降稅！降首付！松綁商辦！

2026年的樓市注定與眾不同。僅僅半個(gè)月，政府便連下五道金牌，其發(fā)文之密集，信號(hào)之強(qiáng)烈，極為罕見(jiàn)。

當(dāng)我們抽絲剝繭，不難發(fā)現(xiàn)高層正想方設(shè)法為樓市減負(fù)，其目的很清晰：

在需求端，鼓勵(lì)賣(mài)舊買(mǎi)新！

在供給端，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)平權(quán)！

資產(chǎn)平權(quán)：商辦告別“二等公民”

在開(kāi)年所有政策里，降低商業(yè)用房首付比例，可謂影響最大。

因?yàn)樗腥硕几械搅�，商辦終于被重視，終于回到應(yīng)有的位置，之前對(duì)它的打壓，確實(shí)有點(diǎn)過(guò)了。

這里先簡(jiǎn)單解釋一下，所謂商辦，是大家熟悉的公寓、寫(xiě)字樓、酒店、商鋪等，其中公寓與普通人的關(guān)系極為密切。

很多年輕人第一套房就是公寓，很多中產(chǎn)第一筆投資也是公寓，很多改善家庭，為了搶占核定地段和景觀(guān)資源，也會(huì)選擇公寓。

但公寓從誕生開(kāi)始，便是二等公民。

一方面，它的首付至少50%，貸款利率也較高；另一方面，則是很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，公寓只有企業(yè)購(gòu)買(mǎi)，而且最小分割單位不得低于300平，即330新政。

2020年，商辦開(kāi)始糾偏，330政策廢除，公寓恢復(fù)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)。

如今，隨著首付降低，商辦與住宅之間的二元結(jié)構(gòu)終被打破。更重要的是，二者在購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，持有成本，經(jīng)營(yíng)回報(bào)，建筑規(guī)范上各有優(yōu)勢(shì)。

資產(chǎn)平權(quán)，終于落地！

背后深意：資金的乘數(shù)效應(yīng)

其實(shí)，資產(chǎn)平權(quán)的背后頗有深意。

政府鼓勵(lì)大家購(gòu)買(mǎi)商辦，一方面是鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)；另一方面，則是發(fā)揮資金的乘數(shù)效應(yīng)，來(lái)看案例：

1500萬(wàn)的公寓大平層，原本首付750萬(wàn)，降至30%后則為450萬(wàn)，省下的300萬(wàn)資金，在目前股市和債市上，都有諸多可能。

同時(shí)，在持有過(guò)程中，優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目帶來(lái)的“睡后收入”可不低，繼續(xù)看案例：

珠江新城天鑾，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)價(jià)為4.5萬(wàn)/平，如今200多平的租金可達(dá)3萬(wàn)+，大家有興趣可以算算，也與其它住宅頂豪對(duì)比，誰(shuí)的收益更高。

和天鑾同樣一線(xiàn)江景的保利魚(yú)珠港南區(qū)，目前300多平的月租金也在3.5萬(wàn)+。

當(dāng)年，這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)僅為3.4萬(wàn)/平。

按照國(guó)際慣例，年租金超過(guò)總價(jià)的3%，就是健康且理性的，從這個(gè)角度看，這兩個(gè)大平層可謂資產(chǎn)翹楚。

因?yàn)閷?duì)比傳統(tǒng)的銀行收益，簡(jiǎn)直不要太香。

要知道，如今銀行的大額存單利率，已跌至1字頭。三個(gè)月短期，更是進(jìn)入“0字頭”區(qū)間，比如國(guó)有大行普遍在0.9%。

群眾手里不是沒(méi)錢(qián)，而是找不到方向和目標(biāo)，資產(chǎn)荒時(shí)代已經(jīng)急沖沖來(lái)了。

所以，無(wú)論從購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻角度，還是從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方向，優(yōu)質(zhì)的公寓大平層，都將發(fā)揮資金的乘數(shù)效應(yīng)。

珠金琶觀(guān)禮臺(tái)，CBD唯一半島

當(dāng)然，要是自用的話(huà)，公寓大平層的優(yōu)勢(shì)更為獨(dú)特。

受益于城市規(guī)劃，公寓大平層一般占據(jù)城市絕佳地段，比如珠江新城，比如琶洲，金融城和魚(yú)珠的江岸線(xiàn)。

公寓大平層往往擁有絕佳地段，@廣州房產(chǎn) 攝

同時(shí)，在設(shè)計(jì)和外立面上，有更大的發(fā)揮空間，這讓其很容成為地標(biāo)，天鑾，深圳灣1號(hào)就是典型代表。

再者，公寓大平層是非常純粹的享受型物業(yè)，大堂，會(huì)所，車(chē)庫(kù)，甚至電梯的配置都更高。

為此，當(dāng)政策紅包灑下時(shí)，拿下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目既能提高居住品質(zhì)，又能作為運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，成為家庭財(cái)富壓艙石。

