經(jīng)開(kāi)區(qū)一直是贛州人買房的熱門區(qū)域，其中歐潭新城（蟠龍） 和西城北部因置業(yè)門檻差不多，更是大家糾結(jié)對(duì)比的焦點(diǎn)。其實(shí)這兩個(gè)板塊各有優(yōu)勢(shì)，定位也不一樣，關(guān)鍵看哪種更符合你的需求。

剛需買房，看重的無(wú)非三點(diǎn)：居住舒適、配套夠用、價(jià)格合適。再加上自己的工作地點(diǎn)、家庭情況不一樣，選擇自然也會(huì)不同。

今天我們來(lái)分析對(duì)比下這兩個(gè)板塊，再結(jié)合不同購(gòu)房人群的需求，希望大家都能找到適合自己的買房方向。

01

首先來(lái)聊聊西城北部。

其實(shí)這一板塊沒(méi)有官方名字，我們主要指的是金鳳梅園以北的區(qū)域。這里商品房小區(qū)集中，并且品牌開(kāi)發(fā)商云集。因?yàn)榇蟛糠中^(qū)學(xué)區(qū)都屬于天驕小學(xué)，因此也被業(yè)內(nèi)稱為天驕板塊。

這里是經(jīng)開(kāi)區(qū)發(fā)展比較早的板塊，定位是產(chǎn)城融合示范區(qū)。

它的優(yōu)勢(shì)很明確，首先是成熟度高，板塊里住的人多，商品房和安置房集中，生活氣息很濃。其次房?jī)r(jià)不高，二手房市場(chǎng)掛牌量非常大，且價(jià)格回落十分明顯。再者，板塊內(nèi)都是二手現(xiàn)房，買過(guò)來(lái)能立馬裝修入住甚至很多都是精裝修，能立馬入住，不用等待。（但在當(dāng)前贛州越來(lái)越多新房成為了新房之后，這個(gè)優(yōu)勢(shì)在不斷減弱）

再者是通勤方便，板塊內(nèi)工廠、企業(yè)多，要是在這附近上班，通勤距離短，不用來(lái)回奔波。最后小區(qū)周邊的小商鋪很多，菜市場(chǎng)、便利店、小型超市都齊全，能滿足日常生活基本需求。

短板也很突出，最核心的就是居住舒適度相對(duì)沒(méi)那么高。

這里離工業(yè)區(qū)很近，難免受到影響。板塊內(nèi)基本以住宅小區(qū)為主，配套也比較單一，公園不多僅一個(gè)金鳳梅園。離得最近的大型醫(yī)院是贛南醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院黃金院區(qū)，板塊內(nèi)恒大綜合體、楊梅綜合體都遲遲未建，大型購(gòu)物中心要去到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

另外小區(qū)密度高，而且大部分都是高層小區(qū)。商品房和安置房穿插在一起，居住人口密集，教育資源也比較緊張，滿足不了家庭對(duì)教育質(zhì)量、休閑體驗(yàn)的更高需求。

樓盤產(chǎn)品方面，都是老舊的剛需高層，沒(méi)有符合新規(guī)的新產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)比較落后，樓盤品質(zhì)普遍一般。

未來(lái)潛力上，這個(gè)板塊的發(fā)展已經(jīng)基本定型，產(chǎn)業(yè)布局不好調(diào)整，城市界面和配套設(shè)施的升級(jí)空間有限，房齡也在增加，價(jià)值潛力也有限。

02

再看歐潭新城，它是經(jīng)開(kāi)區(qū)重點(diǎn)打造的新興板塊，近幾年來(lái)發(fā)展迅速。

其的核心亮點(diǎn)就是居住舒適度高，板塊內(nèi)主要是住宅、公園和市政用地，地塊干凈純粹，從根本上保證了居住環(huán)境的安靜和舒適。

而且依托章江的濱江資源，地理?xiàng)l件好，蟠龍公園、楊邊公園（規(guī)劃）等公園綠地較多，其中46萬(wàn)㎡的蟠龍公園還計(jì)劃投資1億升級(jí)改造，生態(tài)休閑資源得天獨(dú)厚。

