正榮地產(chǎn)子公司南京正榮德信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前處于破產(chǎn)預(yù)重整階段。

一、公司基本情況與項(xiàng)目背景

? 主體信息：南京正榮德信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2016年1月22日，注冊資本14.3億元，法定代表人為李寶銀，是正榮集團(tuán)旗下專注于房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。

? 核心項(xiàng)目：該公司是河西南正榮中心（城市綜合體）的開發(fā)主體。項(xiàng)目位于建鄴區(qū)江東南路與吳侯街交匯處，總建筑面積約30萬平方米，規(guī)劃包括：

? 住宅部分（A地塊）：案名“濱江紫闕”，已交付，是河西南代表性的改善豪宅，二手房掛牌均價(jià)約5萬元/㎡。

? 商業(yè)部分（B地塊）：規(guī)劃1棟200米超高層辦公樓、3棟酒店式公寓及約6萬平方米商業(yè)配套，公寓案名為“正榮中心天寓”。

? 歷史進(jìn)程：項(xiàng)目于2018年開工，2021年5月封頂，原計(jì)劃2022年三季度開業(yè)。但自2021年末起，因正榮集團(tuán)資金鏈斷裂，項(xiàng)目多次停工、復(fù)工。公寓部分于2024年4月交付（較原計(jì)劃延期21個(gè)月），而購物中心和超高層辦公樓至今未完工，處于“停擺”狀態(tài)。

二、司法預(yù)重整的核心進(jìn)展

1. 啟動(dòng)依據(jù)：2025年4月14日，江蘇省南京市中級(jí)人民法院作出(2025)蘇01破申20號(hào)決定書，決定對(duì)南京正榮德信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司啟動(dòng)預(yù)重整。

2. 申請方：交通銀行股份有限公司江蘇省分行以該公司“不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且明顯缺乏清償能力”為由申請破產(chǎn)重整。

3. 管理人指定：2025年8月11日，法院指定北京金誠同達(dá)律師事務(wù)所擔(dān)任預(yù)重整管理人。

4. 預(yù)重整期限：預(yù)重整期為6個(gè)月，旨在通過協(xié)商引入戰(zhàn)略投資者、制定重整計(jì)劃，以挽救企業(yè)、避免直接破產(chǎn)清算。

5. 債權(quán)申報(bào)：債權(quán)人需在2025年6月30日前申報(bào)債權(quán)。

6. 投資人招募：2025年7月21日發(fā)布重整投資人招募公告，后延期至2025年9月20日，面向全國公開招募戰(zhàn)略投資者，以盤活資產(chǎn)。

三、風(fēng)險(xiǎn)狀況與關(guān)聯(lián)影響

1. 公司自身風(fēng)險(xiǎn)：

? 司法案件：企查查顯示，該公司存在209條司法案件，其中身份為被告的案件149條，案件金額6895.4萬元。

? 被執(zhí)行信息：已被列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行金額5485.95萬元；近期新增股權(quán)凍結(jié)，涉及金額7.29億元。

? 經(jīng)營異常：涉及大量商品房預(yù)售合同、裝飾工程、建筑工程等合同糾紛。

2. 母公司正榮集團(tuán)的系統(tǒng)性危機(jī)：

? 破產(chǎn)審查：2025年3月11日，中城國際（香港）投資管理有限公司向福建省福州市中級(jí)人民法院申請對(duì)正榮集團(tuán)有限公司進(jìn)行破產(chǎn)審查（案號(hào)(2025)閩01破申71號(hào)），標(biāo)志著其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入司法處置階段。

? 實(shí)控人涉案：2025年1月20日，正榮地產(chǎn)公告證實(shí)，公司實(shí)際控制人、創(chuàng)始人歐宗榮因涉嫌違法犯罪已被依法采取強(qiáng)制措施，截至2026年2月已“失聯(lián)”13個(gè)月。

? 財(cái)務(wù)惡化：正榮地產(chǎn)（06158.HK）2025年上半年?duì)I收46.45億元，同比暴跌81.16%；歸母凈虧損64.63億元；總負(fù)債844.85億元，凈資產(chǎn)-21.20億元，已資不抵債。