但這樣的項(xiàng)目不好找，因?yàn)橹肮⒆≌亩Y(jié)構(gòu)，讓幾乎所有開(kāi)發(fā)商All in住宅；而且廣州不可復(fù)制的地段，也就那么幾個(gè)。

如此背景下，一個(gè)CBD半島項(xiàng)目開(kāi)始破圈，它便是：保利魚(yú)珠島。

這是保利在打造玥璽灣、保利天奕、保利天曜之后，于珠金琶的又一重磅力作，也是這家央企，第一次開(kāi)發(fā)島尖項(xiàng)目。

傾注心血是注定的，而項(xiàng)目所在的地段也值得。比如在上面那張圖，大家發(fā)現(xiàn)了什么？

其一，是珠金琶的天際線(xiàn)，在眼前徐徐展開(kāi)，這得益于保利魚(yú)珠島的位置，它可以用透視的視角，一覽廣州四十多年，城市奮進(jìn)的精華。

在未來(lái)至少20年內(nèi)，這都將是廣州最好的觀(guān)禮臺(tái)。

其二，則是CBD的唯一半島。

廣州是一座水做的城市，在珠江中，二沙島-海心沙-北帝沙-魚(yú)珠島形成了一條島鏈。

它們的南北兩岸，是繁華無(wú)比的CBD，但島內(nèi)卻獨(dú)立、安靜、歲月靜好。

在這其中，魚(yú)珠島最為特別，其半島形態(tài)與金融城直接相連，流光溢彩與生態(tài)盎然之間，不過(guò)一個(gè)轉(zhuǎn)身。

其三：則是魚(yú)珠島乃底座夯實(shí)的CBD。

很多人癡迷珠江新城，因?yàn)樗懈呗柸朐频膶?xiě)字樓，但不知道大家發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的盤(pán)整期，很多公司開(kāi)始搬離了。

因?yàn)槟抢�，不是企業(yè)的根。

保利魚(yú)珠島攜手的金融城東區(qū)，則不存在這個(gè)問(wèn)題。從板塊打造開(kāi)始，就是建立企業(yè)總部，選擇這里的大廠(chǎng)，根本不存在搬家的說(shuō)法。

政府欽點(diǎn)世界級(jí)商圈，璀璨兌現(xiàn)

還有更牛逼的，作為千年商都，廣州早就發(fā)文，要在全市打造五大世界級(jí)商圈，保利魚(yú)珠島所在的金融城-黃埔灣，就是其一。

只要去過(guò)這里的人，都會(huì)又驚又喜。

驚的是，太旺了，周末和節(jié)假日經(jīng)常找不到停車(chē)位；喜的是，業(yè)態(tài)極為豐富，能擁有輕松愜意的松弛時(shí)光。

這是保利打造的魚(yú)珠時(shí)光，在它沒(méi)有出現(xiàn)時(shí)，全市是沒(méi)有如此精致，如此規(guī)模的街區(qū)式開(kāi)放商業(yè)的。

一到晚上，華燈亮起，江風(fēng)穿過(guò)，這里就成為潮流者的樂(lè)園。

它是非標(biāo)的，漫步其中，光是建筑就充滿(mǎn)藝術(shù)美感。

它是精而美的，匯聚多家廣州和片區(qū)首店，比如7家、雪峰廣州旗艦店、大林苑精細(xì)潮菜等。

它還是時(shí)尚的，咕嚕咕力裝置可愛(ài)呆萌，快閃店經(jīng)常是千人打卡。

你能想到，在2025年，魚(yú)珠時(shí)光的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比上漲了18%，多家主力店的營(yíng)業(yè)額，甚至干到了150%。

