白云新城，即將迎來一波換房潮！

樓市君發(fā)現(xiàn)，白云新城的標(biāo)桿二手豪宅，比如保利云禧、天健云山府等，掛牌量出現(xiàn)了明顯增加。

有中介表示，有幾個項目的沒對外展示的房源，比展示出來的還要多！

｜白云新城航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

白云新城這批“非富即貴”的業(yè)主們，下一步會把目光投向哪里？

壹

從數(shù)據(jù)上看，白云新城老牌豪宅的掛牌量，確實上升得十分明顯。

比如保利云禧西區(qū)，一年前掛牌14套，現(xiàn)在最新掛牌18套，并且還有26套的待上架房源！

也就是說實際二手房源數(shù)量達(dá)到了44套，小區(qū)掛牌率接近10%！

即便是珠江嶺南苑這種神龍見首不見尾的隱貴小區(qū)，也有差不多12套的房源。

按照總戶數(shù)156戶計算，珠江嶺南苑的掛牌率也有7.7%！

｜廣州樓市發(fā)布 制

要知道，白云新城標(biāo)桿盤在過去幾年的掛牌量，一直都是少且穩(wěn)定的。

中介也表示，白云新城的掛牌量出現(xiàn)上漲，也是近期才出現(xiàn)的。

而白云新城的這波換房潮，也是有跡可循的。

最主要原因在于，白云新城多年來的土地斷供。

在去年綠城和保利分別拿下齊富路北側(cè)地塊和云城東路地塊之前，白云新城上一次有宅地出讓還是2021年！

樓市君統(tǒng)計了一下，白云新城在15年的時間里，只賣了13塊地。

｜廣州樓市發(fā)布 制

這些早年就買入白云新城的買家，基本都是事業(yè)單位、公務(wù)員、企業(yè)主以及企業(yè)高管等。

根據(jù)中介介紹，這些掛牌的業(yè)主，大多是因為家庭結(jié)構(gòu)變化以及生活方式升級，轉(zhuǎn)而追求更大面積、更高品質(zhì)、更純粹圈層的新居所。

簡單來說，他們換房不止是因為需要一個更大的空間，還有對身份和圈層的認(rèn)同。

｜白云新城標(biāo)桿二手小區(qū)

｜廣州樓市發(fā)布 攝

因此，他們換房，大概率也是在白云新城內(nèi)部換。

那么問題來了，現(xiàn)在的白云新城，他們還有什么選擇？

貳

要解決這個問題，我們需要先了解白云新城的市場格局。

簡單來說，目前的白云新城，是一個一二手存在斷層的市場。

換房客戶能選擇的次新房和新房都不多。

｜廣州樓市發(fā)布 制

先來看二手房方面。

白云新城由于這幾年土地供應(yīng)的稀缺，大部分二手房樓齡基本都在10年左右。

像是上文提到的保利云禧、珠江嶺南苑，社區(qū)內(nèi)部都涌出看不少換房需求。

而樓齡較小次新房，基本只有首開龍湖天奕和天健云山府。

以首開龍湖天奕為例，前兩年也曾出現(xiàn)過10萬+的成交，目前的成交價維持則維持在8-9萬/平左右。

不過由于小區(qū)基本都是大戶型，總價高達(dá)1500-2500萬！

｜圖源：貝殼找房

如果預(yù)算有限，面積更小一點的天健云山府更加親民。

在去年5月份，天健云山府成交過一套97.56平的三房，總價477.5萬，單價甚至不到5萬/平。

再來看新房方面。

新房方面的選擇也不多，目前在售/待售的只有三個：

粵海云港城、國貿(mào)綠城云樾和鳴以及保利云城東路項目。

粵海云港城目前在售140-270平的桂府壹號現(xiàn)房以及213-571平的云端大平層產(chǎn)品。

住宅均價約8.5萬/平，最低總價門檻也要八九百萬。

這個項目無論地段還是配置都非常不錯，像是外立面就融入了銀灰色鋁板+玻璃幕墻+曲線美學(xué)，非常有標(biāo)志性。

｜粵海云港城航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

兩個待售新房方面，云樾和鳴已經(jīng)率先公布了部分產(chǎn)品細(xì)節(jié)和戶型面積。

建面約100-138平的純四空間戶型，基本瞄準(zhǔn)的是想買入白云新城的初級改善客戶。

｜項目航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而保利云城東路項目，改善屬性更強一點。

項目位于白云新城的“黃金腹地”，不僅坐擁萬達(dá)廣場、無限極廣場、廣東畫院、廣州市城市規(guī)劃展覽中心等核心配套，更擁有稀缺的白云山景觀資源。

目前產(chǎn)品雖然還未曝光，但是按照2.3容積率和60米限高來看，大概率將打造為小高層板樓產(chǎn)品。

再加上這兩年保利玥璽灣、保利天曜等標(biāo)桿項目，保利在產(chǎn)品打造上面已經(jīng)積累了不錯的口碑，未來的產(chǎn)品也值得期待。

｜保利云城東路地塊航拍

｜廣州樓市發(fā)布攝

因此，從白云新城的市場格局來看，白云新城的頂豪換房客戶基本有兩個選擇：

一是選擇樓齡較小的次新房，如首開龍湖天奕。

二是選擇改善屬性更強的新房，粵海云港城以及保利云城東路項目，都是不錯的選擇。

這樣既能享受居住便利性，又能兼顧居住環(huán)境和圈層屬性。

那么，你認(rèn)為白云新城換房客會選哪里？

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