當(dāng)前，中國住房租賃市場正從“增量擴(kuò)張”向“存量優(yōu)化”與“品質(zhì)提升”階段轉(zhuǎn)型。作為中國經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展的前沿陣地，上海在服務(wù)式公寓這一細(xì)分領(lǐng)域已率先形成多層次、多元化的發(fā)展格局，其產(chǎn)品理念、運(yùn)營模式與服務(wù)創(chuàng)新，對(duì)全國租賃住房市場的升級(jí)具有重要的風(fēng)向標(biāo)意義。

基于此，URI城市租住攜手安居國企，共同策劃并執(zhí)行了本次上海服務(wù)式公寓深度考察之旅，精選上海核心區(qū)域六大標(biāo)桿項(xiàng)目，旨在通過實(shí)地探訪與企業(yè)交流，系統(tǒng)解構(gòu)上海在高端租賃社區(qū)、綜合體配套公寓、國際品牌本土化及存量資產(chǎn)升級(jí)等方面的實(shí)踐邏輯，為行業(yè)參與者提供可借鑒的產(chǎn)品打造智慧與發(fā)展思路。

*重要提示：URI專項(xiàng)游學(xué)，僅限已合作企業(yè)參與，定制事宜請(qǐng)移步后臺(tái)咨詢。

| 6大項(xiàng)目 特色展示 |

-base漕河涇、愛住@home·鑫耀-

徐匯:綜合體配套下的高品質(zhì)居住樣本

-徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店-

徐匯:商旅融合型公寓酒店盈利范本

-寬嵐·大境-

黃浦:城市更新下的國企服務(wù)式公寓標(biāo)桿

-北外灘雅詩閣服務(wù)式公寓-

虹口:國際頂級(jí)品牌雙運(yùn)營的旗艦呈現(xiàn)

-LIV‘N THE SPARK byGreystar-

靜安:外資品牌的本土化創(chuàng)新實(shí)踐

| 行程亮點(diǎn) |

01丨base佰舍漕河涇服務(wù)式公寓

漕河涇“無界生活”綜合體高端服務(wù)公寓

位置：徐匯區(qū)田林路140-16號(hào)

品牌/運(yùn)營方：base

房量：224套

項(xiàng)目詳情：項(xiàng)目作為30萬方綜合體的配套住宿（20萬㎡5A辦公+8萬㎡商業(yè)+2.2萬㎡公寓），位于漕河涇開發(fā)區(qū)核心，產(chǎn)品定位為設(shè)計(jì)型服務(wù)式公寓，主打"無界生活理念"，將居住、工作與社交空間完美融合。戶型面積跨度較大，從30-109㎡，含精品單間、一居室及兩居室，裝修為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，部分戶型配衣帽間。公區(qū)涵蓋健身房、瑜伽室、共享會(huì)議室、24h便利店等，引入24小時(shí)自助入住機(jī)與智能服務(wù)機(jī)器人。提供24h安保、每周保潔布草更換，支持公積金與居住證辦理。

02丨萬科愛住@home·鑫耀

萬科“愛住”品牌科創(chuàng)街區(qū)嵌入式租賃社區(qū)

位置：徐匯區(qū)蒼梧路2號(hào)

運(yùn)營方：萬科中高端租賃服務(wù)團(tuán)隊(duì)

品牌：愛住@HOME

房量：538套

項(xiàng)目詳情：項(xiàng)目既是萬科“新生活主義”標(biāo)桿，又是高品質(zhì)保租房代表，項(xiàng)目緊鄰漕河涇科創(chuàng)區(qū)。戶型覆蓋38-90㎡，主力一室戶與兩室戶。交通便捷，距12/15號(hào)線桂林公園站500米，9號(hào)線桂林路站1公里。配備民水民電降低生活成本，公區(qū)含咖啡區(qū)、女性友好健身房、空中露臺(tái)等。在安防方面配備精細(xì)化全維運(yùn)營體系、全天候智能安防系統(tǒng)、生物識(shí)別智控門禁；提供15H臻享禮賓服務(wù)、即時(shí)維修與定期社群活動(dòng)，支持居住證辦理等服；客群以25-35歲互聯(lián)網(wǎng)/科技行業(yè)人才為主。

