又到一年榜單發(fā)布時，只是如今地產(chǎn)人早已心灰意冷，大家好像都不太關(guān)注排行榜了。

這就像是股民對股市失去信心后，再也不看股票軟件——當行業(yè)信仰崩塌，數(shù)據(jù)本身也成了殘酷現(xiàn)實的縮影。

然而，越是低迷的時刻，越需要看清現(xiàn)狀。這不僅是業(yè)績的羅列，更是行業(yè)筑底期的生存圖鑒。

2025年的榜單，看起來既熟悉又陌生。

熟悉的是，TOP10房企中保利、中海、華潤依舊穩(wěn)居前三，組成牢不可破的“保中華”陣營，民營房企依舊僅存濱江集團一根獨苗。

陌生的是，千億房企數(shù)量繼續(xù)下探，如今僅剩10家，行業(yè)規(guī)模幾乎退回十年前水平，反而有一批房企憑借清晰戰(zhàn)略逆勢突圍、實現(xiàn)業(yè)績增長。

當我們仔細審視TOP50房企榜單時，可以發(fā)現(xiàn)一邊是國央企的強者恒強，一邊是民企的突圍求生。

這場持續(xù)四年的行業(yè)大洗牌，正在重塑房地產(chǎn)的全新格局。

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三強鼎立，央企主導(dǎo)格局確立

2025年的全口徑銷售額榜單出來后，很多地產(chǎn)人第一反應(yīng)是：

“熟悉的名字還在，但感覺已經(jīng)不是原來的江湖了。”

行業(yè)深度調(diào)整的當下，央企的統(tǒng)治力已從“優(yōu)勢領(lǐng)跑”變成“絕對主導(dǎo)”。

1）“保中華”鎖定前三！央企的統(tǒng)治時代，真的來了

2025年的TOP3榜單，沒有意外——

保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地再次包攬冠亞季軍，“保中華”的鐵三角格局，已經(jīng)從“趨勢”變成“定局”。

保利以2530億元蟬聯(lián)銷冠，中海2512億元緊隨其后，兩者差距僅18億元；華潤2336億元穩(wěn)居第三，前三甲的差距正在縮小。

三者憑借穩(wěn)健的經(jīng)營、充足的資金優(yōu)勢，在行業(yè)下行期牢牢占據(jù)頭部位置。

保利發(fā)展全年約8成銷售額來自一二線城市，光是上海和廣州兩座城市的銷售額加起來就接近1000億；中海地產(chǎn)則靠“精準投資+聯(lián)合開發(fā)”雙線破局，拿地金額穩(wěn)居行業(yè)第1；華潤置地則走的是資源整合與持續(xù)運營的路線，其在豪宅賽道迎來產(chǎn)品集中爆發(fā)。

這三家頭部央企不僅在銷售規(guī)模上穩(wěn)居行業(yè)頂端，更重要的是，它們正在通過系統(tǒng)性的產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新為行業(yè)樹立新標桿。

2）百強門檻繼續(xù)下探，正增長房企卻逆向增加

據(jù)排行榜顯示，千億房企陣營從2021年高峰期的43家，一路暴跌至2023年16家、2024年11家，到2025年，僅剩10家。

這意味著，短短4年時間，超7成的房企被踢出千億賽道，行業(yè)規(guī)模直接退回十年前水平。

百億房企數(shù)量同樣大幅縮水至65家，中小房企的出局速度比想象中更快。

房企規(guī)模收縮的同時，各梯隊的門檻值也跟著繼續(xù)下探，2025年TOP10房企的守門員是濱江集團，門檻值為1017.6億元；TOP50的門檻值為陽光城的157.6億元；TOP100的門檻值不到百億，為信義地產(chǎn)的61.9億元。

但反差的是，在行業(yè)規(guī)模整體收縮的態(tài)勢下，業(yè)績正增長的房企數(shù)量反倒逆勢回升——

TOP50房企中，2024年僅有7家房企實現(xiàn)業(yè)績正增長，2025年這一數(shù)量回升至11家，呈現(xiàn)出“整體承壓、局部回暖”的分化特征。

3）8家國央企逆勢增長，抗周期韌性強勁

正向增長陣營中，國央企占據(jù)絕對主導(dǎo)，擁有8個席位。這群逆勢增長的少數(shù)派，正是行業(yè)筑底期最核心的“韌性代表”。

這8家國央企大概可以分為三個梯隊，陸家嘴、中建東孚以超50%增幅領(lǐng)跑；能建城發(fā)、浦開集團、中旅投資三家維持中高增長；中國金茂、中建智地、綠地控股則是穩(wěn)步進階。

