2026.01.13

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作者 |第一財經(jīng) 王方然

近日，有消息稱，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制下發(fā)最新的政策指導。核心是對已經(jīng)進入融資協(xié)調(diào)機制“白名單”的項目，符合一定條件和標準的，可在原貸款銀行進行展期。

第一財經(jīng)記者從多方消息源核實，該政策屬實。

業(yè)內(nèi)受訪人士認為，監(jiān)管層此番政策調(diào)整，意在通過“以時間換空間”，為資質(zhì)合規(guī)但受困于市場低迷的優(yōu)質(zhì)項目爭取恢復期，以求在“保交付”與“防風險”之間達成平衡。然而，寬松的政策信號之下，足額抵押物仍是項目獲得展期或進入“白名單”的核心前提。第三方統(tǒng)計顯示，近六成機構認為，“提供足值抵押物”是當前融資落地的主要難點，未來抵押物價值重估等細則將影響政策實效。

該政策對市場有何影響？機構普遍認為，央企、國企及優(yōu)質(zhì)民企憑借其信用優(yōu)勢，預期將獲得更直接的流動性支持；而對于困境房企，政策惠及有限。對銀行而言，展期雖能暫時平滑不良貸款數(shù)據(jù)，但風險并未消除，市場銷售回款的根本好轉(zhuǎn)才是化解風險的關鍵。

展期放寬

以往，貸款展期期限受原貸款期限限制。根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局《流動資金貸款管理辦法》，借款人申請貸款展期的，期限一年以內(nèi)的貸款展期期限累計不得超過原貸款期限；期限超過一年的貸款展期期限累計不得超過原貸款期限的一半。因此原貸款最長期限為五年時，展期上限為兩年半。若上述政策落地，相關貸款展期期限或可延長至五年，這將為房企提供更長的資金周轉(zhuǎn)緩沖期。

第一財經(jīng)從多家銀行及頭部房企求證。多家銀行人士證實，近期確有上述政策指導。一位頭部房企投資負責人亦表示已獲悉相關展期信息，并預計具體的執(zhí)行細則將逐漸明確并出臺。

進入融資協(xié)調(diào)機制“白名單”的項目范圍有多大？“白名單”政策主要通過存量貸款展期與新增貸款兩種方式支持項目，其覆蓋范圍正持續(xù)擴大。第一財經(jīng)據(jù)披露信息梳理，2024年3月末，“白名單”項目貸款審批通過金額超過5200億元，在同年10月增加至2.23萬億元。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部去年10月11日披露的數(shù)據(jù)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”項目貸款審批金額已超7萬億元。

（圖片來源：中指數(shù)據(jù)）

然而，盡管政策環(huán)境趨向?qū)捤?，?yōu)質(zhì)抵押物在貸款展期及“白名單”融資中仍扮演重要角色。

“在當前實際操作中，貸款展期仍高度依賴抵押物價值及增信安排?！鄙鲜龇科筘攧肇撠熑送嘎?，目前銀行對展期的審核仍以項目抵押物是否足值為核心考量，優(yōu)質(zhì)抵押物依舊是展期談判中最關鍵的議價籌碼。因此，目前行業(yè)也在關注展期限制放寬后的具體落地細則。核心關注點在于，長期展期是否需要對現(xiàn)有抵押物進行價值重估，以及將采用何種評估標準。

一名銀行業(yè)分析人士也表示，目前“符合條件”的具體指標、抵押物是否需要重估、利率如何確定，以及風險分類規(guī)則都還在等待具體細則。

據(jù)中指研究院2025年底的調(diào)查，約60%的受訪機構反映，“提供足值抵押物”是項目進入“白名單”過程中最難滿足的條件。此外，近六成受訪者認為放貸額度與項目銷售回款密切相關，近五成則表示融資審批流程復雜、資金到位緩慢。

以時間換空間

多名受訪業(yè)內(nèi)人士認為，監(jiān)管部門近期對房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制優(yōu)化政策指導，主要基于政策延續(xù)與行業(yè)現(xiàn)實兩方面考量。

一方面，這符合“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的政策基調(diào)。

去年12月，中央經(jīng)濟工作會議對2026年的房地產(chǎn)工作作出明確部署，要求“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”；去年12月12日，國家金融監(jiān)管總局黨委召開會議，支持穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，助力構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

中指研究院在研報中表示，貸款展期5年，也表明“白名單”支持房企融資政策從短期紓困向長效保障轉(zhuǎn)型，“白名單”融資支持政策正成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要融資制度。

另一方面，這可能也是匹配行業(yè)債務周期的現(xiàn)實需要。

一名房地產(chǎn)資深分析人士對第一財經(jīng)表示，當前房企存量債務中，2024至2026年到期的中長期貸款占比超過四成。若按原有展期政策，大部分貸款只能延期至2026年底，與行業(yè)調(diào)整周期存在明顯錯配。延長展期期限，有助于將償債壓力平滑至2028年以后。

近期，多家頭部房企的債務問題迎來關鍵節(jié)點，萬科中票及債務延期也將在本月到期。在此背景下，政策引導提供更靈活的展期安排，也具有現(xiàn)實緊迫性。（詳見）

