陽(yáng)光城集團(tuán)全國(guó)約10萬(wàn)套房屋未交付的困境，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期一個(gè)極具代表性的危機(jī)樣本。這場(chǎng)危機(jī)不僅關(guān)乎一家千億房企的生死，更直接牽動(dòng)著數(shù)十萬(wàn)家庭的安居希望。

一、觸目驚心的數(shù)據(jù)：十萬(wàn)家庭的漫長(zhǎng)等待

根據(jù)2025年至2026年初的多方報(bào)道，陽(yáng)光城集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)仍有約10萬(wàn)套已售住宅未能交付。這并非一個(gè)抽象的數(shù)字，其背后是數(shù)以百萬(wàn)計(jì)居民被擱置的安居夢(mèng)。更為嚴(yán)峻的是，要完成這些“保交樓”任務(wù)，保守估計(jì)的資金缺口高達(dá)300億元。與巨大缺口形成鮮明對(duì)比的是公司枯竭的現(xiàn)金流：截至2025年第三季度，陽(yáng)光城總負(fù)債1922.52億元，凈資產(chǎn)為-271.52億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)112%，已處于嚴(yán)重資不抵債的狀態(tài)。公司自2023年8月因股價(jià)問(wèn)題被強(qiáng)制退市，員工流失率高達(dá)80%，經(jīng)營(yíng)基本陷入停滯。

二、危機(jī)根源：高杠桿模式的全面反噬

陽(yáng)光城的崩塌軌跡清晰勾勒了房地產(chǎn)舊有發(fā)展模式的致命缺陷。

1. 債務(wù)雪崩：危機(jī)于2022年初顯，當(dāng)年2月發(fā)生美元債利息違約，觸發(fā)交叉違約條款。此后債務(wù)如滾雪球般膨脹，截至2025年底，到期未支付的債務(wù)本金總額已接近660億元。債務(wù)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)境內(nèi)外雙線承壓，涉及62家金融機(jī)構(gòu)。

2. 資產(chǎn)僵化：公司土地儲(chǔ)備中超過(guò)60%位于三四線城市，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下基本喪失變現(xiàn)能力。核心資產(chǎn)處置步履維艱，上�？偛看髽恰瓣�(yáng)光控股大廈”歷經(jīng)多次流拍后，最終以13.1億元成交，但這筆資金對(duì)于近兩千億的負(fù)債而言僅是杯水車(chē)薪。

3. 治理真空：實(shí)際控制人林騰蛟長(zhǎng)期滯留境外，負(fù)責(zé)債務(wù)重組的關(guān)鍵人物、執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳霓又曾在2025年底被監(jiān)察機(jī)關(guān)留置調(diào)查（后于2026年2月結(jié)束調(diào)查復(fù)職），導(dǎo)致公司決策機(jī)制長(zhǎng)期處于真空狀態(tài)，重組工作難以推進(jìn)。

三、“保交樓”的艱難推進(jìn)：零星曙光與整體困局

在中央“保交樓、穩(wěn)民生”政策框架和地方政府專班協(xié)調(diào)下，部分項(xiàng)目艱難復(fù)工，但整體進(jìn)展緩慢且不均衡。

? 局部復(fù)工案例：廣州南沙的“陽(yáng)光城麗景半島”項(xiàng)目是少數(shù)成功案例。該項(xiàng)目在政府接管后于2024年10月談妥復(fù)工，并在2025年7月底完成了首批7棟樓的交付。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光城華南區(qū)域在售項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了100%復(fù)工，2024年交付超3000套。長(zhǎng)沙“陽(yáng)光城·尚東灣”等項(xiàng)目也在推進(jìn)保交樓工作。

? 普遍交付困境：對(duì)于全國(guó)十萬(wàn)套未交付房源而言，上述進(jìn)展只是冰山一角。更多項(xiàng)目深陷僵局，例如湖南益陽(yáng)的“北辰陽(yáng)光城”項(xiàng)目，業(yè)主自2019年簽約，苦等五年至今未能收房。昆明“陽(yáng)光城·滇池半山”等項(xiàng)目則經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)一年的談判，才艱難引入接盤(pán)方。

? 子公司破產(chǎn)潮：集團(tuán)危機(jī)已傳導(dǎo)至項(xiàng)目公司。截至2026年2月，旗下已有超過(guò)10家項(xiàng)目公司被申請(qǐng)破產(chǎn)清算。例如，杭州富陽(yáng)碧水源房地產(chǎn)有限公司（開(kāi)發(fā)“翡麗海岸”項(xiàng)目）和浙江清源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司均已進(jìn)入破產(chǎn)程序，涉及近千名購(gòu)房者債權(quán)。

四、業(yè)主困境與法律盾牌：權(quán)利明確與現(xiàn)實(shí)骨感

等待收房的業(yè)主承受著物質(zhì)與精神的雙重壓力：每月房貸照常償還，卻不得不租房居住，房產(chǎn)證更是遙遙無(wú)期。所幸，法律層面對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)正在強(qiáng)化。