? 債務(wù)違約：境內(nèi)9只存續(xù)債券全部展期（存量47.14億元），境外13只中資離岸債（約29.572億美元）全部違約。

? 訴訟激增：2025年1-4月新增14宗金額1.5億元以上的執(zhí)行案件；7月新增4起重大被執(zhí)行案件，涉及金額合計(jì)32.22億元。截至2025年3月，正榮地產(chǎn)控股有限公司被執(zhí)行總金額超81億元。

四、項(xiàng)目現(xiàn)狀與地方應(yīng)對(duì)

? 工程現(xiàn)狀：商場主體結(jié)構(gòu)已完工，外立面初見雛形，但周邊環(huán)境雜草叢生；200米超高層辦公樓只建了一半，建筑框架裸露。

? 政府介入：建鄴區(qū)已成立專項(xiàng)工作專班，與華僑城歡樂濱江項(xiàng)目一同積極推進(jìn)后續(xù)建設(shè)。

? 區(qū)域規(guī)劃：正榮中心是河西南四大商業(yè)綜合體之一（另三個(gè)為金地廣場、嘉華國際中心及未出讓的4號(hào)地塊），其復(fù)工對(duì)完善河西南商圈至關(guān)重要。

五、預(yù)重整與破產(chǎn)的區(qū)別

? 預(yù)重整：是破產(chǎn)重整前的司法程序，在法院受理破產(chǎn)申請前，由債權(quán)人、債務(wù)人、戰(zhàn)略投資者協(xié)商制定重整計(jì)劃草案，旨在提高重整效率、挽救企業(yè)價(jià)值。

? 正式破產(chǎn)：需法院裁定受理破產(chǎn)申請并宣告破產(chǎn)，目前南京正榮德信尚未進(jìn)入此階段。

六、未來展望與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

1. 重整成功的關(guān)鍵：取決于2025年9月20日前能否引入有實(shí)力的戰(zhàn)略投資者，并制定可行的重整計(jì)劃。

2. 可能路徑：

? 最佳情景：引入國資或優(yōu)質(zhì)房企接盤，完成商業(yè)和辦公樓續(xù)建，盤活資產(chǎn)。

? 中等情景：通過債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)剝離等方式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，但過程漫長。

? 最差情景：預(yù)重整失敗，轉(zhuǎn)入破產(chǎn)清算，資產(chǎn)被拍賣償債。

3. 行業(yè)警示：正榮集團(tuán)的危機(jī)是閩系房企高杠桿、快周轉(zhuǎn)模式在行業(yè)調(diào)整期失敗的典型案例，其命運(yùn)為中國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清提供了深刻鏡鑒。

七、業(yè)主維權(quán)與法律建議

對(duì)于已購房的業(yè)主，法律專業(yè)人士建議：

1. 及時(shí)申報(bào)債權(quán)：在管理人規(guī)定的期限內(nèi)提交購房合同、付款憑證等材料。

2. 明確權(quán)利性質(zhì)：已支付全部或大部分房款的購房者，在破產(chǎn)程序中享有“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”，房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程款、抵押權(quán)等債權(quán)。

3. 關(guān)注重整計(jì)劃：積極參與重整過程，要求將交房條款納入重整計(jì)劃。

4. 謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)貸款：若項(xiàng)目爛尾導(dǎo)致合同解除，剩余貸款應(yīng)由開發(fā)商償還，購房者無需繼續(xù)還貸（需通過法律程序確認(rèn)）。

總結(jié)：南京正榮德信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正通過司法預(yù)重整尋求重生，其核心資產(chǎn)河西南正榮中心的命運(yùn)與重整投資人的引入結(jié)果直接相關(guān)。盡管母公司正榮集團(tuán)深陷債務(wù)危機(jī)、實(shí)控人涉案，但地方政府已介入?yún)f(xié)調(diào)，項(xiàng)目仍有一線生機(jī)。未來數(shù)月將是決定其能否“告別爛尾”的關(guān)鍵時(shí)期。