過去一年的天津樓市，縮量仍是主基調(diào)，低強(qiáng)度開發(fā)成為城市發(fā)展的新常態(tài)。

當(dāng)多數(shù)板塊在去庫存的泥潭中掙扎，當(dāng)多數(shù)樓盤在內(nèi)卷中難破局，有一個(gè)項(xiàng)目卻逆勢(shì)跑出加速度——金茂智慧科學(xué)城！

只用短短5年，從一片待開發(fā)的土地，成長(zhǎng)為中央生活區(qū)，創(chuàng)下天津近年來未有之紀(jì)錄。

2025年包攬銷售金額、面積、套數(shù)三冠王，成為近十年天津首位度最高的樓盤（數(shù)據(jù)來源：365房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)）。

基于此，365房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)將金茂智慧科學(xué)城，列為核心剖析樣本。

核心圍繞兩個(gè)行業(yè)痛點(diǎn)展開追問：

·樓市縮量時(shí)代，所有樓盤共享“天時(shí)”，為何唯獨(dú)它能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額逆勢(shì)增長(zhǎng)？

·城市低強(qiáng)度開發(fā)時(shí)代，多數(shù)板塊“十年不成城”，為何它能做到“五年成城”，真正扛起中央生活區(qū)的大旗？

01|地利

地段的價(jià)值，從來不是一成不變的。

而是取決于它在城市發(fā)展格局中的站位，取決于它對(duì)人口、資源的吸附能力，這是金茂智慧科學(xué)城“地利”優(yōu)勢(shì)的核心邏輯。

從區(qū)位來看，金茂智慧科學(xué)城比河?xùn)|的很多板塊更靠近市中心輻射圈，相當(dāng)于填補(bǔ)了“河?xùn)|缺口”。

踩在分界線上，形成“東麗的地，河?xùn)|的房”的獨(dú)特位置。

這種優(yōu)勢(shì)，直接決定了它的定位——承接市中心外溢型改善需求。

與市中心近乎一半的房?jī)r(jià)差，讓金茂智慧科學(xué)城成為河?xùn)|外溢改善群體的最優(yōu)解：

既能享受中心城區(qū)的核心輻射，又能以更低的門檻，獲得更高品質(zhì)的居住體驗(yàn)。

地緣紅利，是很多板塊難以復(fù)制的先天優(yōu)勢(shì)。

如果說地理優(yōu)勢(shì)是基礎(chǔ)盤，那么“5公里幸福通勤半徑”，則是金茂智慧科學(xué)城的突破圈層，是擴(kuò)大影響力的關(guān)鍵一步棋。

“5公里幸福通勤半徑”不是簡(jiǎn)單的距離概念，而是公認(rèn)的宜居通勤邊界。

超過這個(gè)半徑，通勤成本過高，居住體驗(yàn)會(huì)大幅下降；

低于這個(gè)半徑，能實(shí)現(xiàn)工作+生活的無縫銜接，也是產(chǎn)業(yè)人口最愿意選擇的居住范圍。

金茂智慧科學(xué)城恰好踩中這個(gè)黃金半徑。

5公里范圍內(nèi)覆蓋小白樓CBD、南京路、大王莊商務(wù)區(qū)等核心就業(yè)中心，承接大量產(chǎn)業(yè)人口（數(shù)據(jù)來源：365房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)）。

這些人群大多是城市中堅(jiān)力量，有穩(wěn)定的收入，對(duì)居住品質(zhì)、配套成熟度有較高要求。

金茂智慧科學(xué)城的定位，恰好與他們的需求高度契合，從而具備了業(yè)緣基礎(chǔ)。

更關(guān)鍵的，地鐵4、10號(hào)線雙地鐵加持，進(jìn)一步放大了通勤優(yōu)勢(shì)。

讓“5公里幸福通勤半徑”時(shí)間成本再壓縮，甚至比很多市中心的樓盤，通勤效率更高。

金茂智慧科學(xué)城的“地利”，并不是天生的市中心，而是精準(zhǔn)卡位城市發(fā)展的分界線。

既承接改善外溢需求，又吸附產(chǎn)業(yè)人口的居住需求，晉升人口流入型板塊。

這是它“五年成城”的基礎(chǔ)，是成為城市中央生活區(qū)的底層邏輯。

地利的本質(zhì)，不是“靠近核心”，而是“承接核心”。

2020年起，天津城市發(fā)展的“微笑曲線”初步形成，重心由西向東轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)開始凸顯。

金茂的高明之處，在于讀懂了天津城市東擴(kuò)的邏輯，搶占“河?xùn)|缺口”的站位，讓“東麗的地”發(fā)揮出“河?xùn)|的價(jià)值”。

02|人和

引得來人，只是造城的第一步；留得住人，才是造城的核心。

有城，還得有市；有房子，還得有生活——這是金茂智慧科學(xué)城能成為“中央生活區(qū)”的中層邏輯。

在365房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)看來，金茂的造城能力本質(zhì)上就是“留人的能力”，不只是蓋房子，而是搭建一個(gè)完整的生活系統(tǒng)。

