有價(jià)無(wú)市，隨時(shí)可能補(bǔ)跌。

這就是為什么我認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)討論L型還是V型，其實(shí)抓錯(cuò)了重點(diǎn)。真正需要回答的問(wèn)題是：成交量能不能持續(xù)？

從目前的數(shù)據(jù)看，核心城市的成交量確實(shí)在回暖，但這里面有幾個(gè)需要注意的因素。

第一，1月份的數(shù)據(jù)包含了政策刺激后的滯后效應(yīng)，春節(jié)前趕網(wǎng)簽的因素也有影響。

第二，成交回暖主要集中在一線和強(qiáng)二線城市，三四線城市的表現(xiàn)仍然疲弱。

第三，價(jià)格層面，百城二手房均價(jià)1月環(huán)比仍然下跌0.85%，只是跌幅收窄了0.12個(gè)百分點(diǎn)。

成交量回暖是好事，但距離持續(xù)放量還有距離。一兩個(gè)月的數(shù)據(jù)不能說(shuō)明趨勢(shì)，至少需要連續(xù)兩到三個(gè)季度以上的成交量維持在較高水平，才能真正的消化掉那些庫(kù)存，也才能確認(rèn)市場(chǎng)真正進(jìn)入了筑底階段。

L型回穩(wěn)這個(gè)概念我們并不完全否認(rèn)，因?yàn)閺臄?shù)據(jù)去看，也會(huì)有有類(lèi)似的現(xiàn)象出現(xiàn)。因?yàn)樗⒍?，不太可能是一個(gè)全國(guó)性的描述，而是一個(gè)高度分化的局部現(xiàn)象。

什么樣的城市和產(chǎn)品有可能率先出現(xiàn)L型筑底？答案很簡(jiǎn)單：供需關(guān)系好的。

上海是目前最接近這個(gè)狀態(tài)的城市。2025年12月，上海是一線城市中唯一一個(gè)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的，漲了0.2%。1月份二手房成交持續(xù)高位，庫(kù)存掛牌量已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下降。這意味著上海的需求端依然旺盛，供給端在主動(dòng)收縮，供需天平正在向有利于價(jià)格的方向傾斜。

深圳、北京的核心區(qū)也有類(lèi)似的跡象。深圳1月二手房成交同比漲了45.5%，北京學(xué)區(qū)房和核心地段的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了止跌的信號(hào)。

但這些城市的共同特征是什么？人口持續(xù)流入，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，優(yōu)質(zhì)地段的土地供應(yīng)有限，改善型需求有支撐。

反觀大量的二線末尾和三四線城市，情況完全不同。庫(kù)存高企，人口流出，產(chǎn)業(yè)空心化，新房和二手房的掛牌量還在不斷攀升。這些城市別說(shuō)L型筑底，能不能在2026年把跌幅收窄到個(gè)位數(shù)都是個(gè)問(wèn)題。

蘇鑫提到一個(gè)數(shù)據(jù)，新開(kāi)工面積已經(jīng)從高點(diǎn)下降了74%，回落到2004年的水平。這個(gè)數(shù)據(jù)在全國(guó)層面是對(duì)的，但分城市看差異巨大。一線城市的新增供應(yīng)確實(shí)在快速減少，但很多三四線城市前幾年積累的庫(kù)存還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有消化完。

所以真實(shí)的情況是：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)統(tǒng)一的L型，而是一個(gè)高度分化的格局。少數(shù)核心城市的核心地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品可能率先穩(wěn)住，呈現(xiàn)出某種類(lèi)似L型的走勢(shì)。但更大范圍的市場(chǎng)，筑底的過(guò)程可能比預(yù)期的要長(zhǎng)。

市場(chǎng)的底部從來(lái)不是某個(gè)人宣布的，而是市場(chǎng)交易出來(lái)的。當(dāng)成交量持續(xù)放大，當(dāng)買(mǎi)方不再猶豫，當(dāng)賣(mài)方不再恐慌，底部自然就確認(rèn)了。在那之前，所有關(guān)于L型、V型的討論，都只是想象而已。

房?jī)r(jià)這東西，還是得需要一個(gè)又一個(gè)的買(mǎi)盤(pán)買(mǎi)出來(lái)的，在確認(rèn)底部的時(shí)候，也要考慮一下現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，市場(chǎng)需要的大量買(mǎi)盤(pán)會(huì)在哪里呢？