萬(wàn)科在2026年將迎來(lái)嚴(yán)峻的償債高峰，這是公司當(dāng)前面臨的核心財(cái)務(wù)挑戰(zhàn)。

一、2026年償債高峰的具體情況

1. 債務(wù)規(guī)模與時(shí)間分布

? 二季度集中兌付：2026年二季度將迎來(lái)新一輪債務(wù)到期高峰，合計(jì)約65億元，其中下一筆人民幣債券計(jì)劃于4月到期。

? 全年境內(nèi)債規(guī)模：2026年全年，萬(wàn)科境內(nèi)債到期規(guī)模超過(guò)120億元。惠譽(yù)預(yù)計(jì)，2026年4月至12月，萬(wàn)科將有約150億元人民幣的資本市場(chǎng)債務(wù)到期。

? 密集兌付波峰：債務(wù)到期時(shí)間高度集中于2026年4月至7月。數(shù)據(jù)顯示，2026年4-7月萬(wàn)科行權(quán)到期債券本金為112.66億元。關(guān)鍵到期債券包括：

? “23萬(wàn)科MTN001”：20億元，2026年4月23日到期

? “23萬(wàn)科MTN002”：20億元，2026年4月26日到期

? “23萬(wàn)科MTN003”：20億元，2026年6月15日到期

? “23萬(wàn)科MTN004”：20億元，2026年7月7日到期

? “23萬(wàn)科01”：20億元，2026年7月24日到期

? 后續(xù)壓力：展望2027年，萬(wàn)科預(yù)計(jì)還將面臨約70億元海外債及超過(guò)30億元境內(nèi)債的到期壓力。

2. 債務(wù)管理安排

為緩解流動(dòng)性壓力，部分債券如“21萬(wàn)科02”“21萬(wàn)科04”等7只債券自2026年2月6日起作為特定債券進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，計(jì)價(jià)方式由凈價(jià)調(diào)整為全價(jià)，投資者范圍限定為專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。

二、背后的財(cái)務(wù)困境與原因

1. 創(chuàng)紀(jì)錄的巨額虧損

萬(wàn)科2025年業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約820億元，扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)虧損約800億元。這一數(shù)字創(chuàng)下A股自1990年成立以來(lái)上市公司單年最大虧損紀(jì)錄。2024-2025兩年累計(jì)虧損達(dá)1314.78億元，已接近公司當(dāng)前總市值（約566.7億元）的2.3倍。

2. 虧損主要原因

? 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)量?jī)r(jià)齊跌：2025年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，且毛利率持續(xù)處于歷史低位。2025年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)稅后毛利率低至2.0%，主業(yè)幾乎無(wú)利可圖。

? 大規(guī)模資產(chǎn)減值計(jì)提：因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，公司新增計(jì)提巨額的信用減值和資產(chǎn)減值。僅2025年前三季度，就新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備91.93億元，截至期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額高達(dá)227.32億元。

? 資產(chǎn)處置虧損：為回籠資金、化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行的大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易，其成交價(jià)格普遍低于賬面價(jià)值，形成處置損失。

? 多元化業(yè)務(wù)拖累：部分經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)（如商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等）在扣除折舊攤銷后整體虧損，同時(shí)部分非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資也出現(xiàn)虧損。

3. 嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)

截至2025年三季度末，萬(wàn)科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅603.88億元，而短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債高達(dá)1514億元，賬面資金缺口超過(guò)900億元。母公司層面貨幣資金更是驟降至不足9億元，現(xiàn)金短債比低至0.43。

4. 市場(chǎng)信心受挫

國(guó)際指數(shù)編制公司MSCI在2026年2月的季度調(diào)整中剔除了萬(wàn)科企業(yè)，這反映了公司基本面嚴(yán)重惡化、市值大幅縮水以及國(guó)際認(rèn)可度下降。