保利魚(yú)珠島作為島尖項(xiàng)目，與魚(yú)珠時(shí)光通過(guò)步行橋相連，或許，這是最好也最溫柔的方式。

當(dāng)然，片區(qū)還有山姆，宜家，居然之家，美林天地等。

以廣州目前的版圖，能與這里媲美的，只有天河路、白鵝潭和花城廣場(chǎng)。

如此繁茂和璀璨，奠定了保利魚(yú)珠島的底盤(pán)，但項(xiàng)目的精髓遠(yuǎn)不止這些。

因?yàn)椋懈騽?dòng)人的地方：澎湃與遼闊，當(dāng)人生到達(dá)一定境界，都會(huì)去追求的東西。

藏品，珠江邊最美的一扇窗

其實(shí)，不管住宅大平層，還是公寓大平層，買(mǎi)家的核心訴求早就不是居住，而是對(duì)內(nèi)心的滿(mǎn)足。

居住情緒遠(yuǎn)大于配套、學(xué)位、房間數(shù)這些剛性要求，保利魚(yú)珠島，顯然有自己的殺手锏。

看，這是項(xiàng)目的一扇窗景。

此時(shí)你的耳邊，是否會(huì)響起：浪奔、浪流，萬(wàn)里江水濤濤永不休的旋律。

誰(shuí)說(shuō)廣州主城區(qū)遠(yuǎn)離大海？保利魚(yú)珠島便東臨沙洲，于三江匯聚處，以觀(guān)滄海。

很多人看江景，只是看江面的寬度，因?yàn)槟阍诎渡�，唯此一面�?/p>

而保利魚(yú)珠島，你看江的角度是在島上，不僅能欣賞800米的江面，更能飽覽珠江的延綿。

這是無(wú)比澎湃和遼闊的，這扇窗，只要你看過(guò)，就想擁有，想珍藏。

而項(xiàng)目為了匹配珠江入海的稟賦，在設(shè)計(jì)上采用了諸多巧思。

全落地玻璃幕墻，這是基礎(chǔ)配置，無(wú)需累述，我們說(shuō)說(shuō)層高和戶(hù)型。

與普通豪宅3米3層高不同，保利魚(yú)珠島的層高在3.55米至3.9米之間，這不僅利于天花吊頂，陽(yáng)光入屋，更將觀(guān)景面做成了IMAX。

所以，你在這里的江景視野，是所有住宅都無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，這是建筑規(guī)范，無(wú)法突破，除非你拿出一個(gè)小目標(biāo)去買(mǎi)頂復(fù)（注：住宅層高上限是3.6米）。

在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，保利魚(yú)珠島也與普通豪宅不同。

它不講究橫平豎直，規(guī)整方正，反而大膽采用游輪甲板的圓弧形設(shè)計(jì)，因?yàn)樗獙?shí)現(xiàn)270°觀(guān)江。

比如項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)的“領(lǐng)頭雁”戶(hù)型，江景面達(dá)到不可思議的約30米。

這意味什么？我來(lái)告訴你，你在客廳能望江，在臥室能望江，吃飯能望江，在主衛(wèi)泡浴缸也能望江。

這種被江幕包裹的震撼感，足夠澎湃和遼闊。

| 保利魚(yú)珠島Z03戶(hù)型示意圖

還有！情緒價(jià)值從你回家的第一步就開(kāi)始了。

項(xiàng)目通過(guò)主入口超級(jí)門(mén)王、酒店式環(huán)島落客區(qū)、地下光感迎賓大堂，營(yíng)造三重歸家禮序，并為400多戶(hù)業(yè)主，配置了約3600平的下沉式會(huì)所！

廣州很多千戶(hù)的豪宅，會(huì)所規(guī)模不超3000平，你走進(jìn)去會(huì)發(fā)現(xiàn)，泳池游不了幾米，摜蛋室根本約不到。

魚(yú)珠島的人均會(huì)所面積，則保證了每位業(yè)主都是VIP待遇。說(shuō)個(gè)細(xì)節(jié)，其會(huì)所配置了全尺寸9米挑高籃球場(chǎng)，上一次這么干的豪宅，是僑鑫匯悅臺(tái)。

當(dāng)你與家人來(lái)，或者帶朋友來(lái)，也會(huì)因一句句贊美和羨慕而心生澎湃。

賽事級(jí)別的泳池，示意圖

千萬(wàn)不要以為，這一切是理所當(dāng)然。

保利在規(guī)劃魚(yú)珠島時(shí)，首付降低的政策并未出臺(tái)，但保利敏銳捕捉到了市場(chǎng)需求，越來(lái)越多朋友，對(duì)居住舒適度，對(duì)極致景觀(guān)，有著偏執(zhí)的要求，對(duì)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，也有著更多期待。

然而市場(chǎng)上，根本沒(méi)有供應(yīng)。

與其說(shuō)央行的大禮包，讓保利魚(yú)珠島站在了風(fēng)口，成為2026年備受期待的項(xiàng)目。不如說(shuō)，項(xiàng)目早就做好了準(zhǔn)備，政府的新政，是助推起飛的意外之喜。

當(dāng)然，最受益的還是買(mǎi)家，這些200平-400平的江景大平層，首付三成之后，門(mén)檻已非常友好。

所有的一切，都在不言中。

政府派糖，CBD半島地段，前瞻性規(guī)劃，豐盛商業(yè)，震撼心靈的江天一色，以及肉眼可見(jiàn)的運(yùn)營(yíng)收入，保利魚(yú)珠島勢(shì)必是一個(gè)藏品。

它屬于欣賞和理解它的人。