同時(shí)，板塊正在大規(guī)模拆遷，蟠龍老舊街區(qū)的改造也已經(jīng)提上日程，城市界面會(huì)越來(lái)越好，居住品質(zhì)會(huì)越來(lái)越高。

配套方面優(yōu)勢(shì)在于全面且有發(fā)展?jié)摿Α?/strong>教育資源優(yōu)質(zhì)，文清外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、贛六中、灌嬰小學(xué)等已經(jīng)投入使用，蟠龍學(xué)校高中部也啟動(dòng)了招標(biāo)，從幼兒園到高中的全齡段教育配套完善。

文體配套也很高端，經(jīng)開(kāi)區(qū)文化藝術(shù)中心兩館已經(jīng)開(kāi)館，國(guó)家足球青訓(xùn)基地也試運(yùn)營(yíng)了，休閑體驗(yàn)大幅提升。交通也很方便，客家大道快速路已經(jīng)貫通，蟠龍大橋等跨江通道連接著蓉江新區(qū)，能快速到達(dá)周邊的大型商圈。

另外，這個(gè)板塊承載著贛州2200多年的歷史底蘊(yùn)，有“先有歐潭，后有虔城”的說(shuō)法，人文氣息濃，讓居住體驗(yàn)更有層次。目前蟠龍生活廣場(chǎng)、經(jīng)開(kāi)區(qū)人民醫(yī)院等生活醫(yī)療配套也已建成。未來(lái)還有更多配套在逐步落地，生活便捷度會(huì)進(jìn)一步提高。

樓盤產(chǎn)品方面優(yōu)勢(shì)也很明顯，已經(jīng)有十多家房企入駐，樓盤主要以剛改、改善型產(chǎn)品為主，符合新規(guī)的產(chǎn)品很多，戶型設(shè)計(jì)合理，空間利用率高，樓盤品質(zhì)普遍不錯(cuò)，小區(qū)綠化、物業(yè)服務(wù)、公共區(qū)域配套都更完善。

既有適合剛需的實(shí)用戶型，也有改善型產(chǎn)品，能滿足剛需對(duì)居住品質(zhì)的提升需求，也能兼顧未來(lái)?yè)Q房的打算。目前板塊內(nèi)大多是實(shí)景現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，品質(zhì)能直接看到，降低了買房的風(fēng)險(xiǎn)。

未來(lái)潛力上，被賦予了“經(jīng)開(kāi)區(qū)核心區(qū)”“贛南數(shù)智城核心區(qū)、高品質(zhì)生活區(qū)”的規(guī)劃定位，有官方的高定位支持。加上大規(guī)模的拆遷煥新、配套設(shè)施不斷落地，板塊價(jià)值正在穩(wěn)步提升。

*資料來(lái)源：“贛南數(shù)智城”規(guī)劃研究報(bào)告

不過(guò)，這片區(qū)域尚未完全成熟，還處于發(fā)展階段，部分配套還沒(méi)完全落地，目前人氣還不算很足。

此外是通勤距離。雖然該板塊臨近高鐵新區(qū)、蓉江新區(qū)、章江新區(qū)，但如果是在西城北部工業(yè)區(qū)上班，通勤距離遠(yuǎn)不如西城北部方便。

結(jié)合板塊優(yōu)劣勢(shì)，按剛需人群核心需求精簡(jiǎn)適配建議：

考慮二手房的，或在西城北部周邊上班看且重通勤的，優(yōu)先選西城北部，便捷性更適配。

但如果追求居住品質(zhì)，或注重生態(tài)人文，想要住的更舒適的，那可以優(yōu)先選擇歐潭新城（蟠龍），宜居性、產(chǎn)品力及發(fā)展更突出，當(dāng)前部分樓盤還有新春鉅惠，品質(zhì)與性價(jià)比兼顧。

比如：

本土實(shí)力國(guó)企贛州城投地產(chǎn)打造在這里打造的文昌府、云境兩個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。

云境適配高端人群對(duì)品質(zhì)與江景的雙重需求作為濱江4.0時(shí)代的代表作，該項(xiàng)目南向直面章江，對(duì)岸就是正在高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)的歐潭數(shù)智島。

