萬科2025年的銷售額遭遇了斷崖式、腰斬式的暴跌，同比下降幅度高達(dá)45%-47%，從2024年的約2470億元驟降至1300-1400億元的區(qū)間。這一降幅不僅遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，也使其在頭部房企中的排名從第四位滑落至第六位，徹底跌出第一陣營。更為嚴(yán)峻的是，銷售端的崩潰直接引爆了全面的財(cái)務(wù)與債務(wù)危機(jī)，公司預(yù)計(jì)2025年凈虧損820億元，刷新A股上市公司年度虧損紀(jì)錄，兩年累計(jì)虧損超1300億元。

一、銷售數(shù)據(jù)全面崩盤：從季度到年度的系統(tǒng)性失血

萬科的銷售下滑并非偶發(fā)，而是貫穿全年且持續(xù)惡化的系統(tǒng)性危機(jī)。

分階段表現(xiàn)：

? 第一季度：合同銷售金額349.2億元，同比下降39.8%。

? 上半年：合同銷售金額691.1億元，合同銷售面積538.9萬平方米，同比分別暴跌45.7%和42.6%。這一降幅是TOP10房企加權(quán)平均降幅（13.4%）的三倍以上，且是前十中唯一降幅高于20%的企業(yè)。

? 前三季度：累計(jì)合同銷售金額1004.6億元，同比下降44.6%；營收1613.9億元，同比下降26.61%；凈利潤虧損280.16億元。

? 1-10月累計(jì)：合同銷售金額1146.6億元，同比下降43.16%。與2023年同期相比下降63.2%，與2022年同期相比下降66.88%，呈現(xiàn)加速下滑趨勢(shì)。

? 10月單月：銷售額143.7億元，同比下降32.28%，雖較9月降幅收窄，但絕對(duì)水平依然慘淡。

行業(yè)對(duì)比凸顯困境：

在2025年房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，萬科的降幅顯得尤為刺眼。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年銷售額超千億的房企仍有10家。保利發(fā)展以2530億元位居第一，綠城中國、中海地產(chǎn)、華潤置地銷售額均超2300億元。而萬科1339億元的銷售額，不僅同比暴跌45.5%，其降幅也遠(yuǎn)高于其他頭部房企：保利發(fā)展下降21.67%，中海地產(chǎn)下降19.1%，華潤置地下降10.5%，綠城中國和濱江集團(tuán)降幅均在9%左右。萬科成為TOP10房企中唯一降幅超過40%的企業(yè)，其市場份額和行業(yè)地位發(fā)生了根本性動(dòng)搖。

二、財(cái)務(wù)與債務(wù)危機(jī)：虧損創(chuàng)紀(jì)錄，流動(dòng)性枯竭

銷售端的崩塌迅速傳導(dǎo)至財(cái)務(wù)報(bào)表和現(xiàn)金流量表，將萬科推至懸崖邊緣。

史詩級(jí)虧損：

公司2025年度業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損820億元，上年同期虧損494.78億元；扣非凈利潤預(yù)計(jì)虧損約800億元。這意味著萬科在2024-2025兩年內(nèi)累計(jì)虧損約1314億元，接近其當(dāng)前市值（約582億元）的1.4倍，引發(fā)了市場對(duì)其持續(xù)經(jīng)營能力和退市風(fēng)險(xiǎn)的深切擔(dān)憂。

債務(wù)高壓與流動(dòng)性枯竭：

截至2025年三季度末，萬科貨幣資金僅656.8億元，而有息負(fù)債高達(dá)3629.3億元，資產(chǎn)負(fù)債率73.5%。更為致命的是其短期償債能力：一年內(nèi)到期的有息負(fù)債達(dá)1513.9億元，現(xiàn)金短債比低至0.43，遠(yuǎn)低于1.0的安全線，意味著手頭現(xiàn)金連一半的短期債務(wù)都無法覆蓋。公司的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額在前三季度為-58.89億元，表明主營業(yè)務(wù)已無法產(chǎn)生現(xiàn)金流入，反而在持續(xù)消耗存量資金。

