近期，幾位粉絲向我咨詢兩個(gè)核心話題：

一是想賣房子，怎樣賣房才合理？

二是房子已淪為負(fù)資產(chǎn)，是否還需要繼續(xù)償還按揭？

其中，關(guān)于按揭還款的問(wèn)題又分為兩種情況：

一種是有能力還按揭，但因房?jī)r(jià)跌幅過(guò)大，考慮是否要停供；

另一種是家庭財(cái)務(wù)狀況惡化，確實(shí)無(wú)力償還按揭，迫不得已準(zhǔn)備斷供。

幾乎所有中國(guó)人都十分注重個(gè)人信用，不到萬(wàn)不得已，沒(méi)人愿意選擇斷供。

但形勢(shì)比人強(qiáng)，如今的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)部分人來(lái)說(shuō)甚至有些殘酷，不得不做出觀念上的改變。

過(guò)去兩三年，我們常聽到房企暴雷的新聞。

房企暴雷的核心是債務(wù)違約，即企業(yè)運(yùn)營(yíng)困難、資金鏈斷裂，無(wú)力支付過(guò)往債務(wù)的利息和本金。

房企欠債不還，債主自然不滿，雙方往往會(huì)進(jìn)入談判階段，甚至鬧上法庭。

但經(jīng)過(guò)連續(xù)幾年的僵持，部分債主只能選擇讓步 —— 因?yàn)槿绻科笳娴钠飘a(chǎn)倒閉，按照企業(yè)破產(chǎn)后的償債順序，有些債主（尤其是信用債債主）可能一分錢都拿不回來(lái)。

所以他們被迫讓步，希望企業(yè)能暫時(shí)維持運(yùn)營(yíng)，甚至若未來(lái)樓市超預(yù)期回暖，不排除少量房企能重新復(fù)蘇、恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。

因此，爆雷房企的債務(wù)重組逐漸步入正軌，有些甚至已經(jīng)成功，典型的如金科，還有近期的融創(chuàng)，其近百億美元的外債重組已順利完成。

那么，個(gè)人購(gòu)房者中有些已經(jīng)斷供、有些計(jì)劃斷供，又該如何看待？

房企債務(wù)違約叫爆雷，個(gè)人購(gòu)房者斷供，其實(shí)也屬于 “爆雷”。

過(guò)去三年，房企爆雷現(xiàn)象較為普遍；而從 2025 年開始的未來(lái)三年，個(gè)人端 “爆雷” 的現(xiàn)象可能會(huì)愈發(fā)明顯。

面對(duì)房子成為負(fù)資產(chǎn)，或是家庭財(cái)務(wù)緊張、難以繼續(xù)償還按揭的情況，該怎么辦？

我給部分粉絲的建議是：主動(dòng)跟銀行溝通，要求減輕負(fù)擔(dān)！

房企償債困難時(shí)會(huì)跟債主談判，個(gè)人償還按揭有壓力時(shí)，也可以跟自己的 “債主”—— 銀行協(xié)商。

這并非違法行為，也無(wú)需覺(jué)得不好意思，這關(guān)乎你的切身利益，必須大膽、積極地去溝通爭(zhēng)取。

我這里有個(gè)真實(shí)案例：一位粉絲兩個(gè)月前向我咨詢，他在武漢有一套投資房，因房?jī)r(jià)大幅下跌，目前已淪為負(fù)資產(chǎn)，再加上家庭收入大幅下降，還款能力嚴(yán)重下滑。

我當(dāng)時(shí)建議他主動(dòng)與銀行溝通，前兩天他反饋，武漢的按揭貸款銀行已同意調(diào)整還款方案 ——原本每月五千多元的還款額，減至三千二百元，且只需先支付利息。

這意味著銀行做出了讓步，對(duì)他的房貸債務(wù)進(jìn)行了重組，當(dāng)前的還款壓力明顯減輕。

從商業(yè)銀行的角度來(lái)看，考慮到我國(guó)主要銀行均為國(guó)有，且目前出現(xiàn)按揭還款困難的客戶不在少數(shù)，只要你主動(dòng)努力爭(zhēng)取，銀行大概率會(huì)做出讓步，只是不同銀行、不同按揭個(gè)案的讓步程度會(huì)有所差異。

