文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

作為徐匯唯一跨外環(huán)的板塊，華涇自帶偏遠(yuǎn)標(biāo)簽，爭(zhēng)議也一直沒斷過。

有人嫌它偏：“13萬我買濱江，5萬我都嫌遠(yuǎn)?！?/p>

老華涇人自己都拍著大腿嘀咕：“咱這邊角料，搞個(gè)綜合體就能翻身？”

有人看好它的潛力，覺得它是徐匯伸向南上海的一塊“飛地”，承載著徐匯南部TOD的終極夢(mèng)想。

華涇是整個(gè)徐匯唯一新房單價(jià)還沒捅破10萬的板塊。

這種斷層式的價(jià)差，讓爭(zhēng)論得更兇了。有人覺得這是便宜沒好貨，有人卻認(rèn)為這是徐匯給改善家庭留下的最后一張門票。

這種割裂感，在最近公示規(guī)劃的華之門D7D-1地塊身上，被推向了高潮。

這宗地塊是華之門核心當(dāng)下最后一塊涉宅用地。

從規(guī)劃圖來看，其實(shí)亮點(diǎn)頗多。

1、地塊擬建7幢17-18F高層住宅，另有1棟保障房。其中3#、5#首層架空并在兩棟之間設(shè)置下沉庭院，8#樓局部一二層局部架空。

2、社區(qū)整體抬高約3.7米形成抬板。這意味著徐匯華涇，將首度迎來新規(guī)抬板住宅。

3、主入口設(shè)置在靠近商辦地塊一側(cè)，出門即接配套與軌交，大門很寬，氣勢(shì)很足。小區(qū)全人車分流，保證安全與動(dòng)線效率。

4、K、P站與垃圾房統(tǒng)一布置在首層，盡量降低對(duì)日常居住干擾。

5、地塊沒有中小戶型限制，根據(jù)規(guī)劃推算，起步面積約115-120㎡三房，并配置150㎡與170㎡四房，大戶型主要排布在東側(cè)景觀面，小面積集中西南側(cè)。

清一色兩梯兩戶，每戶都有獨(dú)立電梯廳，全飄窗、多陽臺(tái)等當(dāng)下流行元素也將融入戶型中。

過去幾年，華涇板塊供應(yīng)主要以100㎡左右三房為主，改善需求一直被壓著。

產(chǎn)品形態(tài)大多仍停留在傳統(tǒng)高層邏輯，標(biāo)準(zhǔn)地面社區(qū)、常規(guī)入戶、景觀中庭。

而這次直接跨到“抬板社區(qū) 下沉庭院 獨(dú)立電梯廳”的組合，對(duì)比周邊項(xiàng)目，屬于結(jié)構(gòu)性升級(jí)。

產(chǎn)品之外，項(xiàng)目還有另一張底牌。

項(xiàng)目位于景洪路站上蓋，這里是15號(hào)線、19號(hào)線（在建）與機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線交匯節(jié)點(diǎn)，同時(shí)鄰近規(guī)劃23號(hào)線。

這樣的軌交配置在徐匯南部屬于頂配級(jí)別，意味著它的客群覆蓋半徑遠(yuǎn)大于普通外環(huán)外住宅，既能承接徐家匯與漕河涇通勤人群，也能覆蓋前灘與閔行產(chǎn)業(yè)帶。

軌交樞紐屬性一旦形成，對(duì)住宅價(jià)值的支撐往往是長(zhǎng)期而穩(wěn)定的。

項(xiàng)目的建設(shè)單位是上海匯房房地產(chǎn)置業(yè)有限公司，法人為陳凱，由上海匯成房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司和上海徐房中城建設(shè)發(fā)展有限公司分別持股70%、30%，兩家公司的實(shí)控方分別指向徐匯城投和上海徐房。

回顧地塊，在去年10月舉行的上海第八輪土拍中，徐匯城投&徐房聯(lián)合體以總價(jià)265090萬，拿下了XHPO-0001單元D7D-1地塊、D7C-2地塊及D7C-1公共綠地、規(guī)劃協(xié)領(lǐng)路部分地下空間；溢價(jià)率0%，住宅裝標(biāo)不低于3000元/平。

D7D-1地塊為Rr3類住宅，D7C-2地塊則是商業(yè)&辦公用地。住宅體量約為4.3萬方，商辦體量約5.22萬方。

項(xiàng)目西側(cè)即在建的GATE M 華之門廣場(chǎng)，總體量近30萬㎡，計(jì)劃2027年落成，預(yù)計(jì)引入近500家品牌，目前已完成主體結(jié)構(gòu)封頂。

這是徐匯南部首個(gè)多軌交匯TOD地標(biāo)。大型商業(yè)對(duì)于住宅價(jià)值的意義并不只是消費(fèi)便利，更重要的是人流、商業(yè)與城市認(rèn)知的同步導(dǎo)入，一旦運(yùn)營(yíng)成熟，板塊關(guān)注度通常會(huì)明顯提升。

周邊新房市場(chǎng)方面，雍匯庭2023年入市，均價(jià)約7.9萬/㎡；嘉俊庭2024年入市，均價(jià)約8.1萬/㎡。

華之門這個(gè)新規(guī)住宅，大概率也不會(huì)超過10萬/㎡。

到底值不值得買？見仁見智。

但爭(zhēng)議越大，往往意味著共識(shí)尚未形成。

而當(dāng)所有人都覺得它好的時(shí)候，恐怕早就不是現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格了。