03丨徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店

徐家匯核心商圈商旅融合型服務(wù)式公寓

位置：徐匯區(qū)合寶路46號(hào)

運(yùn)營方：城家

品牌：瑞貝庭

房量：110套

項(xiàng)目詳情：城家瑞貝庭徐家匯店是華住集團(tuán)旗下城家公寓與新加坡輝盛國際管理合作的產(chǎn)物。坐落于上海頂級(jí)商圈徐家匯的核心地段，項(xiàng)目憑借得天獨(dú)厚的地理位置，成為研究核心城區(qū)公寓價(jià)值最大化的經(jīng)典案例。

110套精品房源涵蓋34-88㎡多元戶型，從單間到兩房行政套房一應(yīng)俱全，以滿足不同租期客戶的需求。裝修風(fēng)格偏向現(xiàn)代商務(wù)，設(shè)施齊全。其最大的產(chǎn)品優(yōu)勢并非內(nèi)部豪華程度，而是對(duì)徐家匯成熟至極的城市配套資源的全面享有——包括四通八達(dá)的軌道交通網(wǎng)絡(luò)、頂級(jí)購物中心、高端餐飲及文化設(shè)施。

客群高度復(fù)合，主要包括中長期派駐的企業(yè)中高管、頻繁出差的商務(wù)人士，以及有臨時(shí)過渡或品質(zhì)租住需求的個(gè)人與家庭。項(xiàng)目憑借95%的高出租率，成為中高端客群在核心區(qū)域的優(yōu)選。

核心運(yùn)營策略是獨(dú)特的“長短租結(jié)合”動(dòng)態(tài)收益模型。通過智能化的收益管理系統(tǒng)，靈活調(diào)整長租（半年起）與短租（日/周/月）的房源比例，從而在商務(wù)旺季捕捉短租溢價(jià)，在市場淡季保障長租底倉。這種模式有效提升了資產(chǎn)整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和收益率，體現(xiàn)了運(yùn)營商深厚的精細(xì)化管理功力。其獨(dú)創(chuàng)的 “瑞貝庭阿姨”暖心服務(wù)，搭配24小時(shí)前臺(tái)與安保、機(jī)器人送物。通過精細(xì)化運(yùn)營和充滿人情味的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了高入住率與客戶滿意度，是“核心區(qū)位價(jià)值深度運(yùn)營”的典范。

04丨寬庭·大境

上海城投黃浦濱江高奢服務(wù)式公寓

位置：黃浦區(qū)豫園板塊

運(yùn)營方：城投寬庭

品牌：寬嵐服務(wù)式公寓

房量：16套

項(xiàng)目詳情：寬嵐·大境位于老城區(qū)文脈核心地段，步行200米即可抵達(dá)軌交10/14號(hào)線，周邊環(huán)繞人民廣場、外灘等核心地標(biāo)，區(qū)位優(yōu)勢十分顯著，因此項(xiàng)目定位為國企核心區(qū)域高奢服務(wù)式公寓。戶型包括75-79㎡的一室兩廳以及102-121㎡的兩室兩廳，客廳與臥室均能實(shí)現(xiàn)獨(dú)立采光，采光覆蓋率優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。全屋配備智能系統(tǒng)，燈光、窗簾均可通過語音控制，還配備了戴森吹風(fēng)機(jī)、智能馬桶等高端家電。公區(qū)與室內(nèi)融入了藝術(shù)陳設(shè)與四季香氛，創(chuàng)新打造“嵐系新五感”體驗(yàn)。通過提供更高品質(zhì)、更具設(shè)計(jì)感且個(gè)性化服務(wù)的產(chǎn)品，滿足市場中對(duì)居住體驗(yàn)有更高要求客群的需求。

