北京二手房周成交重回4000套，市場(chǎng)終于傳來(lái)了一些與以往不同的消息，一線城市的樓市是否就此走出低谷？

北京市上周二手房成交總數(shù)超過(guò)了4000套，這在最近兩年沒(méi)有政策出臺(tái)的上半月實(shí)屬罕見(jiàn)。上海、深圳最近3個(gè)周末，樓市成交也在穩(wěn)步回升。

有機(jī)構(gòu)分析稱，市場(chǎng)上部分超跌區(qū)域，前后兩套房的成交價(jià)已趨于接近，不再像前幾個(gè)月那樣每套都下跌數(shù)十萬(wàn)元。

掛牌量開(kāi)始明顯減少，市場(chǎng)似乎出現(xiàn)了階段性企穩(wěn)跡象。中原研究院數(shù)據(jù)顯示，北京限購(gòu)放松兩周半，報(bào)價(jià)指數(shù)累計(jì)上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，回暖幅度高于8月初限購(gòu)放松后。

一線城市二手報(bào)價(jià)指數(shù)均值已連續(xù)4周上升，由17.3%上升至20.0%，市場(chǎng)預(yù)期正溫和回升。

01回暖跡象

歲末成交“翹尾”讓市場(chǎng)對(duì)2026年走勢(shì)充滿想象。

北京、上海、深圳等一線城市的樓市數(shù)據(jù)正悄然變化，連續(xù)數(shù)周的成交回升為這個(gè)長(zhǎng)期低迷的市場(chǎng)注入了一絲暖意。

北京限購(gòu)政策調(diào)整后的市場(chǎng)反應(yīng)尤為明顯。報(bào)價(jià)指數(shù)在短時(shí)間內(nèi)累計(jì)上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，這一漲幅超過(guò)了今年8月初限購(gòu)放松后的回暖幅度。一線城市二手報(bào)價(jià)指數(shù)均值已連續(xù)四周保持上升態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一波“翹尾”行情并非偶然。部分超跌區(qū)域的價(jià)格正在逐漸穩(wěn)定，一些小區(qū)甚至出現(xiàn)了前后兩套成交價(jià)格基本持平的情況，這與前幾個(gè)月每套成交都下跌幾十萬(wàn)元的形勢(shì)形成了鮮明對(duì)比。

02政策轉(zhuǎn)向

2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”。財(cái)政部、稅務(wù)總局同步出臺(tái)住房增值稅減免政策，北京等核心城市也優(yōu)化了購(gòu)房限制政策。

尤其值得注意的是，《求是》雜志新年開(kāi)篇文章強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)“顯著的金融資產(chǎn)屬性”，要求政策“一次性給足”，避免“添油戰(zhàn)術(shù)”，釋放出強(qiáng)烈的穩(wěn)預(yù)期信號(hào)。

這些政策并非為了刺激樓市過(guò)熱，而是以“縮短調(diào)整時(shí)間、熨平市場(chǎng)波動(dòng)”為目標(biāo)，構(gòu)建政策托底的確定性。這種思路上的轉(zhuǎn)變，意味著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了更加注重穩(wěn)定性和連續(xù)性的新階段。

北京戶籍政策的嚴(yán)格程度遠(yuǎn)高于全國(guó)其他城市，在這種情況下，政策的微調(diào)就可能引起市場(chǎng)的快速波動(dòng)。如果未來(lái)沒(méi)有超預(yù)期的政策出臺(tái)，市場(chǎng)在3月后可能再次面臨調(diào)整。

03漸進(jìn)修復(fù)

中郵證券分析指出，2026年政策思路已從分散調(diào)控轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性發(fā)力，但市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)仍需多重因素共振。這種漸進(jìn)式修復(fù)特征與“小陽(yáng)春”所需的快速升溫條件并不匹配。

居民購(gòu)房信心的修復(fù)是一個(gè)緩慢過(guò)程，它依賴于就業(yè)與收入預(yù)期的改善，而這是政策無(wú)法直接左右的“慢變量”。政策效應(yīng)傳導(dǎo)也需要時(shí)間，難以支撐樓市的全面“小陽(yáng)春”。

從城市維度來(lái)看，政策聚焦“因城施策”，核心城市優(yōu)化限制政策的同時(shí)，三四線城市仍以去庫(kù)存為主，不存在全國(guó)性政策刺激的基礎(chǔ)。這種差異性進(jìn)一步制約了市場(chǎng)全面快速回暖的可能性。

2026年政策導(dǎo)向?qū)⒏幼⒅亻L(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，而非短期刺激。市場(chǎng)修復(fù)將是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，而非迅速反彈。