三、已采取的應(yīng)對(duì)措施

1. 債務(wù)展期取得關(guān)鍵突破

2026年1月，萬(wàn)科成功推動(dòng)三筆合計(jì)68億元債券的展期：

? “21萬(wàn)科02”（11億元）：展期方案于1月21日以92.11%的贊成率獲得通過(guò)。

? “22萬(wàn)科MTN004”（20億元）和“22萬(wàn)科MTN005”（37億元）：展期議案于1月27日均獲100%通過(guò)。

展期方案均包含：對(duì)每個(gè)符合條件的證券賬戶實(shí)施不超過(guò)10萬(wàn)元的固定兌付；回售部分債券本金的40%于2026年1月30日兌付；剩余60%展期1年；并提供武漢和西安項(xiàng)目公司應(yīng)收款質(zhì)押增信。

2. 大股東深鐵集團(tuán)持續(xù)“輸血”

? 截至2025年三季度末，深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬(wàn)科提供超過(guò)300億元的股東借款。

? 2026年1月27日，深鐵再次向萬(wàn)科提供不超過(guò)23.6億元借款，用于償還公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的債券本金與利息，借款期限36個(gè)月，利率2.34%。這筆借款與兩筆中期票據(jù)需即時(shí)償付的40%本息規(guī)模（約24.61億元）高度匹配，體現(xiàn)了針對(duì)性支持。

3. 經(jīng)營(yíng)層面“保交付”與業(yè)務(wù)聚焦

? 2025年全年，萬(wàn)科保質(zhì)交付房屋11.7萬(wàn)套，已完成近兩年需交付量的70%。

? 公司退出冰雪、養(yǎng)豬等非主業(yè)虧損業(yè)務(wù)，聚焦住宅開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃公寓三大板塊，試圖向“輕資產(chǎn)城市綜合運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型。

4. 評(píng)級(jí)調(diào)整

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)因萬(wàn)科完成三筆人民幣債券重組，于2026年2月10日將其長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)由“RD”（限制性違約）上調(diào)至“CC”，但指出公司信用狀況依舊脆弱。

四、未來(lái)挑戰(zhàn)與關(guān)鍵變量

1. 銷售端造血能力恢復(fù)是關(guān)鍵

萬(wàn)科命運(yùn)的關(guān)鍵在于2026年月均銷售額能否顯著回升。2025年全年合同銷售金額同比下降44.6%，首次跌破2000億元關(guān)口。專家指出，月均銷售額需回升至200億元以上才能覆蓋龐大的償債需求，但目前月均僅100億元左右，差距巨大。

2. 股東支持能力并非無(wú)限

深鐵集團(tuán)自身也已出現(xiàn)虧損，其支持能力并非無(wú)限。借款只能緩解短期流動(dòng)性，無(wú)法彌補(bǔ)銷售端“造血能力”衰竭的根本問(wèn)題。

3. 或需系統(tǒng)性債務(wù)重組

有市場(chǎng)分析認(rèn)為，萬(wàn)科未來(lái)可能需要通過(guò)“債轉(zhuǎn)股”、債務(wù)打折等更徹底的方式，在國(guó)資主導(dǎo)下進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表的重塑。參考融創(chuàng)、碧桂園等房企的化債路徑，整體債務(wù)重組可能是必然選擇。

4. 行業(yè)環(huán)境與政策框架

2026年政策定調(diào)為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，住建部明確將有序搭建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，并發(fā)揮房地產(chǎn)融資“白名單”制度作用。這為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解提供了政策框架，但同時(shí)也強(qiáng)調(diào)以“市場(chǎng)化方式”處理債務(wù)，意味著政府無(wú)條件兜底的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

總結(jié)

萬(wàn)科2026年償債高峰是公司高杠桿、高周轉(zhuǎn)舊模式難以為繼的集中體現(xiàn)。盡管通過(guò)債務(wù)展期和大股東輸血暫時(shí)避免了“硬著陸”，但根本困境在于銷售端造血能力衰竭。公司能否穿越這場(chǎng)寒冬，既取決于自身“斷臂求生”與模式轉(zhuǎn)型的效果，也取決于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正實(shí)現(xiàn)“軟著陸”并構(gòu)建起健康發(fā)展的新模式。萬(wàn)科案例已成為房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的標(biāo)志性樣本，其后續(xù)進(jìn)展將為整個(gè)行業(yè)提供關(guān)鍵觀察窗口。