05丨北外灘雅詩閣服務(wù)式公寓

北外灘國際品牌奢華服務(wù)式公寓雙塔

位置：虹口區(qū)商丘路

運(yùn)營方：雅詩閣

品牌：雅詩閣+雅寓

房量：共計(jì)350套

項(xiàng)目詳情：北外灘核心區(qū)雙子樓雙品牌項(xiàng)目，雅詩閣戶型涵蓋88-173㎡，裝修精致奢華，配備恒溫泳池；雅寓戶型為48-80㎡，以簡約實(shí)用的風(fēng)格滿足白領(lǐng)租住需求。項(xiàng)目配置了87人專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，服務(wù)配比0.25，收取10%服務(wù)費(fèi)，兩棟樓獨(dú)立管理。公區(qū)配套健身區(qū)、泳池區(qū)、休閑區(qū)、兒童區(qū)、早餐區(qū)、多功能廳等全維度設(shè)施。客群以26-40歲金融白領(lǐng)為主，近一半客戶為外籍人士，出租率超96%，是高端租賃項(xiàng)目標(biāo)桿。

06丨駐在星耀 LIV'N THE SPARK by Greystar

靜安蘇河灣外資品牌國際化租賃社區(qū)

位置：上海靜安區(qū)虬江路931號(hào)

運(yùn)營方：Greystar（睿星資本）

品牌：駐在星耀

房量：579套

項(xiàng)目詳情：駐在星耀由全球領(lǐng)先的租賃住房投資與管理機(jī)構(gòu)Greystar（睿星資本）打造并運(yùn)營。項(xiàng)目位于靜安區(qū)蘇河灣板塊，毗鄰地鐵樞紐與高端商圈，是觀察外資品牌如何將其全球經(jīng)驗(yàn)與本土化需求相結(jié)合的代表作。

579套服務(wù)式公寓戶型涵蓋42-108㎡的Studio、一房及二房。設(shè)計(jì)融合了國際審美與對(duì)本地年輕人生活習(xí)慣的洞察，強(qiáng)調(diào)采光、實(shí)用性與社交氛圍的營造。戶型設(shè)計(jì)現(xiàn)代，配備品質(zhì)家電。

主要吸引在滬工作的海外人士、海歸青年、以及崇尚國際化社區(qū)氛圍的本地年輕精英與專業(yè)人士。其定位是一個(gè)充滿活力的“全球化垂直社區(qū)”。

最大特色在于“由外至內(nèi)”的社群運(yùn)營。Greystar將“創(chuàng)造聯(lián)結(jié)”作為核心使命，不僅規(guī)劃了共享辦公、健身房、影音室等豐富的公共設(shè)施，更由專職的社群經(jīng)理持續(xù)組織各類社交、文化、職業(yè)發(fā)展活動(dòng)。這種深度運(yùn)營有效促進(jìn)了租戶間的互動(dòng)，構(gòu)建了強(qiáng)烈的社區(qū)歸屬感，從而實(shí)現(xiàn)了高續(xù)租率與品牌忠誠度，是其區(qū)別于傳統(tǒng)公寓的關(guān)鍵。

結(jié)語

未來，「游學(xué)記·URI Study Tour」游學(xué)項(xiàng)目將持續(xù)推出，我們面向所有住房租賃企業(yè)全國游學(xué)考察，提供定制化深度服務(wù)與鏈接，攜手共同參與與經(jīng)歷，與大家一起，在游學(xué)中成長，在成長里創(chuàng)造。

URI游學(xué)過往案例

新建大型保租房探訪：政策落地與民生保障運(yùn)營路徑

青年公寓：Z世代居住需求下的產(chǎn)品與運(yùn)營策略

集體用地新建社區(qū)：政策落地與民生保障運(yùn)營路徑

政企合作案例深研：資源整合與可持續(xù)運(yùn)營案例實(shí)踐

日本長租公寓專項(xiàng)考察：精細(xì)化管理與社區(qū)營造借鑒

藍(lán)領(lǐng)深度考察：城市建設(shè)者之家的規(guī)劃與管理實(shí)踐

國企專項(xiàng)考察：大型新建保租房（寵物友好）運(yùn)營之道

培訓(xùn)交流：智能系統(tǒng)與數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的管理升級(jí)

中國人才公寓標(biāo)桿社區(qū)研學(xué)高階班（常州）

全國主題式人才公寓研學(xué)班（愛情公寓）

中國人才公寓標(biāo)桿社區(qū)高階研學(xué)班（上海浦東）

中國服務(wù)式公寓高階研學(xué)班（成渝兩地）

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營編輯:樹懶