我這位粉絲的案例中銀行讓步幅度較小，除此之外，銀行也可能通過(guò)調(diào)低貸款利率等方式提供支持。

面對(duì)當(dāng)下的情況，大家不必過(guò)于緊張，尤其是一線城市和高能級(jí)城市的房貸持有者。

樓市的黑暗總會(huì)過(guò)去，等到黎明到來(lái)，房?jī)r(jià)止跌反彈，或是你的工作、家庭收入有所改善，自然能擺脫當(dāng)前的家庭財(cái)務(wù)危機(jī)。

國(guó)外的案例暫且不說(shuō)，就看國(guó)內(nèi)：回想 1997 年四季度到 2003 年，香港房?jī)r(jià)連續(xù)下跌六年，跌幅高達(dá) 70% 左右。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)香港共有十萬(wàn)宗物業(yè)淪為負(fù)資產(chǎn)，但絕大部分人最終都沒(méi)有選擇斷供，而是通過(guò)債務(wù)重組，獲得了銀行的讓步，成功渡過(guò)了難關(guān)。

當(dāng)年香港房?jī)r(jià)大跌后，個(gè)人房貸重組以銀行自主協(xié)商、官方機(jī)構(gòu)兜底、法律程序保障為核心，形成 “市場(chǎng) — 政府 — 司法” 三位一體的機(jī)制，核心是緩解負(fù)資產(chǎn)與斷供壓力、穩(wěn)定銀行體系。

以下是具體重組路徑與配套措施：

一、核心重組模式（銀行端操作）

1. 還款計(jì)劃調(diào)整（主流）

• 延長(zhǎng)還款期：普遍從 15-20 年延至 25-30 年，降低月供；部分銀行允許最長(zhǎng) 35 年（與退休年齡掛鉤）。
• 利率優(yōu)化：將高息浮息（如 P+1%）轉(zhuǎn)為定息或優(yōu)惠浮息，或設(shè)置 1-3 年 “利率假期”（只還息不還本 / 免息）。
• 月供寬限期：對(duì)失業(yè) / 收入驟降者給予 3-6 個(gè)月月供暫停，后續(xù)分?jǐn)傊潦Ｓ嗥凇?/li>
• 貸款余額重組：將逾期罰息 / 復(fù)利并入本金，重新計(jì)算月供，避免雪球效應(yīng)。

1. 負(fù)資產(chǎn)特殊處理

• 二按分拆：銀行將貸款拆為 “一按（物業(yè)市值 100%）+ 二按（負(fù)資產(chǎn)部分）”，一按執(zhí)行市場(chǎng)利率，二按降息 / 延付，降低當(dāng)期壓力。
• 第三方擔(dān)保 / 保險(xiǎn)介入：引入按揭證券公司或保險(xiǎn)公司為負(fù)資產(chǎn)部分提供擔(dān)保，銀行降低風(fēng)險(xiǎn)并愿意讓利。
• 債務(wù)豁免 / 折讓：對(duì)確無(wú)償還能力的個(gè)案，銀行協(xié)商豁免部分本金（多與物業(yè)出售 / 拍賣聯(lián)動(dòng)），減少損失。

1. 資產(chǎn)處置與債務(wù)轉(zhuǎn)移

• 自愿出售再融資：業(yè)主售房后，銀行豁免差額或轉(zhuǎn)為無(wú)抵押分期，避免破產(chǎn)。
• 銀行回購(gòu) / 接管：銀行低價(jià)回購(gòu)物業(yè)并出租給原業(yè)主，租金抵扣月供，待市場(chǎng)回暖后再處置。