1. 超級(jí)優(yōu)先權(quán)確立：2025年7月24日，最高人民法院《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋》正式施行。該解釋明確規(guī)定，當(dāng)商品房無(wú)法交付且無(wú)實(shí)際交付可能時(shí)，購(gòu)房者解除合同后，有權(quán)在房產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先拿回購(gòu)房款。此項(xiàng)權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、銀行抵押權(quán)以及其他普通債權(quán)。這意味著，符合條件的購(gòu)房者法律地位發(fā)生了根本性提升。

2. 經(jīng)典判例支持：最高人民法院已將江蘇鹽城、廣東珠海等地類(lèi)似案例收錄進(jìn)人民法院案例庫(kù)。這些判例明確支持：因樓盤(pán)爛尾，購(gòu)房者可以同時(shí)解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《擔(dān)保貸款合同》，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還首付款、已還房貸及利息的責(zé)任，剩余貸款也由開(kāi)發(fā)商償還給銀行，購(gòu)房者無(wú)需繼續(xù)還貸。

3. 現(xiàn)實(shí)執(zhí)行挑戰(zhàn)：盡管法律武器已然備好，但執(zhí)行仍是難題。開(kāi)發(fā)商往往已無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，購(gòu)房者贏了官司卻拿不到錢(qián)的情況并不少見(jiàn)。破產(chǎn)清算中，資產(chǎn)變價(jià)后扣除各類(lèi)優(yōu)先債權(quán)，普通購(gòu)房者能回收的比例可能很低。

五、給業(yè)主的行動(dòng)指南：理性維權(quán)與主動(dòng)出擊

面對(duì)困境，業(yè)主不應(yīng)消極等待，而應(yīng)積極、理性地運(yùn)用法律和政策工具。

1. 保存證據(jù)，核查協(xié)議：妥善保管購(gòu)房合同、所有付款憑證、開(kāi)發(fā)商發(fā)出的任何通知及宣傳資料。仔細(xì)核查已簽署的任何補(bǔ)償或延期協(xié)議，明確其中關(guān)于付款時(shí)間、違約責(zé)任的條款。

2. 團(tuán)結(jié)集體，形成合力：?jiǎn)未颡?dú)斗力量薄弱。應(yīng)盡快成立或加入業(yè)主委員會(huì)，選舉代表，建立穩(wěn)定的溝通群，統(tǒng)一行動(dòng)目標(biāo)。集體維權(quán)能顯著提高與政府、開(kāi)發(fā)商談判的話語(yǔ)權(quán)。

3. 善用法律與行政途徑：

? 提起執(zhí)行異議之訴：若項(xiàng)目已進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行或破產(chǎn)程序，可根據(jù)最高法新司法解釋，起訴要求從監(jiān)管賬戶或變價(jià)款中優(yōu)先返還購(gòu)房款。

? 提起合同解除之訴：對(duì)于長(zhǎng)期停工、交付無(wú)望的項(xiàng)目，可向法院起訴，要求解除買(mǎi)賣(mài)合同和貸款合同，并判令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)退款賠息責(zé)任。

? 申請(qǐng)政府信息公開(kāi)與介入：向項(xiàng)目所在地的住建局、信訪部門(mén)提交書(shū)面材料，要求公開(kāi)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶情況、項(xiàng)目處置方案，并督促履行“保交樓”屬地責(zé)任。

4. 謹(jǐn)慎對(duì)待“以房抵債”與“精裝改毛坯”：對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的用其他資產(chǎn)抵償或變更交付標(biāo)準(zhǔn)的方案，務(wù)必核實(shí)資產(chǎn)合法性與真實(shí)價(jià)值，避免陷入二次風(fēng)險(xiǎn)。所有口頭承諾必須落實(shí)為書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議。

六、展望：風(fēng)險(xiǎn)出清中的陣痛與希望

陽(yáng)光城的案例是房地產(chǎn)行業(yè)從金融杠桿驅(qū)動(dòng)回歸居住本質(zhì)過(guò)程中，必須經(jīng)歷的陣痛。其最終解決，依賴于法治的剛性保障、地方政府的有力擔(dān)當(dāng)、市場(chǎng)資源的有效重組以及購(gòu)房者堅(jiān)持不懈的理性維權(quán)。近期，部分地方國(guó)企開(kāi)始通過(guò)法拍平臺(tái)介入接盤(pán)，為一些項(xiàng)目帶來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。同時(shí)，隨著預(yù)售資金監(jiān)管制度的全國(guó)性強(qiáng)化和“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)的推進(jìn)，行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制正在構(gòu)建，旨在從源頭減少此類(lèi)悲劇的發(fā)生。

對(duì)于十萬(wàn)個(gè)等待的家庭而言，前路依然坎坷，但法律已指明方向，政策也在提供支撐。唯有保持清醒、堅(jiān)定行動(dòng)，才能在這場(chǎng)關(guān)乎公平與民生的考驗(yàn)中，最大程度地守護(hù)自身的合法權(quán)益。