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對第一財經(jīng)記者表示，在當前房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)承壓、部分優(yōu)質(zhì)項目仍面臨短期流動性風險的背景下，監(jiān)管選擇適時打開展期限制，核心意圖在于“以時間換空間”，意在為進入“白名單”、資產(chǎn)價值足以覆蓋債務的優(yōu)質(zhì)項目提供緩沖期，避免其因資金鏈臨時斷裂而淪為爛尾樓，是保障交付、穩(wěn)定市場信心的關鍵一步，也體現(xiàn)了對“白名單”機制精準施策的深化。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)表示，能夠進入房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”的項目，意味著項目是合規(guī)的，四證齊全，不存在司法或債務糾紛，資產(chǎn)負債平衡，資金監(jiān)管到位。因此，若此類項目仍出現(xiàn)還款困難，根源在于市場問題，如銷售下滑或區(qū)域同質(zhì)化競爭導致回款緩慢等。

他認為，對此類項目進行貸款展期是當前形勢下的“智慧解法”?！皡f(xié)調(diào)機制下的展期，核心不是要求銀行讓步，而是在市場承壓時保護雙方權益、實現(xiàn)共贏的最優(yōu)路徑?！崩钣罴畏治?，若強行要求還款，可能迫使項目降價拋售，沖擊區(qū)域房價穩(wěn)定，對銀行債權保障更不利；而合理展期則能為項目贏得喘息時間，實質(zhì)上是“放水養(yǎng)魚”。這既能幫助項目方維持經(jīng)營，也最大化了銀行未來收回本息的可能性，是銀企雙方共渡行業(yè)低谷、尋求未來機會的務實選擇。

為市場最終復蘇創(chuàng)造條件

多位行業(yè)分析師及受訪人士指出，該政策對房企、銀行及整個行業(yè)具有分化性，最終效果在很大程度上取決于后續(xù)執(zhí)行細則與市場銷售的實際恢復情況。

政策可為房企帶來直接的流動性支持，但效果因企業(yè)類型而異。嚴躍進對第一財經(jīng)記者表示，對房企而言，政策直接緩解符合條件的項目短期償債壓力，為完成建設和銷售回款爭取了寶貴時間，有助于穩(wěn)定經(jīng)營基本盤。

上述房地產(chǎn)資深分析人士表示，銀行貸款依存度超過60%的房企將獲得更多的流動性支持，這表明，對銀行融資依賴度高的頭部房企可能成為主要受益者。以部分頭部房企為例，截至2025年上半年末，萬科有息負債合計3642.6億元，銀行貸款的融資余額為2641.85億元，占比超過72%。碧桂園的有息負債為2545.83億元，其中銀行及其他借款占比超60%。同期，保利的銀行貸款占比為74%。

中指研究院認為，央企、國企將最為受益。其憑借信用優(yōu)勢與資源稟賦，項目更易獲得銀行認可，在“白名單”項目中占比更高，且融資結構中貸款比例較大、成本更低，因此從貸款展期中獲益更明顯。該機構同時指出，優(yōu)質(zhì)民營房企也將明顯受益，而進入“白名單”項目較少的困境房企則受益有限。

從銀行端看，政策亦提供了一定緩沖。中指研究院指出，對商業(yè)銀行來說，通過“白名單”項目貸款展期，銀行避免了不良貸款的產(chǎn)生，貸款不良率上升趨勢得到遏制，銀行資產(chǎn)質(zhì)量將得到改善。

這也有利于進一步收斂房地產(chǎn)對公貸款風險。國盛證券研報顯示，對公房地產(chǎn)貸款不良率2020年~2023年間大幅攀升（由2019年底的1%沖高至2023年底的3.78%），在2024年~2025年總體企穩(wěn)在3.5%~3.6%的平臺附近。

太平洋證券研報顯示，截至2025上半年末，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較年初增加1.57%至8.97萬億元。多家銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率較高。財報顯示，中國銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率達到5.38%；工商銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率達5.37%，較2024年末上升0.38個百分點。上半年末，房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率較高的還有鄭州銀行（9.75%）、重慶銀行（7.19%）、杭州銀行（6.44%）、農(nóng)業(yè)銀行（5.35%）、招商銀行（4.74%）等。

（圖片來源：國盛證券）

然而，多位分析人士警示風險并未消失，只是被延后。嚴躍進對第一財經(jīng)記者表示，對銀行來說，影響較為復雜：一方面，允許展期能避免立即的壞賬確認，暫時平滑報表，降低短期風險；另一方面，它延遲了風險暴露，將信用風險轉(zhuǎn)化為未來的流動性風險，對銀行的長期資產(chǎn)質(zhì)量管理和風險定價能力提出了更高要求?？傮w而言，政策是在保交付與防風險之間尋求平衡，為市場最終復蘇創(chuàng)造條件。

“政策效果可能最終還是要取決于地產(chǎn)項目實際的銷售回款。如果市場持續(xù)低迷，風險可能僅僅在銀行體系內(nèi)被推遲?！币幻y行業(yè)分析人士對第一財經(jīng)表示。

國盛證券首席經(jīng)濟學家熊園指出，銀行對公房地產(chǎn)貸款所面臨的風險可能已不再局限于個別項目或個別主體，而是需要對房地產(chǎn)企業(yè)整體信用狀況進行更為審慎的系統(tǒng)性再評估。在這一背景下，開發(fā)貸不良率雖階段性企穩(wěn)，但潛在風險并未消失，更多體現(xiàn)為通過展期、重組、借新還舊等方式被時間平滑，對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的中長期約束仍然存在。

微信編輯| 雨林

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