莆田第一高樓正榮金融財(cái)富中心的司法拍賣(mài)事件，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清與城市地標(biāo)命運(yùn)交織的典型案例。

一、項(xiàng)目基本情況：莆田的“天際線夢(mèng)想”

規(guī)劃定位與規(guī)模

正榮金融財(cái)富中心位于莆田市荔城區(qū)荔園路與天妃路交叉口西南側(cè)，是正榮地產(chǎn)在莆田打造的超高層地標(biāo)項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃高度200.5米，總層數(shù)43層（地上40層、地下3層），總建筑面積66,182.10平方米，其中地上建筑面積42,163.10平方米，地下建筑面積24,019.00平方米。

原定功能與愿景

該項(xiàng)目原計(jì)劃打造莆田首個(gè)超200米5A級(jí)寫(xiě)字樓，并引入喜來(lái)登酒店，規(guī)劃用途為集商業(yè)、商貿(mào)物流、酒店及辦公于一體的城市綜合體。作為正榮財(cái)富中心整體項(xiàng)目的一部分，它曾承載著將木蘭溪兩岸打造為莆田金融聚集地和城市新名片的愿景。

二、建設(shè)歷程與停工原因：從高光到停滯

時(shí)間線

? 2018年4月：項(xiàng)目正式開(kāi)工建設(shè)

? 2020年12月：主體結(jié)構(gòu)封頂

? 2022年2月：因資金問(wèn)題全面停工，至今已爛尾4年

停工直接原因

項(xiàng)目停工的直接原因是開(kāi)發(fā)商正榮地產(chǎn)資金鏈斷裂。2022年2月18日，正榮地產(chǎn)公告無(wú)法償付5300萬(wàn)美元票據(jù)利息，正式宣告?zhèn)鶆?wù)違約，引發(fā)連鎖反應(yīng)。作為正榮在莆田的重點(diǎn)項(xiàng)目，金融財(cái)富中心隨之陷入無(wú)限期停工狀態(tài)。

工程現(xiàn)狀

目前大樓主體結(jié)構(gòu)已基本完工，但機(jī)電工程、幕墻工程、夜景工程及內(nèi)部裝修等均未完成，建筑框架裸露，周邊環(huán)境雜草叢生。

三、司法拍賣(mài)詳情：2.666億起拍的命運(yùn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)

拍賣(mài)基本信息

? 拍賣(mài)時(shí)間：2026年3月5日上午10:00

? 拍賣(mài)平臺(tái)：淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)平臺(tái)（阿里資產(chǎn)）

? 起拍價(jià)：2.666億元

? 評(píng)估價(jià)：約3.81億元（原評(píng)估總價(jià)值4.0446億元，剔除已售的167個(gè)車(chē)位價(jià)值2360.8915萬(wàn)元）

? 保證金：2000萬(wàn)元

? 加價(jià)幅度：50萬(wàn)元

? 土地使用權(quán)終止日期：2052年1月24日

拍賣(mài)標(biāo)的范圍

拍賣(mài)標(biāo)的為“正榮金融財(cái)富中心A地塊二期3#樓及地下室二”的房地產(chǎn)，國(guó)有土地使用權(quán)面積16,048.95平方米，土地使用權(quán)人為正榮財(cái)富（福建）置業(yè)有限公司。

市場(chǎng)關(guān)注度

截至2026年1月30日，該拍賣(mài)標(biāo)的已吸引434次圍觀，21人設(shè)置提醒，但尚未有人報(bào)名。

四、背后推手：正榮地產(chǎn)的系統(tǒng)性危機(jī)

公司現(xiàn)狀

正榮地產(chǎn)（06158.HK）作為閩系房企代表，曾被譽(yù)為“黑馬”，2018年躋身千億房企俱樂(lè)部并成功上市。但如今已陷入全面危機(jī)：

? 財(cái)務(wù)惡化：2025年上半年?duì)I收46.45億元，同比暴跌81.16%；歸母凈虧損64.63億元；總負(fù)債844.85億元，凈資產(chǎn)-21.20億元，已資不抵債

? 債務(wù)違約：境內(nèi)9只存續(xù)債券全部展期（存量47.14億元），境外13只中資離岸債（約29.572億美元）全部違約

? 實(shí)控人涉案：創(chuàng)始人歐宗榮于2025年1月被依法采取強(qiáng)制措施，截至2026年2月已“失聯(lián)”13個(gè)月

破產(chǎn)審查

2025年3月，中城國(guó)際（香港）投資管理有限公司向福建省福州市中級(jí)人民法院申請(qǐng)對(duì)正榮集團(tuán)有限公司進(jìn)行破產(chǎn)審查，標(biāo)志著其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入司法處置階段。

資產(chǎn)處置潮

莆田金融財(cái)富中心并非正榮唯一被法拍的資產(chǎn)：

? 上海青浦正榮中心：以5.2億元起拍價(jià)流拍

? 上海虹橋總部大樓：經(jīng)歷7次流拍后，2024年3月以29億元成交，較2021年估值86億元貶值66%

? 莆田祖宅：評(píng)估價(jià)2.3億元的歐式莊園，最終以3800萬(wàn)元“撿漏”，僅為評(píng)估價(jià)的16.5%

五、莆田樓市背景：分化調(diào)整中的區(qū)域市場(chǎng)