從基礎(chǔ)生活保障到目的地型引力，從居住產(chǎn)品迭代到品質(zhì)兌現(xiàn)，一步步讓“空城變活城”。

在這一步中，金茂貫穿了兩大邏輯。

>>配套邏輯

階梯式落地，從“能住”到“想住”的價(jià)值升級(jí)。

很多板塊之所以“十年不成城”，核心問題就是配套兌現(xiàn)滯后：先賣房，后建配套，最終陷入“沒人住—配套不落地—更沒人住”的惡性循環(huán)。

金茂智慧科學(xué)城反其道而行之。

采用“階梯式配套落地”邏輯，先補(bǔ)基礎(chǔ)，再提品質(zhì)，構(gòu)建扎實(shí)的價(jià)值階梯。

第一步，先補(bǔ)齊基礎(chǔ)生活配套，構(gòu)建基本居住氛圍。

造城初期，金茂優(yōu)先落地南開公能學(xué)校、J-park體育公園、配合雙地鐵銜接工程等基礎(chǔ)配套。

南開公能學(xué)校的落地，解決了業(yè)主子女上學(xué)難的痛點(diǎn)，讓剛需、改善家庭扎根；

J-park體育公園的建成，填補(bǔ)了板塊休閑配套的空白，讓業(yè)主茶余飯后有去處；

雙地鐵的無縫銜接，進(jìn)一步強(qiáng)化通勤優(yōu)勢(shì)，讓板塊的吸引力持續(xù)提升。

第二步，再引入目的地型配套，提升板塊輻射力和價(jià)值高度。

當(dāng)基礎(chǔ)居住氛圍形成后，金茂進(jìn)一步加碼配套，引入山姆會(huì)員店、二十中學(xué)教育集團(tuán)等重磅資源。

山姆會(huì)員店預(yù)計(jì)2026年開業(yè)運(yùn)營，建成后不僅能滿足板塊業(yè)主的高品質(zhì)消費(fèi)需求，還能輻射周邊3-5公里，成為區(qū)域消費(fèi)目的地（數(shù)據(jù)來源：365房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)）；

二十中學(xué)教育集團(tuán)的落地，升級(jí)板塊的教育能級(jí)，吸引重視教育的學(xué)緣家庭。

金茂智慧科學(xué)城的配套始終圍繞業(yè)主需求展開，兌現(xiàn)率遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

>>產(chǎn)品邏輯

一低兩高，用“好房子”贏得信任

配套是“留人的基礎(chǔ)”，住宅是“留人的核心”。

在消費(fèi)降級(jí)時(shí)代，買房人越來越理性，不再盲目追求概念，而是更看重住宅本身的品質(zhì)、舒適度和性價(jià)比。

金茂智慧科學(xué)城的產(chǎn)品邏輯，核心是“一低兩高”：低密度、高迭代、高舒適度。

這里的“低密度”，不僅指以洋房、小高層為主的低容積率。

更在于金茂通過合理規(guī)劃，增加社區(qū)內(nèi)外的景觀資源，提升居住的舒適度。

比如金茂智慧科學(xué)城的內(nèi)外雙園，金茂曉棠架空層帶來的雙重園林，金茂錦棠“野趣”的立體園林……

“高迭代”充分體現(xiàn)了金茂的產(chǎn)品基因——線性迭代。

大城內(nèi)的每個(gè)地塊，金茂都高強(qiáng)度投入產(chǎn)品研發(fā)，每個(gè)時(shí)期都引入當(dāng)下最新一代的產(chǎn)品。

金茂全國的首個(gè)“棠系”選擇落地于此。

金茂錦棠更是將“棠系”在地化，融入天津最新一代的架空層、高端會(huì)所、下沉庭院，突破性的設(shè)計(jì)了寬檐闊街、超配精裝等，每一個(gè)細(xì)節(jié)都不斷優(yōu)化。

更重要的是，金茂始終堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)交付。

愛惜羽毛，注重品牌美譽(yù)度，讓業(yè)主深度體驗(yàn)到“高舒適度”。

連續(xù)六期的交付品質(zhì)遠(yuǎn)超樓市平均水平，贏得業(yè)主的深度信任，“老帶新”的飛輪始終轉(zhuǎn)動(dòng)。

對(duì)比天津同期在售的樓盤，金茂智慧科學(xué)城的產(chǎn)品既有低密度居住的舒適度，又有高品質(zhì)的兌現(xiàn)力，還有合理的性價(jià)比。

產(chǎn)品定價(jià)既貼合板塊價(jià)值，又能讓改善群體接受，形成了“品質(zhì)優(yōu)于同行、價(jià)格貼合需求”的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

基于以上，金茂完成了“剛需—?jiǎng)偢摹纳啤钡陌鍓K發(fā)展鏈條。

03| 中央生活區(qū)

自住時(shí)代，天津城市發(fā)展呈現(xiàn)“四面開花”格局，東南西北多個(gè)分界線板塊同步崛起。

365房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對(duì)比分析了北部、南部、西部板塊后發(fā)現(xiàn)：