二、官方機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵支撐

1. 香港按揭證券公司（HKMC）核心舉措

• 按揭擔(dān)保計(jì)劃（1998.12）：為銀行提供最高物業(yè)價(jià)值 15% 的按揭擔(dān)保，覆蓋部分負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)銀行重組貸款。
• 按揭貸款收購(gòu)：1998 年購(gòu)入 114 億港元按揭貸款，為銀行注入流動(dòng)性，釋放重組空間。
• 按揭保險(xiǎn)計(jì)劃（1999.3）：提升貸款成數(shù)（最高 90%），降低首付壓力，助力再融資與新購(gòu)。

1. 政府與房協(xié)配套支持

• 低息 / 無(wú)息貸款計(jì)劃：首次置業(yè)貸款、夾心階層住屋貸款等，1998 年惠及約 2.35 萬(wàn)個(gè)家庭。
• 房協(xié)二按計(jì)劃：為夾心階層提供 5 年免息二按，后續(xù)按最優(yōu)惠利率（P）還款，最長(zhǎng) 15 年。
• 利率補(bǔ)貼：對(duì)指定樓盤業(yè)主給予 3 年利息補(bǔ)貼，直接降低月供成本。

1. 司法與行政保障

• 個(gè)人自愿安排（IVA）：《破產(chǎn)條例》框架下，法院監(jiān)督債務(wù)人與債權(quán)人達(dá)成 5 年分期計(jì)劃，避免破產(chǎn)記錄，保護(hù)職業(yè)資質(zhì)。
• 破產(chǎn)程序優(yōu)化：延長(zhǎng)破產(chǎn)期至 4-5 年，強(qiáng)化資產(chǎn)保全與債務(wù)清算效率，平衡雙方利益。

三、重組流程與風(fēng)控要點(diǎn)

1. 申請(qǐng)與審批流程
2. 業(yè)主提交收入 / 失業(yè)證明、資產(chǎn)負(fù)債表、困難說(shuō)明。
3. 銀行評(píng)估還款能力與物業(yè)價(jià)值，分類制定方案。
4. 協(xié)商簽約并公證，明確調(diào)整條款與違約責(zé)任。
5. 納入銀行 “重組賬戶”，專人跟蹤，定期復(fù)核調(diào)整。
6. 銀行風(fēng)控與監(jiān)管要求

• 金管局指引：要求銀行建立 “壓力測(cè)試” 機(jī)制，確保重組后月供收入比≤50%。
• 撥備與分類：重組貸款按 “關(guān)注類” 計(jì)提撥備，平衡利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)。
• 透明化操作：嚴(yán)禁不合理收費(fèi)，保障業(yè)主知情權(quán)。

四、成效與啟示

• 成效：到 2003 年，約 80% 的負(fù)資產(chǎn)個(gè)案通過(guò)重組避免破產(chǎn)，銀行不良率未引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
• 啟示：
• 市場(chǎng)化協(xié)商為主、官方兜底為輔，兼顧效率與公平。
• 金融機(jī)構(gòu)與政府協(xié)同，通過(guò)擔(dān)保、收購(gòu)、保險(xiǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)。
• 區(qū)分 “短期困難” 與 “長(zhǎng)期無(wú)償還能力”，精準(zhǔn)施策。

綜上所述，香港經(jīng)驗(yàn)表明，在房地產(chǎn)泡沫破滅之后，由于房?jī)r(jià)跌幅較大，負(fù)資產(chǎn)房產(chǎn)增多，會(huì)導(dǎo)致斷供風(fēng)險(xiǎn)上升。

相關(guān)部門和金融機(jī)構(gòu)需要高度重視，積極出臺(tái)措施，幫助個(gè)人貸款者降低還貸難度與成本，盡量化解個(gè)人斷供風(fēng)險(xiǎn)，從而維護(hù)金融體系的穩(wěn)定。

而在當(dāng)前情形之下，在相關(guān)部門與金融機(jī)構(gòu)尚未采取積極措施之前，還貸壓力過(guò)大的貸款人，應(yīng)該主動(dòng)向銀行提出重組債務(wù)的請(qǐng)求與要求，暫時(shí)減少還款數(shù)量只是銀行的簡(jiǎn)單讓步，減免利息才是實(shí)質(zhì)性讓步！