今年1月以來上海二手房市場成交活躍，元旦后工作日成交維持在600套左右，雙休日單日成交則突破1千套，市場延續(xù)了去年四季度的“翹尾”行情。

在樓市迎來“開門紅”的同時，坊間較為關(guān)注今年5月“新房解禁”是否影響市場走勢。2021年上海新房銷售開啟“計分制”，認(rèn)購比達(dá)到1:1.3的新房項目觸發(fā)5年限售，2026年有不到3萬套房源解除限售。從期間購房行為、解禁房源上市以及當(dāng)前市場韌性等多維度進(jìn)行分析，預(yù)計對市場走勢影響有限。

一、以居民自住購房為主，解禁不等于出售，預(yù)計掛牌房源總量有限

購房用于自住，解禁不等于掛牌出售。新房銷售計分制度設(shè)計導(dǎo)向，就是為了更好滿足無房自住居民家庭。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，觸發(fā)計分項目中約85%為購入家庭唯一住房，這些以自住為主的購房，在限售解禁后，絕大部分都不會選擇掛牌出售。

按照市場規(guī)律，直接掛牌出售規(guī)模有限。一般小區(qū)掛牌率通常在5%左右，根據(jù)這一比例計算，2026年解禁按3萬套住房計算，全年新增掛牌約1500套房源；即使將掛牌率提高至10%，全年新增掛牌約3000套房源，僅占到目前19萬套總掛牌量的1.5%左右。

二、新房解禁不是集中在同一個時間節(jié)點，而是與不限售的房源掛牌上市基本一致，時間、空間分散

時間“分散”。5年限售解禁時間從合同網(wǎng)簽備案時間起算，不同購房人、不同項目的限售時間都不一樣，解禁不會集中在同一個時間節(jié)點，預(yù)計今年新增1500套房源會分散在5月到12月的時間內(nèi)緩慢釋放。

空間“分散”。2021年觸發(fā)限售的項目大約100多個，分布在近50個板塊，并非集中在單個板塊。

與正常上市時間契合。不限售的房源上市出售，會考慮享受增值稅等優(yōu)惠稅收政策，從合同網(wǎng)簽到辦小產(chǎn)證一般也需要3年時間，再加上持有2年出售免征增值稅，前后也在5年時間，與新房解禁后掛牌上市時間高度契合。

三、當(dāng)前二手房交易比較活躍，市場韌性足，預(yù)計能夠很好消化新房解禁影響

去年8月“滬六條”出臺后，二手房市場活躍度明顯提升，走出企穩(wěn)向好態(tài)勢，近期市場積極信號持續(xù)釋放，當(dāng)前市場韌性完全能夠消化新房解禁影響。

成交量穩(wěn)中有升。2025年二手房成交23萬套，同比增加5%?！皽鶙l”出臺穩(wěn)住二手住房成交量，11月、12月單月成交量在2萬套以上，單月交易是下半年的高點和次高點，實現(xiàn)了年末翹尾。2026年1月以來二手房成交延續(xù)去年12月的熱度，中介門店帶看量保持在活躍區(qū)域，雙休日單日成交都在千套以上。

掛牌量持續(xù)下降。2023年下半年，全市二手住房掛牌量站上20萬套，之后維持在高位。去年9月以來，隨著價格充分調(diào)整、成交量逐步企穩(wěn)，房東心態(tài)趨于理性，惜售或售轉(zhuǎn)租的增加，近期掛牌總量已減少了1萬多套，二手住房市場供求關(guān)系進(jìn)一步得到改善。

成交價格逐步企穩(wěn)。隨著掛牌量的下降，近期交易中價格跌幅進(jìn)一步收窄，議價空間從原先的5—7%收窄到5%以內(nèi)。尤其是一些性價比高、配套全的房源，房東不再讓價；一些在地鐵站點周邊、區(qū)域規(guī)劃兌現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)房源，甚至開始掛高價格。