2025年政策利好不斷，國(guó)補(bǔ)對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)及物流需求都產(chǎn)生了顯著的拉動(dòng)作用，而公募REITs擴(kuò)容也為商用物業(yè)投資帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。

近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2025年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》，解析廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。報(bào)告指出，2025年辦公樓全年租金加速下跌，金融城快速成型；新興優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)及新商圈帶動(dòng)消費(fèi)熱點(diǎn)，年輕化潮流化是商場(chǎng)調(diào)改方向；商場(chǎng)投資成交表現(xiàn)亮眼，核心區(qū)位物業(yè)投資機(jī)會(huì)攀升，廣州投資市場(chǎng)有望回暖。

優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)：新商務(wù)區(qū)成型，租金顯著下調(diào)

2025年，廣州新增優(yōu)質(zhì)辦公寫(xiě)字樓55.1萬(wàn)平方米。供應(yīng)量低于預(yù)期，主要是因?yàn)榻鹑诔强偛繕怯钭杂帽壤^高，推出市場(chǎng)出租的面積較預(yù)期少。

廣州全年凈吸納量為20.3萬(wàn)平方米，同比小幅下降0.2%。其中，金融城和琶洲合共貢獻(xiàn)了23.1萬(wàn)平方米的凈吸納量，金融城2025全年凈吸納量更是同比增長(zhǎng)了21.5%。全年而言，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)、消費(fèi)品、專業(yè)服務(wù)，以及房地產(chǎn)和建筑業(yè)位列所有成交的前五位，與2024年一致。

全年租金同比下跌10.1%，創(chuàng)下自2010年以來(lái)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金的最大年度跌幅。新興商務(wù)區(qū)樓宇面對(duì)同區(qū)集中供應(yīng)帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，采用積極的招商策略，靈活的租賃條款以實(shí)現(xiàn)快速去化；成熟商務(wù)區(qū)則面臨著總部企業(yè)外遷帶來(lái)的陣痛，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶，愿意提供如裝修補(bǔ)貼或拎包入駐等增值服務(wù)。

展望2026年，廣州預(yù)計(jì)將有55.1萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，總量與2025年基本持平。但由于需求仍在逐步恢復(fù)中，預(yù)料新增供應(yīng)仍將給市場(chǎng)帶來(lái)壓力，包括核心商務(wù)區(qū)和新興商務(wù)區(qū)都將面對(duì)空置率上行的壓力，租金仍將繼續(xù)回調(diào)。

CBRE華南區(qū)辦公樓租賃交易負(fù)責(zé)人程志文表示：“盡管未來(lái)幾年，廣州優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，但隨著城區(qū)辦公用地供應(yīng)的減少，舊城改造的持續(xù)探索，‘十五五’規(guī)劃的確定和落實(shí)，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)有望在供需兩端迎來(lái)改變和機(jī)遇。”

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：租金跌幅擴(kuò)大，商場(chǎng)調(diào)改積極

廣州2025年新增四個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，共34.4萬(wàn)平方米，其中，第四季度開(kāi)業(yè)的聚龍灣太古里一期，約五萬(wàn)平方米，首批開(kāi)業(yè)商家主要包括來(lái)自外地的廣州餐飲首店，本地服飾潮牌。

從新租成交來(lái)看，全年零售業(yè)態(tài)成交個(gè)數(shù)占比同比上升至42.1%，但仍低于餐飲成交個(gè)數(shù)的占比（44.1%）。零售業(yè)態(tài)中，包括運(yùn)動(dòng)類在內(nèi)的服飾品牌呈現(xiàn)年輕化和個(gè)性化的特點(diǎn)，電子產(chǎn)品和家電品牌則得益于國(guó)補(bǔ)政策的加持，在產(chǎn)品上不斷創(chuàng)新，成為市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)。

而餐飲業(yè)態(tài)中，茶飲咖啡甜品子類別在2025年增長(zhǎng)顯著，多個(gè)單品及品牌快速擴(kuò)張，新店數(shù)量在所有餐飲成交中的占比，同比增長(zhǎng)了5.4個(gè)百分點(diǎn)。反觀特色餐飲，新店占比則同比下降了3.3個(gè)百分點(diǎn)。而廣州的首店品牌，開(kāi)設(shè)最多的業(yè)態(tài)分別是時(shí)尚服裝和運(yùn)動(dòng)及戶外零售。

展望2026年，廣州將有58.6萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投入市場(chǎng)，分布在天河、海珠和荔灣，大部分由國(guó)內(nèi)或本地知名運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)為所在區(qū)域甚至廣州帶來(lái)新鮮的物業(yè)及品牌體驗(yàn)，也將有利于加速新興商圈的成型。

CBRE中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部 商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示：“這兩年的新增供應(yīng)項(xiàng)目及存量改造，除了來(lái)自國(guó)內(nèi)知名商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商外，還有一些是存量項(xiàng)目引入知名運(yùn)營(yíng)商而重?zé)ㄐ律�。今年以�?lái)，隨著阿那亞的熱潮興起，以及聚龍灣太古里和船臺(tái)1914的逐步面世，廣州進(jìn)入“非標(biāo)”商業(yè)集中供應(yīng)期，給消費(fèi)者帶來(lái)更豐富的零售體驗(yàn)，同時(shí)也帶領(lǐng)廣州商業(yè)進(jìn)入更具競(jìng)爭(zhēng)力的新階段�！�

投資市場(chǎng)：成交金額低位盤整，商場(chǎng)成交表現(xiàn)亮眼

2025年全年廣州共錄得25宗，共98.3億元的大宗物業(yè)成交，成交金額同比增長(zhǎng)13.9%。其中，商場(chǎng)是成交數(shù)量及金額最高的業(yè)態(tài)，占總成交金額的61.8%，成交同比提高131%。具體成交主要為萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的大宗出售，新住宅項(xiàng)目的底商或商業(yè)配套出售，以及通過(guò)不良資產(chǎn)處置釋出的傳統(tǒng)城區(qū)商業(yè)成交。而其他物業(yè)類型中，工業(yè)和酒店的成交金額錄得小幅同比上升，寫(xiě)字樓和公寓的成交金額則錄得同比下滑。

在買家類型方面，廣州今年錄得三宗成交金額超過(guò)10億元的交易，買家都來(lái)自房地產(chǎn)基金和以保險(xiǎn)為代表的機(jī)構(gòu)投資者�；钴S的企業(yè)主要來(lái)自科技互聯(lián)網(wǎng)、消費(fèi)品、直播電商和生物醫(yī)藥等行業(yè)。而此前活躍的國(guó)資平臺(tái)，購(gòu)買金額連續(xù)第二年下降。

CBRE廣州分公司董事總經(jīng)理嚴(yán)思慧表示：“2025年廣州大宗交易市場(chǎng)成交金額有所增長(zhǎng)，但仍處于歷史低位水平，目前，核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資機(jī)會(huì)有所增加，并且部分機(jī)會(huì)將通過(guò)不良資產(chǎn)的處置方式呈現(xiàn)，預(yù)期價(jià)格的回調(diào)及投資者信心的進(jìn)一步復(fù)蘇，將加速成交的達(dá)成。另外，2025年年底中國(guó)公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容，寫(xiě)字樓和酒店物業(yè)被納入其中。隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs的穩(wěn)步發(fā)展，成功案例的增加，投資者對(duì)房地產(chǎn)大宗投資的信心將有望提升�！�

采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者王艷玲