這些國央企的共同特點是：融資優(yōu)勢明顯、拿地能力強、產(chǎn)品力過硬、保交付能力強。

從這個角度看，國央企主導(dǎo)的行業(yè)格局已經(jīng)確立，而且這個趨勢在未來只會愈發(fā)明顯。

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民企突圍，生存賽道各顯神通

民營房企陣營呈現(xiàn)出“總量萎縮、個體分化”的特點。TOP10房企中僅濱江集團1家民企入圍，TOP30中民企數(shù)量僅有6家。

但在整體疲軟的態(tài)勢下，優(yōu)質(zhì)民企走出了各自的突圍路徑。

1）濱江、龍湖穩(wěn)坐民企頭部，守住基本盤

民營房企陣營雖整體承壓，但濱江集團、龍湖集團兩大企業(yè)憑借清晰的戰(zhàn)略定力，穩(wěn)居民企第一梯隊，成為民企生存的“標桿樣本”。

濱江集團作為TOP10以及千億房企陣營中唯一的民企，堅持區(qū)域深耕戰(zhàn)略，2025年超9成權(quán)益拿地金額集中于杭州。

依托本土品牌溢價與極致產(chǎn)品把控，連續(xù)多年穩(wěn)穩(wěn)守住千億規(guī)模，更在行業(yè)寒冬中為員工發(fā)放消費券、放18天長假，用穩(wěn)健經(jīng)營彰顯底氣。

龍湖集團則龍湖則走的是另一條路——靠多航道協(xié)同破局，用經(jīng)營性業(yè)務(wù)對沖開發(fā)波動。

經(jīng)營性收入在2025年達到267.7億元，實現(xiàn)連續(xù)三年增長。商業(yè)項目的開業(yè)速度也在加快，截至2025年底，累計開業(yè)運營的商業(yè)項目預(yù)計已超過100個。

同時精準把控債務(wù)兌付，2025年面臨償債高峰累計兌付公開債券超百億元，多次提前兌付債券，成為少有的無債務(wù)危機民企。

2）3家民企業(yè)績正向增長，成為行業(yè)亮點

TOP50房企中，民營房企有嘉里建設(shè)、江山萬里置業(yè)、邦泰集團三家業(yè)績實現(xiàn)正向增長。

這3家能逆勢突圍，堪稱榜單中的意外之喜，甚至超出了不少行業(yè)人士的預(yù)期。

邦泰集團業(yè)績增長了79.69%，拿地更是一比一年多，2025年新增35宗土地，總投資超120億元，僅12月就斬獲10宗土地。

嘉里建設(shè)與江山萬里置業(yè)則是2025年TOP50榜單中的新面孔，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，兩者同比增幅分別高達1646.5%、731.3%，爆發(fā)力遠超行業(yè)預(yù)期。

嘉里建設(shè)開發(fā)的金陵華庭2025年攬金超210億元，而江山萬里置業(yè)僅以寧波一個城市的業(yè)績就干進了行業(yè)TOP50。

圖源：克而瑞

這幾家民企的逆勢破局，恰恰印證了民營房企并非窮途末路，關(guān)鍵是要找到適合自己的發(fā)展路徑。

3）峰值過后，降幅少就已經(jīng)是成功

如今，行業(yè)峰值已過，規(guī)模增長早已不是目標。

在當下這個階段——降幅小，本身就是一種成功。

比如國貿(mào)、越秀、保利置業(yè)、建發(fā)、華潤、招商、綠城等等房企，降幅控制得較好，展現(xiàn)出了較強的抗周期能力。

當行業(yè)整體深度回調(diào)，能夠控制節(jié)奏、守住現(xiàn)金流、不發(fā)生系統(tǒng)性風險，本身就是管理能力的體現(xiàn)。

這也是為什么，如今榜單已經(jīng)不再是“英雄榜”，而更像是一份生存質(zhì)量報告。

3

產(chǎn)品力定勝負，品質(zhì)時代來臨

縱觀2025年房企排行榜，我們可以清晰看到，規(guī)模崇拜徹底落幕，產(chǎn)品力與戰(zhàn)略定力成為新的競爭核心。

房地產(chǎn)行業(yè)已告別高增長時代，未來將長期處于L型底部階段。

在此背景下，房企需要摒棄對規(guī)模增長的執(zhí)念，轉(zhuǎn)向?qū)?jīng)營質(zhì)量的追求。

在未來，產(chǎn)品力成為核心競爭力，高端產(chǎn)品賽道競爭白熱化。

比如上海壹號院以超220億元成交額登頂全國銷冠；保利世博天悅銷售額超105億元；深圳灣澐璽首開單日銷售130億元，刷新紀錄……

這些現(xiàn)象表明，盡管整體市場低迷，但優(yōu)質(zhì)高端產(chǎn)品依然供不應(yīng)求。

而且，聯(lián)合開發(fā)也將成為主流，房企從競爭走向競合。

最典型的就是安瀾上海項目以439.5億元總價刷新全國紀錄，由中海、招商蛇口、中旅投資、徐匯城投四大主體聯(lián)合開發(fā)，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。

對于房企而言，未來的發(fā)展路徑已經(jīng)清晰——

一是聚焦核心城市，把握結(jié)構(gòu)性機會；二是強化產(chǎn)品力，以好產(chǎn)品打動消費者；三是保持財務(wù)穩(wěn)健，守住生存底線；四是擁抱新模式，積極探索多元化經(jīng)營模式。

房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷涅槃重生，陣痛之后，活下來的企業(yè)將迎來更加健康的發(fā)展環(huán)境。

未來已來，讓我們一起期待房地產(chǎn)行業(yè)在品質(zhì)確定性時代煥發(fā)新生！

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