這些板塊要么只有規(guī)模，沒有完善的城市功能；要么只有單一的產(chǎn)業(yè)或配套，缺乏綜合價(jià)值，難以形成宜居的居住氛圍；要么兌現(xiàn)力不足，規(guī)劃宏大但落地緩慢，空城現(xiàn)象突出。

我們通過對(duì)比金茂智慧科學(xué)城與中央生活區(qū)（CLD）的契合度后發(fā)現(xiàn)：

它真正實(shí)現(xiàn)了“有規(guī)模、有功能、更宜居”，已具備“中央生活區(qū)”之實(shí)，承擔(dān)起了這個(gè)角色。

一般來說，中央生活區(qū)（CLD）位于城市中心地帶，以居住為主導(dǎo)功能，擁有完善的生活配套、人文內(nèi)涵和生態(tài)資源，并與中央商務(wù)區(qū)（CBD）形成功能互補(bǔ)。

而金茂智慧科學(xué)城代表了中央生活區(qū)（CLD）在天津的一種新發(fā)展模式：

它不再局限于傳統(tǒng)的市中心，而是在城市重點(diǎn)發(fā)展的新板塊，通過城市運(yùn)營商的模式整體打造，注入交通、商業(yè)、教育、生態(tài)等優(yōu)質(zhì)資源，快速構(gòu)建一個(gè)高品質(zhì)居住區(qū)。

04|三方同頻

既然有方法論，那金茂智慧科學(xué)城的成功是否可以復(fù)制？

答案是：很難。

一座大城的崛起，從來不是孤軍奮戰(zhàn)。

需要政府、房企、買房人三方的同頻共振，最終實(shí)現(xiàn)共贏的結(jié)果。

金茂智慧科學(xué)城，正是這種模式的完美踐行者。

>>頂層推力

大城崛起的起點(diǎn)，離不開政府規(guī)劃的引導(dǎo)和重大基建的支撐。

在天津城市的東進(jìn)戰(zhàn)略中，建設(shè)重心向此偏移。

在政府主導(dǎo)下，落地了雙地鐵、第三中心醫(yī)院（東麗院區(qū)）等重大基建，為板塊發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的政策支撐和硬件保障。

>>核心引擎

政府的規(guī)劃是方向盤，房企的能力是發(fā)動(dòng)機(jī)。

作為中國領(lǐng)先的城市運(yùn)營商，金茂擁有豐富的片區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

在全國穩(wěn)健布局30多個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，這也是它能實(shí)現(xiàn)“五年成城”的核心底氣。

專業(yè)的造城能力，讓金茂智慧科學(xué)城轉(zhuǎn)動(dòng)了“城市的時(shí)鐘”。

它讓板塊的成熟速度比自然發(fā)展至少提速五年，最大程度釋放土地潛力。

>>市場(chǎng)共識(shí)

板塊的終極價(jià)值，終歸要由買房人用真金白銀來認(rèn)可。

2025年，金茂智慧科學(xué)城創(chuàng)下了天津樓市九年未有的紀(jì)錄。

包攬成交金額、面積、套數(shù)三冠王，全年銷售額達(dá)25.4億，碾壓級(jí)的領(lǐng)先（數(shù)據(jù)來源：365房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)）。

成為近十年天津單盤“首位度”最高的項(xiàng)目。

在地產(chǎn)縮量時(shí)代，每一筆購房款都代表高含金量的認(rèn)可。

據(jù)365房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)調(diào)查，業(yè)主選擇金茂智慧科學(xué)城的一致潛臺(tái)詞是“買得值、住得好、有潛力”。

這無疑來自金茂真正兌現(xiàn)了造城的承諾。

真正實(shí)現(xiàn)“居住價(jià)值、配套價(jià)值、板塊價(jià)值”的三重提升。

05 | 核心啟示

五年蝶變，從一片空地到中央生活區(qū)。

金茂智慧科學(xué)城的成功，不僅是一個(gè)項(xiàng)目的逆襲，更是一次城市運(yùn)營模式的成功實(shí)踐。

它為城市低強(qiáng)度開發(fā)時(shí)代的天津樓市，甚至整個(gè)行業(yè)，提供了三個(gè)核心啟示。

第一，讀懂城市，才能定義板塊。

地段的價(jià)值不再是單純的“靠近核心”，而是取決于它在城市發(fā)展格局中的站位。

第二，兌現(xiàn)價(jià)值，才能穿越周期。

買房人越來越理性，買房邏輯已從概念炒作轉(zhuǎn)向價(jià)值兌現(xiàn)。

第三，三方同頻，才能成就大城。

三方共贏，才能打造出有規(guī)模、有功能、更宜居的中央生活區(qū)。

對(duì)于天津城市而言，金茂智慧科學(xué)城樹立了東部“中央生活區(qū)”的標(biāo)桿，推動(dòng)“微笑曲線”的成形，重塑城市格局。