最近，深圳樓市傳來(lái)一個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)：一批二手房?jī)r(jià)格，開(kāi)始止跌回穩(wěn)了。

根據(jù)樂(lè)有家研究中心發(fā)布的2025年深圳“止跌回穩(wěn)”小區(qū)榜單，領(lǐng)跑的大多是名聲在外的學(xué)區(qū)房。

比如榜首的漾日灣畔，憑借南山頂級(jí)名校南二外海德學(xué)位；第二的寶生midtown，對(duì)應(yīng)石廈學(xué)校，去年中考成績(jī)沖進(jìn)全市前十；第三的金亨利二期，則帶著龍華頭牌深高北學(xué)位。

此外，像環(huán)島麗園（螺嶺小學(xué)）、通新嶺（荔園小學(xué)+紅嶺園嶺）等，也都是憑借頂尖教育資源，價(jià)格率先企穩(wěn)。

這并不意外，每年年初和年底都是學(xué)區(qū)房需求旺季，家有學(xué)童的剛需家庭集中入場(chǎng)，自然對(duì)價(jià)格形成了支撐。

除了學(xué)區(qū)房，南山、寶中、福田的一些網(wǎng)紅盤(pán)，近期也出現(xiàn)了止跌跡象。

在寶安中心壹方城板塊，上一輪急售的房源消化后，在售業(yè)主心態(tài)明顯變穩(wěn)，不少業(yè)主選擇撤盤(pán)或上調(diào)報(bào)價(jià)。

風(fēng)向標(biāo)海納公館：89平3房，去年12月最低成交828萬(wàn)，目前最低掛牌已回到899萬(wàn)，基本持平于2024年8、9月的低點(diǎn)。116平戶(hù)型近期成交價(jià)約1180萬(wàn)，較去年12月的低點(diǎn)上漲了約30萬(wàn)。

云璽錦庭：這個(gè)曾被中介壓價(jià)較狠的小區(qū)，近期多位業(yè)主將掛牌價(jià)上調(diào)30-50萬(wàn)。有業(yè)主在群內(nèi)曝光中介編造虛假成交數(shù)據(jù)打壓價(jià)格，心態(tài)反而更加強(qiáng)硬，表示“堅(jiān)決不賤賣(mài)”。

壹方中心玖譽(yù)：148平4房，去年成交價(jià)在1880-2080萬(wàn)區(qū)間，目前最低掛牌1950萬(wàn)，價(jià)格逐漸回穩(wěn)。

南山和福田的代表性樓盤(pán)同樣如此：

• 華潤(rùn)城潤(rùn)府一期89平，1月初最低成交880萬(wàn)，近期筍盤(pán)報(bào)價(jià)已升至950萬(wàn)左右。
• 福田僑香村91平，12月最低成交760萬(wàn)，1月已回升至790萬(wàn)，目前筍盤(pán)報(bào)價(jià)約800萬(wàn)。

為什么業(yè)主心態(tài)變得強(qiáng)硬？背后有幾個(gè)關(guān)鍵支撐：

1、持有成本降低。當(dāng)前首套利率已降至歷史低點(diǎn)，不少業(yè)主算過(guò)賬，租金收入可以覆蓋大部分月供，實(shí)際還款壓力很小，沒(méi)有急售的動(dòng)力。

2、價(jià)格已近底線。多數(shù)業(yè)主認(rèn)為，當(dāng)前價(jià)格已跌至階段性底部，繼續(xù)下探空間有限。

3、對(duì)虛假信息的反擊。部分中介為促成交易編造低價(jià)成交案例，反而激發(fā)了業(yè)主的抵觸情緒，選擇撤盤(pán)觀望。

4、宏觀層面暖風(fēng)頻吹。近期政策支持力度加大，如降低增值稅、商辦降首付降息、換房免個(gè)稅等，均提前釋放，提振了市場(chǎng)信心。

5、土拍價(jià)格托底。新出讓宅地不再限價(jià)，且地價(jià)屢創(chuàng)新高，如海晏府地塊樓面價(jià)達(dá)8萬(wàn)/㎡，從成本端為未來(lái)新房?jī)r(jià)格提供了支撐，也間接穩(wěn)固了二手房業(yè)主的預(yù)期。

房地產(chǎn)市場(chǎng)有其周期性規(guī)律，不可能只漲不跌，同樣也不會(huì)只跌不漲。當(dāng)前，從利率、政策到土地市場(chǎng)，多個(gè)維度都顯示出市場(chǎng)正在筑底，并積蓄向上動(dòng)能的信號(hào)。

對(duì)于購(gòu)房者而言，這意味著：

如果你是剛需，尤其有學(xué)位需求，核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格已趨于穩(wěn)定，可以開(kāi)始認(rèn)真篩選。

如果你在觀望投資機(jī)會(huì)，需要認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)最恐慌的拋售階段可能正在過(guò)去，業(yè)主端的議價(jià)空間在收窄。

市場(chǎng)信心的恢復(fù)需要過(guò)程，但政策底、市場(chǎng)底相繼出現(xiàn)后，2026年的樓市“小陽(yáng)春”，或許會(huì)比往年來(lái)得更早一些。

深圳樓市的韌性，正在這些止跌回穩(wěn)的小區(qū)中悄然顯現(xiàn)。

買(mǎi)房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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