李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

2026年春節(jié)剛過，正式開工第二天的2月25日，上海住建委等五部門聯(lián)合出臺“滬七條”樓市新政，重點(diǎn)圍繞調(diào)整住房限購政策、提高住房公積金貸款支持力度、優(yōu)化房產(chǎn)稅執(zhí)行等幾方面內(nèi)容，支持剛性和改善性住房需求。這是繼去年“8·25”政策后，上海再次出臺一攬子樓市政策，也是自去年12月24日北京調(diào)整購房政策后，一線城市又一次紓困樓市。

此次上海樓市新政，在調(diào)整限購政策方面，均針對非戶籍。比如，調(diào)減外環(huán)內(nèi)非戶籍居民家庭或成年單身人士購房社�；騻�(gè)稅繳納年限，由“滿3年”降至“滿1年”；社保或個(gè)稅滿3年的非戶籍家庭或單身人士可以在外環(huán)內(nèi)增購1套住房等。筆者認(rèn)為，此舉主要在挖掘需求潛力。

目前，上海非戶籍常住人群龐大，2024年達(dá)983.49萬人，占常住人口40%，此外還有大量未繳納社�；騻�(gè)稅的外派上海人員、基礎(chǔ)公共服務(wù)人員，很多有購房需求。因此，調(diào)整限購政策也在情理之中。值得注意的是，相比去年“8·25”新政主要松綁外環(huán)外購房限制，此次新政重點(diǎn)是支持外環(huán)內(nèi)購房。特別是，繼續(xù)鼓勵(lì)非戶籍人群購置二手住房，激活“賣舊買新”的市場循環(huán)。

2025年，上海二手住宅成交22.7萬套，同比增加4.60%，其中總價(jià)300萬元以內(nèi)的房源占比63.9%（2024年為60.4%），這其中一半為總價(jià)200萬元以下房源，主要集中在外環(huán)外。二手住房交易“剛需化”趨勢明顯，2025年11—12月總價(jià)300萬元以內(nèi)房源交易占比升至70%。2025年，上海掛牌出售的二手房源中總價(jià)300萬以上占到42%，主要集中在外環(huán)內(nèi)。

由此，導(dǎo)致外環(huán)內(nèi)二手房供應(yīng)與二手房需求的主體存在錯(cuò)位。同時(shí)，近年來新房供應(yīng)開始向外環(huán)內(nèi)傾斜，并呈現(xiàn)改善化、豪宅化趨勢，2025年銷售的新房套均總價(jià)超過1000萬（上年為932萬），套均面積124.5平方米，比上年增加2.6平方米。2025年，內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)新房供應(yīng)比2024年分別提升5.29個(gè)百分點(diǎn)和1.50個(gè)百分點(diǎn)。

由于二手房“剛需化”趨勢加快，使得“買一賣一”的置換鏈條循環(huán)不暢，直接導(dǎo)致新房交易下滑。2025年，上海新房供應(yīng)525萬平方米、成交555萬平方米，同比分別減少29.2%、20.9%。因此，此次調(diào)整限購重點(diǎn)在激活外環(huán)內(nèi)二手房需求。

此次大幅度調(diào)整針對非戶籍人群的限購政策，目的就在于進(jìn)一步激活低住房自有率的非戶籍群體的需求，提高二手住房交易規(guī)模，帶動(dòng)置換需求的同時(shí)，以交易的高景氣度穩(wěn)定二手房價(jià)格，這也是提振市場預(yù)期和從中長期穩(wěn)定樓市的關(guān)鍵。這也就不難理解此次新政中，公積金政策力度之大，貸款最高額度從160萬元提至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），最高貸款額度可達(dá)到324萬元。

考慮到總價(jià)300萬以下的二手住房交易占比達(dá)到63.9%，外環(huán)外還有近10%的新房交易總價(jià)在300萬以下。對于很多購房人群來說，公積金貸款完全覆蓋購房總價(jià)。這一政策在“降門檻、降成本、提預(yù)期”方面的綜合效應(yīng)很突出，對于進(jìn)一步提升二手住房的交易規(guī)模，去化外環(huán)外新房庫存有積極意義。

此次新政中，個(gè)人住房房產(chǎn)稅執(zhí)行內(nèi)容更人性化。有部分購房案例為子女成年后新購住房，且屬于其唯一住房，但由于之前上了父母的房產(chǎn)證，也要繳納房產(chǎn)稅，對釋放新的需求有一定妨礙，此次新政將這個(gè)費(fèi)用也免除了。總的來看，此次上海樓市新政針對性比較強(qiáng)，著力點(diǎn)在于挖掘需求潛力，將促進(jìn)新市民的剛需和老市民改善結(jié)合起來，促進(jìn)交易循環(huán)。

上海新政對國內(nèi)一二線熱點(diǎn)城市有很大的啟示和借鑒意義。近年來，多數(shù)城市的二手住房交易活躍，新市民和外來人口為需求主力，但“剛需化”趨勢明顯。同時(shí)，也因?yàn)槎址績r(jià)格回調(diào)，交易中位價(jià)下沉，使得二手房為主的剛需和新房為主的改善之間循環(huán)不暢，導(dǎo)致政策效應(yīng)短期化、新房交易下行。因此，如何激活非戶籍需求，乃樓市企穩(wěn)的關(guān)鍵。

對于上海來說，基于非戶籍購買力、市場預(yù)期、政策博弈等綜合考慮，新政能否達(dá)到預(yù)期效應(yīng)尚待觀察。但是，全國2.4億外來人口占城市常住人口近30%，上海、北京達(dá)到40%，珠三角達(dá)到近50%，這是未來住房需求的主力�？梢源_定的是，借助住房政策創(chuàng)新、供給改革（最典型的就是公積金普惠化）、基本面修復(fù)等，將非戶籍人群住房需求潛力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，激活市場合理循環(huán)，這才是穩(wěn)定市場的關(guān)鍵。

接下來，各地需要把政策紓困和供給改革結(jié)合起來，投資于物和投資于人（住房保障、社保兜底、公共配套、就業(yè)優(yōu)先）結(jié)合起來，短期穩(wěn)定和長期動(dòng)力培育結(jié)合起來，存量消化和增量優(yōu)化結(jié)合起來，因城施策落實(shí)到因區(qū)施策等，形成系統(tǒng)集成，才能把需求潛力轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)，這是樓市穩(wěn)定的長效機(jī)制。由此，上海新政具有極強(qiáng)的信號意義。