整體環(huán)境

莆田樓市正經(jīng)歷深度調(diào)整，呈現(xiàn)“整體筑底、分化加劇”的特征。2026年預(yù)計(jì)全市整體均價(jià)將在當(dāng)前水平震蕩筑底，但板塊價(jià)值差距持續(xù)拉大。

政策導(dǎo)向

2025年住建部發(fā)布新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，明確規(guī)定高層住宅容積率不超過(guò)3.1，建筑高度不超過(guò)80米。這一政策背景下，200.5米的超高層項(xiàng)目面臨新的規(guī)劃合規(guī)性考量。

爛尾樓處置案例

莆田已有成功盤(pán)活爛尾樓的先例：

? 中央名苑：爛尾10年后，通過(guò)“破產(chǎn)清算+債權(quán)人自籌”模式，于2025年7月全面復(fù)工，預(yù)計(jì)2026年交房

? ECO地塊：經(jīng)歷六次法拍后，于2025年12月由莆田媽祖工藝城股份有限公司以2.674億元競(jìng)得

六、項(xiàng)目?jī)r(jià)值與挑戰(zhàn)分析

優(yōu)勢(shì)因素

1. 地段價(jià)值：位于木蘭溪旁核心區(qū)域，扼守莆田南北、東西交通黃金十字點(diǎn)，20分鐘直達(dá)動(dòng)車(chē)站，交通便利

2. 地標(biāo)屬性：作為莆田第一高樓，具有不可復(fù)制的城市象征意義和品牌價(jià)值

3. 工程進(jìn)度：主體結(jié)構(gòu)已封頂，續(xù)建主要集中于內(nèi)部工程，相比從零開(kāi)始可節(jié)省大量時(shí)間和成本

4. 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：起拍價(jià)2.666億元較評(píng)估價(jià)3.81億元折價(jià)約30%，有一定價(jià)格吸引力

主要挑戰(zhàn)

1. 續(xù)建資金：完成機(jī)電、幕墻、裝修等工程仍需大量資金投入，市場(chǎng)傳言需約3億元

2. 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：莆田商業(yè)地產(chǎn)面臨過(guò)剩壓力，部分商圈招商率不足30%

3. 政策合規(guī)：超高層建筑是否符合新的規(guī)劃規(guī)范存在不確定性

4. 品牌陰影：正榮品牌負(fù)面效應(yīng)可能影響項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)

七、潛在買(mǎi)家與前景展望

潛在接盤(pán)方類(lèi)型

1. 地方國(guó)資平臺(tái)：如各地城投公司，具有政策使命和資金優(yōu)勢(shì)

2. 專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理公司（AMC）：擅長(zhǎng)處置不良資產(chǎn)，可通過(guò)債務(wù)重組盤(pán)活項(xiàng)目

3. 實(shí)力房企：特別是閩系或全國(guó)性房企，尋求低成本擴(kuò)張機(jī)會(huì)

4. 產(chǎn)業(yè)資本：酒店管理集團(tuán)或金融機(jī)構(gòu)，看重長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)價(jià)值

成功盤(pán)活的關(guān)鍵

1. 資金保障：確保續(xù)建資金充足，避免二次爛尾

2. 功能重塑：根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃，提高項(xiàng)目適應(yīng)性

3. 政策支持：爭(zhēng)取政府在規(guī)劃調(diào)整、稅費(fèi)減免等方面的支持

4. 運(yùn)營(yíng)能力：引入專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，確保項(xiàng)目建成后的持續(xù)活力

對(duì)莆田城市發(fā)展的意義

若成功盤(pán)活，該項(xiàng)目將：

? 消除城市“傷疤”，提升木蘭溪沿岸城市形象

? 完善區(qū)域商業(yè)配套，帶動(dòng)周邊價(jià)值提升

? 為其他爛尾項(xiàng)目處置提供示范案例

? 增強(qiáng)市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)

八、結(jié)語(yǔ)：地標(biāo)命運(yùn)的十字路口

正榮金融財(cái)富中心的法拍，不僅是一處資產(chǎn)的司法處置，更是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的一個(gè)縮影。它見(jiàn)證了閩系房企從狂飆突進(jìn)到集體遇困的周期輪回，也考驗(yàn)著城市治理者與市場(chǎng)參與者的智慧與韌性。

2026年3月5日的拍賣(mài)結(jié)果，將決定這座200.5米高樓是繼續(xù)沉睡，還是重獲新生。無(wú)論結(jié)局如何，這一事件都已為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控、企業(yè)的理性擴(kuò)張、城市的可持續(xù)發(fā)展提供了深刻的警示與思考。

對(duì)于莆田而言，這不僅是處置一處爛尾樓，更是對(duì)城市發(fā)展理念、產(chǎn)業(yè)布局邏輯、風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制的一次全面檢驗(yàn)。地標(biāo)的命運(yùn)，終將映照出城市發(fā)展的成熟度與韌性。