房企不會再降價(jià)銷售，新房價(jià)格基本穩(wěn)了。昨天釋放的消息顯示，監(jiān)管部門已不再要求房企每月上報(bào)三道紅線指標(biāo)，這意味著房企融資監(jiān)管大概率即將放松，最直接的結(jié)果就是房企不用再為現(xiàn)金流降價(jià)賣房，這對房價(jià)的提振比降息更直接、更有效。

大家應(yīng)該記得2020年8月出臺的三道紅線政策，當(dāng)時(shí)為遏制上一輪房價(jià)瘋漲、控制房企有息負(fù)債規(guī)模，監(jiān)管部門祭出重磅舉措：資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，只要踩中任一紅線，房企就會被鎖死融資。房企的命脈就是現(xiàn)金流，來源無非銷售回款和融資兩大渠道，樓市下行期房子難賣，融資又被切斷，房企為了活下去只能降價(jià)銷售，全國性降價(jià)潮也由此拉開序幕。

對房企負(fù)債和融資的監(jiān)管一直持續(xù)至今，雖然監(jiān)管部門尚未明確取消該政策，但轉(zhuǎn)向信號已經(jīng)十分明顯。

其一，當(dāng)一個(gè)行業(yè)被定性為“防控風(fēng)險(xiǎn)”，核心訴求是安全而非發(fā)展，而放松監(jiān)管，意味著監(jiān)管層認(rèn)為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)基本出清，行業(yè)從側(cè)重安全轉(zhuǎn)向謀求發(fā)展；

其二，房企融資將獲得更多支持，能有效緩解全行業(yè)普遍面臨的現(xiàn)金流壓力，既降低房企再次違約的風(fēng)險(xiǎn)，更關(guān)鍵的是能為房企爭取到以時(shí)間換空間的發(fā)展機(jī)會；

其三，也是最核心的一點(diǎn)，房企不用再為回籠現(xiàn)金流被迫降價(jià)賣房，資產(chǎn)價(jià)格得到保全，這對提振房價(jià)的效果，比單純降息促進(jìn)房價(jià)回升更直接、更高效。這是非常積極的信號，表明國家正以實(shí)際行動穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)、穩(wěn)住房價(jià)。

再來看看，房地產(chǎn)行業(yè)究竟發(fā)生了哪些變化，讓監(jiān)管層選擇放松管控。一方面，民營頭部房企碧桂園、融創(chuàng)、金科等均已完成債務(wù)重組，多數(shù)房企負(fù)債率也降到了紅線范圍以內(nèi)，經(jīng)過上一輪行業(yè)洗禮，房企對高質(zhì)量發(fā)展有了深刻認(rèn)知，即便現(xiàn)在放開融資，樓市也不會重回高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式。

更何況保利、中海、華潤、招商等央國企已占據(jù)市場絕對頭部地位，國家對房地產(chǎn)市場的控盤能力空前加強(qiáng)。另一方面，房價(jià)下跌導(dǎo)致居民資產(chǎn)縮水，消費(fèi)難以提振，這從宏觀層面影響擴(kuò)大內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，因此放松房企監(jiān)管也在情理之中。

不過需要明確，放松監(jiān)管并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)會重回高周轉(zhuǎn)、高杠桿的老路，因?yàn)樾袠I(yè)底層邏輯已發(fā)生根本性改變。首先，救市的核心不是限制發(fā)展，而是推動健康發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展。上一輪房地產(chǎn)行業(yè)的瘋狂擴(kuò)張，讓國家和個(gè)人都承受了巨大代價(jià)，如今放松監(jiān)管，目的是推動行業(yè)平穩(wěn)著陸，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展軌道，而非重回野蠻生長時(shí)代、引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)發(fā)展模式已從高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的債務(wù)驅(qū)動，轉(zhuǎn)向以經(jīng)營為核心的驅(qū)動模式，未來房企的重心會放在產(chǎn)品升級、品質(zhì)提升、成本控制和經(jīng)營效率優(yōu)化上，依靠優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)站穩(wěn)市場。

最后，人、地、錢的格局下，分化將成為未來市場的主旋律，雖然整體供需趨于平衡，但人口流入、產(chǎn)業(yè)聚集的地區(qū)，住房需求依舊供不應(yīng)求；即便人口平穩(wěn)地區(qū)，也存在“好房子少、差房子多”的結(jié)構(gòu)性供給不足，房地產(chǎn)行業(yè)注定要進(jìn)入價(jià)值深化主導(dǎo)的新階段。

總結(jié)來說，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清、危機(jī)解除，正式邁入高質(zhì)量發(fā)展階段；同時(shí)中國城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場，房地產(chǎn)行業(yè)的核心任務(wù)從“有沒有房住”轉(zhuǎn)向“住得好不好”。房價(jià)也將重回平穩(wěn)上漲軌道，但對于買房人而言，有兩點(diǎn)需要注意：

第一，城市分化會更加明顯，人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈、城市群聚集的趨勢不可逆，這些區(qū)域的房子仍是稀缺品、硬通貨，具備持續(xù)上漲的動力；

第二，剛需群體大概率會更多轉(zhuǎn)向二手房市場，新房市場將主要承接改善型需求，新房門檻大幅提高后，剛需會被迫選擇主城地段好、配套完善、性價(jià)比高的二手房，其實(shí)這未必不是一個(gè)好選擇。