萬科2024年和2025年累計虧損1314.78億元的情況，反映了中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的系統(tǒng)性挑戰(zhàn)。

一、虧損規(guī)模與歷史對比

創(chuàng)紀錄虧損：萬科2025年預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損820億元，較2024年的494.78億元同比激增65.7%，刷新A股上市公司年度虧損紀錄。兩年累計虧損約1314.78億元，接近當前市值（約566.7億元）的2.3倍。

二、虧損核心原因分析

1. 高價地庫存集中結(jié)算

? 虧損主要源于2023年及之前高價獲取的地產(chǎn)項目進入結(jié)算周期，在房價下行市場中毛利率驟降。

? 2025年消化的現(xiàn)房、準現(xiàn)房庫存進一步拉低毛利，報告期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤主要對應(yīng)2023-2024年銷售項目及2025年庫存消化。

2. 大規(guī)模資產(chǎn)減值

? 因市場風(fēng)險加劇，新增計提信用減值（如應(yīng)收賬款壞賬）和資產(chǎn)減值（如存貨跌價），前三季度已計提約94億元，全年規(guī)模顯著擴大。

3. 新業(yè)務(wù)持續(xù)拖累

? 長租公寓（泊寓）、物業(yè)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后仍整體虧損，部分城市單項目年虧損近9000萬元。

? 非主業(yè)財務(wù)投資及大宗資產(chǎn)折價交易加劇虧損，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值。

4. 經(jīng)營模式深層問題

? 萬科從“創(chuàng)造價值”轉(zhuǎn)向“套利模式”：靠信用獲取廉價資金→擴充資產(chǎn)規(guī)?！Y產(chǎn)抵押融資→繼續(xù)擴張，形成循環(huán)。

? 2017年后經(jīng)營性現(xiàn)金流重要性下降，融資性現(xiàn)金流占比穩(wěn)定在15%-30%，顯示模式轉(zhuǎn)向以信用生產(chǎn)為核心。

三、流動性危機與股東救助

1. 短期償債壓力巨大

? 截至2025年6月，貨幣資金僅693億元，但一年內(nèi)到期債務(wù)高達1553億元，現(xiàn)金短債比低至0.44（遠低于安全線1.0）。

? 2025年前三季度銷售額同比下滑超40%，銷售疲軟導(dǎo)致造血能力枯竭。

2. 深鐵輸血超300億元

? 大股東深圳地鐵2025年累計提供13筆借款，總額314億元，利率低至LPR減66基點，專項用于償還債券。

? 萬科將最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)萬物云57%股權(quán)質(zhì)押給深鐵作為增信，但萬物云股價持續(xù)下跌削弱增信能力。

四、自救措施與經(jīng)營現(xiàn)狀

1. 保交付與降本增效

? 全年保質(zhì)交付11.7萬套住房，完成近兩年需交付量約70%，交付高峰期已過。

? 開發(fā)業(yè)務(wù)管理費用連續(xù)兩年下降，積極推動降本增效。

2. 經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)相對穩(wěn)健

? 截至2025年三季度，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入435.7億元，同比保持平穩(wěn)。

? 細分領(lǐng)域表現(xiàn)：長租業(yè)務(wù)管理規(guī)模突破20萬間，出租率94%；物業(yè)在管住宅項目超4400個；物流可租賃倉儲面積超1000萬平方米。

3. 債務(wù)展期取得進展

? 近期成功展期68億元債券，包括“21萬科02”（11億元）、“22萬科MTN004”（20億元）和“22萬科MTN005”（37億元）。

? 展期方案：10萬元固定兌付 + 40%本金提前兌付 + 剩余60%展期一年 + 應(yīng)收款質(zhì)押增信。

? 深鐵集團2026年1月再提供23.6億元借款支持債務(wù)兌付。

五、行業(yè)背景與系統(tǒng)性風(fēng)險

1. 行業(yè)普遍虧損

? 27家A股上市房企中26家預(yù)虧，包括央企保利凈利暴跌八成，印證房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險未解。

? 2025年全國新建商品房銷售面積同比下降7.8%，房價下跌導(dǎo)致存貨減值壓力加劇。

2. 政策環(huán)境變化

? “三道紅線”政策基本退出，監(jiān)管思路轉(zhuǎn)向分類監(jiān)管：對穩(wěn)健房企減負松綁，對出險房企重點盯防。

? 中央經(jīng)濟工作會議明確“防風(fēng)險、穩(wěn)預(yù)期、促轉(zhuǎn)型”為核心目標，推動房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

六、未來挑戰(zhàn)與展望

1. 二季度償債高峰

? 2026年二季度將有65億元債務(wù)到期，下一筆人民幣債券于4月到期，距離當前不足3個月。

? 若每筆債務(wù)都按40%首付兌付，僅本金就需26億元，加上利息和工程款，賬面現(xiàn)金將迅速消耗。

2. 轉(zhuǎn)型求生路徑

? 戰(zhàn)略聚焦：收縮戰(zhàn)線，聚焦核心城市與優(yōu)質(zhì)項目，探索存量運營（長租公寓、REITs）新賽道。

? 現(xiàn)金流優(yōu)先：從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流管理，通過資產(chǎn)處置、股權(quán)合作等方式補充流動性。

? 科技賦能：與深鐵合作推出“機器人自主搭乘地鐵配送”試點，探索創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式。

3. 關(guān)鍵觀察指標

? 銷售回暖：需實現(xiàn)月均200億元以上認購金額，推動經(jīng)營性現(xiàn)金流回正。

? 政策支持：白名單貸款、存量房收儲、公積金改革等政策能否有效落地。

? 資產(chǎn)盤活：2023年以來已盤活貨值約785億元，需繼續(xù)加速處置。

萬科此次巨額虧損標志著房地產(chǎn)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”舊模式的終結(jié)，公司正通過戰(zhàn)略聚焦、債務(wù)重組和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型尋求破局。然而，流動性危機的根本緩解仍取決于銷售端的實質(zhì)性回暖與經(jīng)營性現(xiàn)金流的修復(fù)，未來半年將是決定其能否走出低谷的關(guān)鍵時期。