龍湖集團(tuán)物業(yè)在2026年掀起的撤場(chǎng)潮，反映了物業(yè)管理行業(yè)正經(jīng)歷的深刻變革。這并非孤立的商業(yè)決策，而是行業(yè)在房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代、經(jīng)營(yíng)成本持續(xù)上漲、業(yè)主權(quán)利意識(shí)覺醒等多重因素交織下的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

撤場(chǎng)潮的全局圖景

這場(chǎng)撤場(chǎng)潮有幾個(gè)顯著特點(diǎn)，使其不同于以往。

? 波及范圍廣，頭部企業(yè)主動(dòng)離場(chǎng)：撤場(chǎng)已不再是中小物企的個(gè)別現(xiàn)象，而是蔓延至行業(yè)頭部。根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，僅2025年前9個(gè)月，全國(guó)公開的物業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)案例就超過120起，其中不乏龍湖、萬科、保利、中海等知名品牌。這標(biāo)志著企業(yè)戰(zhàn)略從過去追求規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向了主動(dòng)收縮戰(zhàn)線、優(yōu)化項(xiàng)目組合。

? 區(qū)域集中于一三線城市：撤場(chǎng)潮主要波及的是寧波、重慶、武漢、合肥、紹興等二三線城市。這些城市在過去幾年的房地產(chǎn)高速開發(fā)中產(chǎn)生了大量新盤，但部分區(qū)域入住率不足，加之地方政府為保障民生出臺(tái)了物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間，導(dǎo)致項(xiàng)目難以維系。

? 高端項(xiàng)目亦難幸免：一個(gè)更值得警惕的信號(hào)是，撤場(chǎng)潮已滲透至高端樓盤。例如，金茂物業(yè)就因收繳率過低而撤出成都某高端項(xiàng)目。這表明當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)壓力具有普遍性，即便定位高端、理論上收費(fèi)能力更強(qiáng)的項(xiàng)目，若無法實(shí)現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”，同樣面臨運(yùn)營(yíng)困境。

探尋撤場(chǎng)背后的深層矛盾

物業(yè)公司“不干了”的表象背后，是長(zhǎng)期積累的行業(yè)深層矛盾在新時(shí)代下的總爆發(fā)。

? 難以承受的經(jīng)營(yíng)壓力：物業(yè)公司的賬本正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。一方面，物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)走低，全國(guó)住宅小區(qū)平均繳納率已從幾年前的超過80%降至70%出頭，部分項(xiàng)目收繳率甚至不足50%。另一方面，許多業(yè)主因?qū)Ψ⻊?wù)不滿或受市場(chǎng)情緒影響，強(qiáng)烈要求降低物業(yè)費(fèi)。與此同時(shí)，人工等運(yùn)營(yíng)成本剛性上漲，而一些城市出臺(tái)的物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)也在客觀上壓縮了利潤(rùn)空間。當(dāng)收入無法覆蓋成本時(shí)，長(zhǎng)期虧損的項(xiàng)目只能被出清。

? 服務(wù)與收費(fèi)的惡性循環(huán)：過去，由于缺乏有效監(jiān)督，部分物業(yè)公司從“服務(wù)者”異化為“管理者”，服務(wù)縮水、賬目不清成為普遍現(xiàn)象。業(yè)主在多次溝通無效后，最直接的抗?fàn)幨侄尉褪蔷芾U物業(yè)費(fèi)。這便陷入了一個(gè)典型的惡性循環(huán)：服務(wù)下滑 → 業(yè)主拒繳費(fèi) → 物業(yè)收入減少 → 服務(wù)進(jìn)一步縮水。在這個(gè)循環(huán)里，物業(yè)公司收不到錢，難以為繼；業(yè)主的居住品質(zhì)和房產(chǎn)價(jià)值也同步受損，沒有真正的贏家。

? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向存量時(shí)代的必然陣痛：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已從“增量時(shí)代”步入“存量時(shí)代”。過去，物業(yè)公司可以隨著新樓盤的交付輕松擴(kuò)張管理規(guī)模。如今，行業(yè)重心轉(zhuǎn)向?qū)Υ媪宽?xiàng)目的長(zhǎng)期精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，過去被高增長(zhǎng)所掩蓋的“質(zhì)價(jià)不符”等核心矛盾便被推到臺(tái)前，一場(chǎng)行業(yè)大洗牌在所難免。

撤場(chǎng)帶來的連鎖反應(yīng)

物業(yè)突然撤場(chǎng)，會(huì)立刻將小區(qū)推向失管或半失管的狀態(tài)，引發(fā)一系列“后遺癥”。

? 基礎(chǔ)服務(wù)停擺與安全隱患：保潔、保安、綠化維護(hù)、垃圾清運(yùn)等基礎(chǔ)服務(wù)可能中斷或大幅縮水。例如，紹興的中冶·梧桐園小區(qū)在物業(yè)撤場(chǎng)后，曾面臨垃圾堆積、綠地被侵占、外來車輛隨意占用車位等混亂局面。更嚴(yán)重的是，消防系統(tǒng)、電梯等關(guān)鍵設(shè)施的日常維護(hù)可能出現(xiàn)空窗，帶來安全隱患。

? 資產(chǎn)貶值與溝通協(xié)調(diào)困境：物業(yè)服務(wù)的真空會(huì)直接導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境惡化，進(jìn)而影響二手房市場(chǎng)的評(píng)價(jià)和房?jī)r(jià)。有案例顯示，物業(yè)撤場(chǎng)后小區(qū)房?jī)r(jià)可能顯著下跌。此外，撤場(chǎng)后，維修基金的申請(qǐng)、公共設(shè)施的大修、費(fèi)用分?jǐn)偟茸h題往往因缺乏強(qiáng)有力的組織協(xié)調(diào)而陷入僵局。即便業(yè)委會(huì)嘗試“自管”，也常因缺乏專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、資金和權(quán)威而舉步維艱。

行業(yè)破局與未來出路

這場(chǎng)危機(jī)也正倒逼行業(yè)進(jìn)行深刻變革，其核心在于打破惡性循環(huán)，構(gòu)建“質(zhì)價(jià)相符、共生共贏”的新生態(tài)。

? 對(duì)物業(yè)公司：透明化與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)：物業(yè)公司必須徹底告別“黑箱”操作，轉(zhuǎn)向賬本透明化，定期公示物業(yè)費(fèi)收支和公共收益，重建信任基石。同時(shí)，需要回歸服務(wù)本質(zhì)，將資源聚焦于提升安保、保潔、維修響應(yīng)等基礎(chǔ)服務(wù)的質(zhì)量。一些企業(yè)已在探索創(chuàng)新，如萬科物業(yè)推行“彈性定價(jià)”和詳細(xì)的服務(wù)清單，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。

? 對(duì)業(yè)主與社區(qū)：構(gòu)建有效治理機(jī)制：業(yè)主需要從單純的拒繳抗?fàn)庌D(zhuǎn)向更成熟的理性協(xié)商與監(jiān)督。關(guān)鍵在于成立一個(gè)能真正代表廣大業(yè)主利益、運(yùn)作規(guī)范的業(yè)委會(huì)。在此基礎(chǔ)上，推廣“黨建引領(lǐng)三方協(xié)同”機(jī)制（社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)），為理性溝通提供平臺(tái)，已被紹興等地的實(shí)踐證明是有效路徑。

? 政策與行業(yè)層面的引導(dǎo)：政府監(jiān)管可從簡(jiǎn)單的“限價(jià)”轉(zhuǎn)向更精細(xì)化的“質(zhì)價(jià)相符”引導(dǎo)。例如，推行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立信用評(píng)價(jià)體系，讓“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”有據(jù)可依。同時(shí)，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)拓展社區(qū)養(yǎng)老、家政等增值服務(wù)，開辟新的收入來源，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。