根據(jù)越秀地產(chǎn)發(fā)布的盈利預(yù)警公告和相關(guān)市場數(shù)據(jù)，2025年越秀地產(chǎn)經(jīng)歷了嚴重的利潤下滑。

一、核心財務(wù)數(shù)據(jù)暴跌

權(quán)益持有人應(yīng)占盈利：預(yù)計降至0.5億元至1億元，較2024年的10.4億元下降約90%至95%。

核心凈利潤：預(yù)計降至2.5億元至3.5億元，較2024年下降約80%至85%。

連續(xù)三年下滑趨勢：

? 2023年：31.85億元，同比下降19.43%

? 2024年：10.40億元，同比下降67.35%

? 2025年：0.5-1億元，同比下降90%-95%

這標志著越秀地產(chǎn)自2023年以來連續(xù)第三個年度盈利收縮，且下滑幅度呈現(xiàn)顯著加速態(tài)勢。

二、銷售業(yè)績表現(xiàn)

合同銷售金額：2025年實現(xiàn)約1062億元，同比下降7.3%。

銷售目標完成情況：年初設(shè)定的銷售目標為1205億元，實際完成率約88.1%，未能達標。

行業(yè)排名：在克而瑞行業(yè)排名中位列第九，較2024年下降一個位次。

三、利潤暴跌的主要原因

1. 房地產(chǎn)市場深度調(diào)整

2025年全國房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，市場信心與預(yù)期的實質(zhì)性恢復(fù)仍需時間。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年全國新建商品房銷售面積同比下降8.7%，銷售額同比下降12.6%。這種大環(huán)境導(dǎo)致越秀地產(chǎn)售樓業(yè)務(wù)的入賬銷售毛利率同比有所下降。

2. 項目結(jié)構(gòu)階段性變動

2025年集團整體入賬銷售項目結(jié)構(gòu)出現(xiàn)階段性變動，導(dǎo)致入賬銷售項目的平均權(quán)益占比相較2024年度有所下降，權(quán)益持有人應(yīng)占盈利隨之減少。

3. 行業(yè)整體承壓

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年全口徑銷售額前十房企的銷售總額較2024年同比下降約16.2%，多家龍頭房企銷售額同比下降幅度達到兩位數(shù)。截至2026年1月20日，已有超過26家上市房企預(yù)告2025年度業(yè)績將出現(xiàn)虧損，包括綠地控股、華發(fā)股份、金地集團等。

四、財務(wù)狀況依然穩(wěn)健

盡管盈利水平大幅下降，但越秀地產(chǎn)的財務(wù)狀況保持健康安全：

現(xiàn)金流表現(xiàn)：2025年度經(jīng)營性現(xiàn)金流實現(xiàn)凈流入超過100億元。

現(xiàn)金儲備：年末現(xiàn)金結(jié)余（包括現(xiàn)金及銀行結(jié)余、定期存款及其他受限存款）超過400億元，資金儲備充足。

債務(wù)結(jié)構(gòu)：持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，融資成本大幅降低，年末借貸總額保持穩(wěn)定。

"三道紅線"：保持綠檔標準，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為64.6%，凈負債率為53.2%。

信用評級：繼續(xù)維持惠譽投資級評級，展望上調(diào)至"穩(wěn)定"，同時新增標普投資級評級，展望同樣為"穩(wěn)定"。

五、土地儲備與戰(zhàn)略布局

土地獲取：2025年全年獲取優(yōu)質(zhì)土地23塊，超過90%的投資額集中在北上廣深、杭州及成都6個核心城市。

廣州市場表現(xiàn)：在廣州市場表現(xiàn)尤為突出，以106.16億元的全口徑拿地金額位居廣州房企拿地榜首，投資額占全市總額超五分之一。

資源布局：這種聚焦高能級核心城市的策略有助于優(yōu)化資源布局，核心城市的土地資源往往具有更強的抗風(fēng)險能力和增值潛力。

六、行業(yè)背景與市場環(huán)境

全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)：

? 房地產(chǎn)開發(fā)投資：82788億元，同比下降17.2%

? 房屋新開工面積：58770萬平方米，下降20.4%

? 房屋竣工面積：60348萬平方米，下降18.1%

? 商品房待售面積：76632萬平方米，增長1.6%

市場特征：行業(yè)整體處于"止跌回穩(wěn)"過程中，市場分化由能級梯隊到個例持續(xù)深化。一線城市和核心二線城市憑借強大的產(chǎn)業(yè)、人口虹吸能力，市場韌性相對較強。

七、未來展望與應(yīng)對策略

公司表態(tài)：越秀地產(chǎn)表示，2026年將繼續(xù)積極應(yīng)對市場調(diào)整，堅持長期主義，精準投資，加快去庫存及盤活存量資產(chǎn)，保持財務(wù)穩(wěn)健和流動性安全。

人才引進：2026年初，越秀地產(chǎn)從萬科挖來了陳淑佳和圣培兩位營銷干將，反映出公司對營銷短板的重視，意在通過引入市場化人才提升高端產(chǎn)品營銷能力。

行業(yè)預(yù)期：中金公司分析指出，隨著歷史包袱持續(xù)消化，2026年起行業(yè)毛利率有望隨貨值結(jié)構(gòu)改善而逐步修復(fù)。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟認為，2025年房地產(chǎn)市場在"修復(fù)"上取得了重大成績，轉(zhuǎn)型路徑逐漸明晰。

八、總結(jié)

越秀地產(chǎn)2025年利潤暴跌是多重因素共同作用的結(jié)果：

1. 周期性因素：房地產(chǎn)行業(yè)整體處于深度調(diào)整期

2. 結(jié)構(gòu)性因素：項目權(quán)益占比階段性下降

3. 市場因素：銷售價格承壓，毛利率下滑

盡管盈利大幅收縮，但公司憑借國企背景、穩(wěn)健的財務(wù)基礎(chǔ)和聚焦核心城市的戰(zhàn)略布局，在行業(yè)寒冬中仍保持了較強的風(fēng)險抵御能力。400億元的現(xiàn)金儲備和"三道紅線"綠檔為公司在市場復(fù)蘇時抓住機遇提供了堅實基礎(chǔ)。

這種"盈利短期承壓、財務(wù)長期穩(wěn)健"的表現(xiàn)，反映了在當(dāng)前房地產(chǎn)周期底部，頭部房企強化風(fēng)險管控、夯實資產(chǎn)質(zhì)量的普遍思路。隨著行業(yè)逐步筑底企穩(wěn)，越秀地產(chǎn)有望憑借其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和財務(wù)優(yōu)勢，在行業(yè)復(fù)蘇過程中實現(xiàn)業(yè)績修復(fù)。