信用崩潰與展期求生：

巨大的流動(dòng)性壓力下，萬科在2025年11月首次尋求對(duì)“22萬科MTN004”債券（余額20億元）展期，此舉嚴(yán)重動(dòng)搖了市場信心，導(dǎo)致股債雙殺。隨后，標(biāo)普、惠譽(yù)等國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)將其信用評(píng)級(jí)下調(diào)至“CCC”或“C”級(jí)，屬于垃圾級(jí)中的最低等級(jí)，標(biāo)志著市場認(rèn)為其違約風(fēng)險(xiǎn)極高。盡管在2026年1月，公司兩筆合計(jì)57億元的中期票據(jù)展期議案獲債權(quán)人通過，暫時(shí)避免了即時(shí)違約，但這僅是“以時(shí)間換空間”，并未從根本上解決償債能力問題。

三、暴跌原因深度剖析：行業(yè)寒冬與自身失誤的致命疊加

萬科的危機(jī)是外部行業(yè)周期性下行與內(nèi)部歷史戰(zhàn)略失誤共同作用的結(jié)果。

1. 行業(yè)系統(tǒng)性深度調(diào)整：

2025年，中國房地產(chǎn)市場仍處于探底過程。全國新建商品房銷售額8.3937萬億元，同比下降12.6%；銷售面積8.81億平方米，下降8.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資更是下降17.2%。行業(yè)規(guī)模已回落至2015年左右的水平，標(biāo)志著持續(xù)近二十年的高增長“黃金時(shí)代”徹底終結(jié)。在此背景下，房企普遍承壓，但萬科的表現(xiàn)遠(yuǎn)遜于同行，說明其自身問題更為突出。

2. 歷史激進(jìn)擴(kuò)張的“高價(jià)地”反噬：

這是虧損的核心根源。萬科在2019-2021年行業(yè)高點(diǎn)時(shí)期進(jìn)行了激進(jìn)擴(kuò)張，累計(jì)拿地金額高達(dá)約6549億元，獲取了大量高價(jià)地塊。2025年結(jié)算的項(xiàng)目主要對(duì)應(yīng)2023、2024年銷售的項(xiàng)目及消化的現(xiàn)房庫存，這些項(xiàng)目地價(jià)成本極高，在房價(jià)下行市場中毛利率驟降。公告顯示，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位，直接導(dǎo)致毛利總額大幅減少。簡單來說，過去高價(jià)買的面粉，現(xiàn)在只能低價(jià)賣面包。

3. 資產(chǎn)大幅減值與業(yè)務(wù)拖累：

因市場風(fēng)險(xiǎn)加劇，公司新增計(jì)提了巨額的信用減值和資產(chǎn)減值。前三季度已計(jì)提各類減值準(zhǔn)備合計(jì)94億元，其中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備新增143.4億元。同時(shí)，部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)如長租公寓（泊寓）在扣除折舊攤銷后整體虧損，一些非主業(yè)財(cái)務(wù)投資也出現(xiàn)虧損，加之部分大宗資產(chǎn)和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值，進(jìn)一步加劇了虧損。

4. 融資困境與民企身份桎梏：

在“三道紅線”和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清過程中，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯轉(zhuǎn)向，民企融資環(huán)境急劇惡化。萬科的平均融資成本遠(yuǎn)高于國資背景的房企，且新增融資渠道幾乎枯竭。盡管大股東深鐵集團(tuán)在2025年累計(jì)提供了超300億元的股東借款，利率優(yōu)惠，但這種輸血式救助已觸及瓶頸，無法替代企業(yè)自身的造血功能。

5. 管理層動(dòng)蕩與戰(zhàn)略搖擺：

2025年1月，以董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝為代表的核心管理層集體辭任，由大股東深鐵集團(tuán)全面接管，董事長職務(wù)在年內(nèi)兩度更迭。同時(shí)，公司告別了近20年的“集團(tuán)-區(qū)域-城市”三級(jí)架構(gòu)，轉(zhuǎn)向總部直管地區(qū)的扁平化兩級(jí)架構(gòu)。管理層和組織的劇烈動(dòng)蕩，在危機(jī)時(shí)刻無疑影響了戰(zhàn)略執(zhí)行的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