項(xiàng)目1.8低容積率，打造建筑面積約127-210㎡新規(guī)洋房與傳世墅級(jí)大平層，270°觀江視野、2.4米進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)秒殺市面1.5米"窄臺(tái)"；星級(jí)精裝入戶大堂/侯梯廳、星空天幕地庫(kù)等高定奢配公區(qū)，3300㎡泛會(huì)所包括健身房、書吧、兒童樂(lè)園、會(huì)客廳等， 滿足高端人群品質(zhì)生活需求 。

春節(jié)期間，推出促銷房源單價(jià)6字頭起，價(jià)格非常驚喜！

文昌府挨著贛州市文清外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，非常適合家長(zhǎng)陪讀。

打造建筑面積約89-123㎡新規(guī)戶型，使用率高、拓展性強(qiáng)；配備百萬(wàn)銅制大門/一線品牌通力電梯/凱迪仕智能門鎖等高標(biāo)交付，打造宋式園林與全齡架空層，并引入華潤(rùn)物業(yè)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)下半年交付，實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房品質(zhì)可見(jiàn)。

項(xiàng)目現(xiàn)推出新春限時(shí)鉅惠單價(jià)5688元/㎡起，總價(jià)52萬(wàn)起，現(xiàn)在還有交 1 萬(wàn)送 10 萬(wàn)家裝禮包（限量15套）活動(dòng)，還送人防車位（限量15個(gè)），超高性價(jià)比。

正祥文瀾錦苑，一個(gè)可以直接跟二手房“硬剛”的樓盤，在2025年12月30日就已交房，還實(shí)現(xiàn)交付即交證，實(shí)景已呈現(xiàn)，約10000㎡五重立體園林景觀及六大主題架空層等，打造建筑面積約103-137㎡新規(guī)戶型，交付品質(zhì)及戶型使用面積遠(yuǎn)超市面上多數(shù)老規(guī)二手房。

項(xiàng)目緊挨著經(jīng)開(kāi)區(qū)國(guó)家級(jí)足球青訓(xùn)基地、贛州市文清外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，家長(zhǎng)陪護(hù)無(wú)憂，適合首次置業(yè)及打算結(jié)婚的小年輕，項(xiàng)目推出重磅政策，單價(jià)6字頭起，0首期買工抵房，3年0月供（限量10個(gè)名額），總價(jià)門檻低，置業(yè)壓力小，簡(jiǎn)直就是剛需福音。

小而美的嘉福翰林府，與贛六中一路之隔。主打 建筑面積在約118-143㎡四房 ，為16-17 層小高層，一梯一戶新規(guī)純板樓，更大使用空間，適合多代同堂或?qū)臻g需求較大的家庭。

項(xiàng)目繼承嘉?！案怠备咂焚|(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，打造“官帽造型”東方府門、雙精裝入戶大堂、五重園林景觀、雙季草坪、六大主題架空層等高端配置。將于今年6月底交付，準(zhǔn)現(xiàn)房實(shí)景呈現(xiàn)。

現(xiàn)項(xiàng)目推出“新春鉅惠六重禮”活動(dòng)，18件智能家電/全屋柜體/無(wú)主燈吊頂背景墻/瓷磚上墻/斷橋鋁封窗/品牌家具，首期2萬(wàn)起，單價(jià)6600元/㎡起， 滿配 裝修省時(shí)更省心。

結(jié)語(yǔ)

買房本就沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，適合自己的才是最好的。

西城北部的成熟便捷、即買即 住，契合追求當(dāng)下生活便利的剛需人群；歐潭新城的宜居屬性、優(yōu)質(zhì)配套與發(fā)展?jié)摿?，更適配看重居住品質(zhì)、想兼顧未來(lái)生活升級(jí)的購(gòu)房者。

兩個(gè)板塊各有側(cè)重，大家只需結(jié)合自身的工作通勤、家庭需求、居住期待與置業(yè)預(yù)算綜合考量，做出最適合自己的選擇。

而當(dāng)下歐潭新城多個(gè)品質(zhì)樓盤的新春置業(yè)福利，提供了高性價(jià)比的上車機(jī)會(huì)，不妨抓住時(shí)機(jī)實(shí)地考察，找到屬于自己的理想居所。

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