文/北京進(jìn)深 林振興

北京樓市開年黑馬，非中駿學(xué)仕臺莫屬。

1月，學(xué)仕臺以網(wǎng)簽144套，成交均價3.38萬/m2，成交額4.65億元，直接沖上全北京新房網(wǎng)簽套數(shù)第二名！要知道，連去年最火的運河玖院這次都只能甘拜下風(fēng)。

中駿學(xué)仕臺，聽著陌生，其實是張老面孔。它也是2020年入市房山良鄉(xiāng)的中駿云景臺四期。

為啥改名？開發(fā)商的意思挺明顯，想打“書包房”這張牌。

項目一路之隔，首師大附屬育新房山實驗幼兒園已建成，首師大附屬育新學(xué)校良鄉(xiāng)分校(小學(xué)部)動工籌備中。

對于北京家長來說，這“目送式上學(xué)”的誘惑力，簡直比什么園林景觀都管用。這波教育資源的紅利，中駿算是吃到嘴里了。

去年12月26日，中駿學(xué)仕臺取證，一共3棟（2#、3#、5#）、170套住宅。一周時間，網(wǎng)簽基本清空。

目前網(wǎng)簽167套，去化率超98%，成交額5.57億元。

這速度，難免讓人嘀咕：是不是骨折價換來的？

結(jié)果一看成交均價——3.47萬/m2，比前三期都要高，甚至創(chuàng)了項目新高。

但奇怪的是，中駿in華北官微顯示，項目新年驚喜價格為：78m2總價166萬起，89m2總價186萬起，118m2總價276萬起。

學(xué)仕臺售樓處銷售說得更直白，項目均價是2.3萬/平，低樓層2萬/平出頭也有。

還補(bǔ)了一句，“目前剩余幾十套房，甚至89m2次頂層也還有房源�！�

一邊是網(wǎng)簽價創(chuàng)新高，另一邊是現(xiàn)場價“2字頭”；一邊是基本清盤，另一邊還剩下不少房源——學(xué)仕臺這波操作，屬實讓外界看不懂。

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這到底是“骨折價”換來的銷量，還是產(chǎn)品真的硬核？今天咱們就來扒一扒這個“開年黑馬”。

四期學(xué)仕臺，項目總建筑面積62244.30m2，其中地下建筑面積19587.31m2，地上建筑面積42656.99m2，共含8棟住宅樓以及地下車庫，地下1-2層、地上9-11層。

眼下，京城“好房子”項目遍地，學(xué)仕臺對比現(xiàn)在的“好房子”，無論從得房率、戶型設(shè)計，還是園林等各方面差距不小。

項目戶型包括了78m2兩居、89m2三居、118m2四居。

先看78m2兩居，位于3#和6#。東西朝向，狹長戶型，通風(fēng)和采光都不太在線；餐廳對廁所，衛(wèi)生間也是暗衛(wèi)。

但就是這樣一套bug疊滿的房子，首開的3號樓，全賣光了。

再看89m2三居雙衛(wèi)，位于1#、2#、7#、8#。此次首開2#，擬售均價34416.69元/m2，得房率78.3%。

放在現(xiàn)在的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)里，這個面積段基本都奔著三面寬去了，學(xué)仕臺還是兩面寬，南北倒是通透，但窄長條的格局沒變，采光通風(fēng)依舊吃緊，且北邊兩個臥室面積真的很mini。

118m2頂配四居，位于4#、5#，此次首開5#，擬售均價36866.67元/m2，得房率約75%。

它是“缺角”的四葉草戶型，這也導(dǎo)致不少面積被浪費，尤其是進(jìn)門到公衛(wèi)的過道。

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中駿云景臺，一個見證了地產(chǎn)行業(yè)起落的“老盤”。

2019年底，中駿以42億元底價摘得云景臺所在地塊，折合樓面價約1.14萬元/平方米。

那時候，行業(yè)還在黃金期的尾巴上，這家閩系房企正全力沖刺“千億俱樂部”。

云景臺也頗為爭氣，它不僅是當(dāng)時北京近郊區(qū)三年內(nèi)入市限競房項目中的價格洼地之一，也是當(dāng)年北京出讓的體量最大的宅地項目。

作為總建面達(dá)50萬平方米的超級大盤，中駿云景臺規(guī)劃總房源約3000套，主力戶型為75-89平方米的剛需產(chǎn)品，均價2.7-2.9萬/平方米，總價門檻低至200萬元起，背刺一眾六環(huán)項目。

2020年首開，云景臺創(chuàng)下“5秒勁銷652套”的神話，拿下房山區(qū)住宅累計網(wǎng)簽(面積，套數(shù)，金額) TOP1，成為中駿在北京的“超級印鈔機(jī)”。

但五、六年過去，行業(yè)變天，爆雷聲此起彼伏，不少民企連地都不敢拿了。

云景臺的項目公司為北京駿峰房地產(chǎn)，成立于2019年底，注冊資本10000萬元，背后股東是中駿和廈門國際信托，營銷負(fù)責(zé)人為高峻。其中，四期學(xué)仕臺的土地使用權(quán)也已抵押予廈門國際信托。

眼下，北京駿峰房地產(chǎn)已多次欠稅、“限高”和“被執(zhí)行”。限消令申請人包括工程設(shè)備公司、門業(yè)公司、園林綠化公司等原來的合作方，甚至還有股東廈門國際信托。

而且作為限競房，云景臺還有一大bug，五年之內(nèi)不能賣。

相關(guān)公司：中駿北京