04供需新局

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2021年進(jìn)入下行周期，核心指標(biāo)已回落至多年前水平。2025年1-11月商品房銷售面積回落至2009年水平，商品住宅成交面積更是回到了2007年的水平。

經(jīng)過(guò)持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)收入比連續(xù)多年下降，80%城市已跌至10以下，租售比進(jìn)入合理區(qū)間。部分城市租金收益率超過(guò)5%，已顯著高于銀行定期存款利率。

供給端出現(xiàn)了明顯縮量。2025年1-11月房屋新開(kāi)工面積降至2004年水平，較歷史峰值降幅超過(guò)70%。而且新開(kāi)工面積持續(xù)低于銷售面積，意味著未來(lái)新增供給將小于市場(chǎng)需求。

同時(shí)，政策推動(dòng)存量商品房收購(gòu)轉(zhuǎn)化為保障性住房，加速庫(kù)存去化，全國(guó)商品房有效庫(kù)存已處于健康區(qū)間。這種“需求逐步修復(fù)、供給有序收縮”的格局，更可能帶來(lái)溫和企穩(wěn)的“暖冬”態(tài)勢(shì)。

05城市分化

核心城市及都市圈核心地段憑借經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)與人口流入支撐，有望率先企穩(wěn)。2025年末深圳核心區(qū)豪宅項(xiàng)目?jī)尚r(shí)售罄、北京新政后二手房帶看量大幅增長(zhǎng)，都印證了核心資產(chǎn)的需求韌性。

中指研究院預(yù)測(cè)，2026年“好城市+好房子”仍將具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，核心城市新房市場(chǎng)在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)下可能出現(xiàn)階段性回暖，但這屬于局部行情，而非全國(guó)性“小陽(yáng)春”。

與之形成對(duì)比的是，人口流出型的三四線城市仍面臨庫(kù)存壓力，市場(chǎng)企穩(wěn)將依賴于去化進(jìn)度，難以與核心城市同步回暖。

從企業(yè)格局看，央企國(guó)企與優(yōu)質(zhì)民企正逐漸主導(dǎo)市場(chǎng)，高杠桿房企則加速出清。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正轉(zhuǎn)向財(cái)務(wù)健康與運(yùn)營(yíng)能力，這種分化進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征。

06市場(chǎng)展望

展望2026年，樓市更可能呈現(xiàn)“暖冬”特征：核心城市成交穩(wěn)步回升，價(jià)格趨穩(wěn)；二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)延續(xù)，成交占比持續(xù)提升；行業(yè)整體從“跌幅收窄”轉(zhuǎn)向“筑底企穩(wěn)”，形成“L型”底部形態(tài)。

對(duì)于北部區(qū)域，如朝陽(yáng)、海淀一些超跌的房源，近期或許可以稍微樂(lè)觀一些。除了二手限競(jìng)房供應(yīng)可能井噴的亦莊等區(qū)域，2026年整體市場(chǎng)基礎(chǔ)要比2025年更加穩(wěn)固。

“小陽(yáng)春”的出現(xiàn)需要政策效應(yīng)超預(yù)期傳導(dǎo)、居民信心快速修復(fù)等多重條件共振，從當(dāng)前情況看概率較低。許多不錯(cuò)的房源比2022年初已經(jīng)下跌了40%以上，有些小區(qū)甚至出現(xiàn)了接近腰斬的房源。

對(duì)購(gòu)房者而言，核心城市改善型需求可把握優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市窗口期；對(duì)行業(yè)而言，這既是筑底企穩(wěn)的過(guò)渡階段，也是向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。

政策推動(dòng)存量商品房轉(zhuǎn)為保障房，全國(guó)商品房有效庫(kù)存已接近健康區(qū)間。2025年1-11月，房屋新開(kāi)工面積已降至2004年水平，較歷史峰值下降了70%以上，未來(lái)新增供給將少于市場(chǎng)需求。

北京朝陽(yáng)、海淀部分超跌房源開(kāi)始顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象，但亦莊等區(qū)域因二手限競(jìng)房可能集中入市，仍面臨供應(yīng)壓力。深圳核心區(qū)曾有豪宅項(xiàng)目?jī)尚r(shí)售罄，北京新政后二手房帶看量顯著增長(zhǎng)，這些跡象表明核心資產(chǎn)仍具市場(chǎng)韌性。

市場(chǎng)上分化正在加劇。央企國(guó)企與優(yōu)質(zhì)民企正主導(dǎo)市場(chǎng)，而那些高杠桿的房企則在加速退出。這或許意味著，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在告別過(guò)去那種“普漲普跌”的簡(jiǎn)單邏輯。