四、艱難自救：保交付底線與資產(chǎn)變現(xiàn)求生

面對(duì)絕境，萬科采取了一系列措施試圖穩(wěn)住陣腳，其核心是“保交付”和“換現(xiàn)金”。

堅(jiān)守“保交樓”生命線：

這是萬科2025年為數(shù)不多的亮點(diǎn)，也是其履行社會(huì)責(zé)任、維持市場信心的底線。全年保質(zhì)交付房屋11.7萬套，其中1.6萬套提前30天交付，約5000套實(shí)現(xiàn)跨年提前交付。公司表示已完成近兩年需交付量的約70%，后續(xù)交付壓力將顯著下降。這得益于國家“保交樓”專項(xiàng)政策、融資“白名單”機(jī)制以及公司自身的工程管控體系。

加速資產(chǎn)盤活與“瘦身健體”：

為回籠現(xiàn)金應(yīng)對(duì)債務(wù)，萬科不得不“斷臂求生”。2025年1-9月，通過大宗交易簽約金額超64億元，累計(jì)盤活可售貨值超700億元。出售的資產(chǎn)包括上海七寶萬科廣場等核心商業(yè)項(xiàng)目，以及冰雪事業(yè)部等非核心業(yè)務(wù)。公司戰(zhàn)略上全面“收斂聚焦”，砍掉非主業(yè)，全力保障開發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)。

依賴股東持續(xù)輸血：

大股東深鐵集團(tuán)的堅(jiān)定支持是萬科至今未發(fā)生公開違約的關(guān)鍵。2025年以來，深鐵累計(jì)向萬科提供了超300億元的股東借款，且借款條件優(yōu)于市場水平。然而，這種支持并非無限，市場擔(dān)憂一旦深鐵資源耗盡，萬科將直面最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

五、行業(yè)鏡鑒與未來迷途

萬科的暴跌并非孤例，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)范式轉(zhuǎn)換的縮影。行業(yè)正從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長”的舊模式，轉(zhuǎn)向“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的新常態(tài)，市場規(guī)模收縮，競爭格局重塑，國企主導(dǎo)地位加強(qiáng)。

對(duì)于萬科而言，未來之路布滿荊棘：

1. 銷售能否企穩(wěn)：市場信心恢復(fù)緩慢，購房者預(yù)期偏弱，銷售回款這一核心造血功能短期內(nèi)難以根本改善。

2. 債務(wù)重組壓力：展期只是延遲了違約時(shí)間，龐大的債務(wù)本金和利息仍需償還，市場化債務(wù)重組可能是不得不面對(duì)的選項(xiàng)。

3. 資產(chǎn)變現(xiàn)難度：在買方市場下，出售資產(chǎn)難免折價(jià)，如何平衡變現(xiàn)速度與資產(chǎn)價(jià)值是一大難題。

4. 轉(zhuǎn)型陣痛持續(xù)：從開發(fā)商向“不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型遠(yuǎn)未完成，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)雖營收穩(wěn)健，但利潤規(guī)模尚不足以對(duì)沖開發(fā)業(yè)務(wù)的巨虧。

總結(jié)而言，萬科2025年的銷售額暴跌是一場由行業(yè)冰山撞擊和企業(yè)自身船體銹蝕共同引發(fā)的海難。 它用殘酷的數(shù)據(jù)宣告了房地產(chǎn)舊模式的終結(jié)，也警示所有企業(yè)：依賴土地紅利和金融杠桿的擴(kuò)張路徑已不可持續(xù)。未來，萬科能否“活下去”并走出低谷，不僅取決于宏觀市場的回暖，更取決于其能否真正刮骨療毒，完成痛苦而深刻的戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)重構(gòu)。這個(gè)過程，注定漫長而艱難。